新房未交付、开发商强制退款！三亚新澳投资楼盘现未批先售

原标题：新房未交付、开发商强制退款！三亚楼盘现未批先售

本报记者 黄琳 童海华 广州报道

日前，《中国经营报》记者接到多个购房者爆料称，自己购买的三亚澳洲城项目临近封顶却遭开发商强制退回房款。杨先生告诉记者，其于2017年购买了澳洲城项目，并与开发商签订了购房认购书，且已缴纳50%房款。彼时，开发商承诺2018年底交付房屋。但时至今日，杨先生等购房者并没有等来新房，反而等来了开发商退回的房款。

记者调查发现，2017年售卖的澳洲城项目当年并未取得预售许可证，属于未批先售项目。李先生表示：“开发商给购房者的统一回复是涉及土地原因，需重新办理手续。”而今年9月，澳洲城的多个购房者却收到了来自开发商的退房款，对此，开发商给购房者的解释归因于受政策影响。

2018年4月，三亚市购房政策发生了变化。非本地居民购房需提供三亚社保缴纳两年记录等，且只能以家庭为单位限购一套。而在2017年购买澳洲城的多个购房者与2018年的购房新政产生了冲突。对于开发商未批先建历史遗留问题，海南省也出台了相关政策。

据悉，三亚澳洲城开发商为三亚新澳投资置业有限公司（以下简称“三亚新澳投资”），该公司99.97%股权由山东瑞龙贸易有限公司持有。股权穿透后，三亚新澳投资置业有限公司实为刘杰、刘旭东二人持有。天眼查数据显示，刘杰、刘旭东关系紧密，二人关联公司有四家。值得一提的是，二人分别于今年4月、9月被列为限制高消费对象。

三亚市住建局方面表示：“三亚澳洲城部分房源确实存在未批先售的情况。针对该情况，2016年3月，三亚市住建局下发了《整改通知》，要求三亚澳洲城开发企业停止销售、退房退款。该项目未批先售已构成违法。现正在根据部分业主提供的资料进行证据搜集，待核实后，移交市综合执法局依法予以行政处罚。”

强制退回的购房款

随着海南自由贸易港建设的逐步推进，市场对海南房地产的投资关注度持续拉升，但风险也悄然而至。日前，上述杨先生向记者表示，其于2017年2月购买的三亚澳洲城商品房即将封顶，但开发商三亚新澳投资却以“受政策因素影响”为由，拒绝与杨先生签署商品房买卖合同且拒绝交房，随后，杨先生等多名购房者收到了三亚新澳投资发出的《催促领回购房款》的函件，并收到了退还的房款。

记者从三亚澳洲城项目多名购房者处获取到多份澳洲城认购书，并了解到此次遭到开发商强制退还购房款的购房者均是于2017年签署了澳洲城认购书，且于同年支付了30%的首付款或50%房款，根据不同的房型，购房者已支付房款金额约50万~95万元。

遭遇开发商强制退还购房款后，杨先生等多名购房者向记者强调：“我们的诉求只想要房子，不需要退还已支付的房款。”

该诉求原因有二。其一，2017年三亚澳洲城项目每平方米均价约1.7万元，但如今该项目每平方米均价约为3.4万元。这也就意味着，杨先生等购房者需要用更高昂的价格购买该项目的房源。

其二，杨先生等购房者并非海南省居民，且购房时间处于海南省2018年限购令发布前。而在限购令发布后，非海南省户籍的购房者若想在三亚购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计至少一年及以上个人所得税或社保证明。且在限购令发布后迁入海南省的居民只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社保证明。同时，该类购房者申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%，取得不动产权证满5年后方可转让。

换言之，杨先生等购房者若接受三亚新澳投资退还的房款，再在海南购置住宅需先依据2018年限购令获取购房资格，且需付出较2017年更高的购房款。但记者从三亚住建局方面了解到，三亚澳洲城目前仅取得了两栋楼的预售证，且均不是杨先生等购房者所购的楼栋。

根据三亚住建局目前掌握的情况，2016年至2017年期间，三亚新澳投资在未取得《商品房预售许可证》前，已认筹认购房产196套，收取房款约9913万元。2016年3月，针对三亚澳洲城未批先售情况，三亚住建局下发了《整改通知》，要求三亚新澳投资停止销售、退房退款。

