正荣服务过聆讯 关联交易收入与面积剪刀差升至18.8%

关联物业平均月收费高于第三方0.75元/平方米。

据IPO早知道消息，正荣服务集团有限公司（以下简称“正荣服务”）于6月24日晚间披露聆讯后资料，建银国际担任独家保荐人。IPO早知道此前已报道，正荣服务本次计划在港募集资金约1.5亿美元（合约11.7亿港元）。

招股资料显示，正荣服务于2000年由欧宗荣及正荣集团成立，并于2004年开始为正荣的住宅物业项目提供物业管理服务，还自2017年开始向由独立第三方开发的项目提供物业管理服务。现时欧宗荣通过全资拥有的三家企业伟正、伟耀、伟天持有正荣服务股权比例的87.3%，为正荣服务的实际控制人。

历经十余年的发展，正荣服务已经进行全国化布局，主要覆盖长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区四大热点区域，包含住宅、政府公建、写字楼、工业园区和学校等多元业态。截至2019年12月31日，正荣服务在21个城市拥有149个在管项目，涉及在管总建筑面积约为22.9百万平方米，总签约建筑面积约为37.0百万平方米。

过往三年正荣服务取得财务业绩的高增长。2017-2019年正荣服务的收益从272.9百万元增至716.2百万元，复合年增长率为62%；同期净利润从20.3百万元增至109.2百万元，复合年增长率为132%。

与之相对应，正荣服务的盈利能力逐年攀升。其整体毛利率水平从2017年的25.8%增至2018年的26.5%，并进一步增至2019年的34.1%。其中，社区增值服务的毛利率水平更是在2019年达到67.2%。这一数值已然领先于同行，wind数据显示，2019年港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%。

{image=1}

正荣服务毛利率情况（来源：聆讯后资料）

根据中指院数据，2020年及2019年，按综合实力计，正荣服务分别位列2020中国物业服务百强企业第19名和2019中国物业服务百强企业第22名。同时正荣服务已成为中国增长最快的物业管理公司之一，按2019年收益及净利润的增长率计，其在2020物业服务百强企业首三十名中分别排名第十及第三。

通常房企系物业公司与关联方都存在密切的联系，正荣服务也没能摆脱这一窠臼。

于往绩记录期间，正荣服务为正荣提供物业管理服务及增值服务，而其来自正荣的收益于2017年、2018年及2019年分别为91.5百万元、128.6百万元及169.6百万元，分别占同期总收益的33.5%、28.2%及23.7%，正荣为正荣服务的第一大客户。而在2017-2019年，正荣服务就由正荣地产集团开发的项目提供的物业管理服务所得收益分别占其同期物业管理服务总收益的88.2%、69.6%及66.4%。

{image=2}

正荣服务关联方依赖情况（来源：聆讯后资料）

虽说依赖程度有所降低，如果考虑关联收入和面积各自的比重，母公司依赖的影响仍不容忽略。截至2017年、2018年及2019年12月31日，正荣服务来自正荣地产集团开发的项目的建筑面积分别为728.2万平米、938.1万平米及1093.3万平米，占其总在管建筑面积的77.1%、74.5%及47.7%。

这就意味着，母公司占比不足50%在管面积，却贡献正荣服务物业管理服务收入的三分之二，个中原因从收费情况可以看得更清楚。

2017-2019年正荣服务由正荣地产集团开发的项目的月均物业管理费由2.09元/平方米上涨至2.47元/平方米，增长幅度为18%；同期由第三方物业开发商独家开发的项目的月均物业管理费由2.91元/平方米下滑至1.72元/平方米。一增一减绞合之下，母公司的关照意图明显，也在侧面映衬正荣服务在拓展第三方项目时更多依靠低价渗透。

{image=3}

正荣服务收费情况（来源：聆讯后资料）

此外，在管面积仍然较小、物业服务毛利率降低也是正荣服务需要正视的问题。当然，通过聆讯表明正荣服务距离上市近在咫尺，其也可以利用上市资金进行收并购以及改善服务质量，未来正荣服务的发展还是值得期待。

责任编辑：马婕