冲突下的历史遗留问题

然而，三亚新澳投资彼时并未履行相关部门的整改要求。杨先生等购房者向记者强调，2017年直至2020年均未收到退款，却得到了开发商信誓旦旦保证办理所购房屋预售证的承诺。购房者李先生表示：“当时开发商给购房者的统一回复是涉及土地原因，需等待重新办理预售证等手续。”

但这一等就是四年，且杨先生等购房者等来的竟是购房退款。杨先生表示，三亚新澳投资对《催促领回购房款》的函件中所述“受政策影响”不交房的解释有二。一是，购房者2016~2017年期间所购楼栋至今仍未取得预售证；二是，海南省2018年限购令出台后，2017年购房的外省购房者已不具备购房资质。显然，二者均是由开发商未批先售造成的历史遗留问题。

实际上，对于未批先售的项目历史遗留问题，海南省相关部门已出台相关通知。2021年8月，海南省资规厅、财政厅、住建厅、省税务局联合出台了《关于不动产历史遗留问题处理意见的通知》，其中第20项规定，限购政策出台前，房地产项目未取得预售许可证但已实际销售的房屋，限购政策出台后取得预售证的，可以凭合同和付款凭证，补办相关网签备案手续。

三亚住建局表示，由于该项目涉嫌未批先售房产至今未办理预售证，暂时无法按通知要求处理，待处罚完毕，双方就相关事项达成一致后，向政策出台机关就购房人诉求事项进行申请，解决其购房资格问题。同时，该项目因未批先售构成违法。现正在根据部分业主提供的资料进行证据搜集，待核实后，移交市综合执法局依法予以行政处罚。

与此同时，三亚新澳投资最新的回复中表示，愿将已取得预售证的一栋楼以低于成本的价格，即以每平方米毛坯均价2.57万元的价格与该部分原认筹认购购房者协调出售，尽量满足该部分购房者的购房需求。

但在杨先生等购房者看来，这样的处理方式毫无诚意。尽管三亚新澳投资现以每平方米毛坯均价2.57万元的价格出售房屋，但购房者仍另需自行支付装修费用，二者均价相加与当前三亚澳洲城带精装的房屋每平方米市场均价3.4万元相差无几。值得一提的是，2017年，杨先生等购房者所购房屋带精装每平方米均价仅约1.7万元。

限制高消费的实控人

记者调查了解到，三亚澳洲城开发商三亚新澳投资属于小微企业，注册资本3000万元，由董事刘杰间接持股99.97%、董事长刘旭东持股0.03%。该公司目前出质股权数额共计2999万元，且质权人均为青岛企业。而这与刘杰、刘旭东密不可分。

天眼查数据显示，刘旭东目前在13家公司任职，其中有9家注册地在青岛，所涉业务颇为广泛，包括房地产、食品、信息咨询等方面。其中，刘旭东担任总经理的山东澳青置业有限公司（以下简称“山东澳青”）尤为特别。据悉，山东澳青的法人代表及董事长、总经理、董事姓氏均为“LIU”。而山东澳青也是一家香港私人企业的全资子公司，该香港私人企业注册资本为211万美元，且仅对外投资了山东澳青一家公司。

公开资料显示，山东澳青今年5月开始屡次因未按时履行法律义务被青岛市市南区人民法院强制执行。今年9月，刘旭东及山东澳青均被法院限制高消费。2021年10月，刘旭东出任三亚新澳投资董事长。值得注意的是，刘杰也同样被列入限制高消费。

公开资料显示，刘杰目前在9家公司任职，其中有7家公司直接或间接与刘旭东有关联。2017年6月，刘旭东曾于三亚新澳投资股权出质后退出该公司，而接任者即是刘杰。显然，二者关系十分紧密。

据记者不完全统计，刘杰与刘旭东在2017~2018年通过持股的公司向青岛华通国有资本运营（集团）有限公司、青岛城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“青岛城建投资”）两大国企各自的孙公司共计质押了3499万元股权。青岛城建投资孙公司青岛城投资产管理有限公司更是与刘杰、刘旭东持有的三亚鑫汇房地产咨询有限公司合作并入股了三亚钻石山房地产投资有限公司，直至今年6月，青岛城投资产管理有限公司退出股东。

实际上，刘杰、刘旭东旗下的公司自2016年开始已频频陷入借贷纠纷、建设工程合同纠纷等纠纷案件，公司经营情况也存在颇多风险。2016年，刘旭东实控的三亚澳盛置业有限公司被吊销。此外，今年1月，刘旭东将在青岛煜垄远贸易有限公司的股份转手他人，并于当月入股三亚新澳投资。

记者就三亚澳洲城项目未批先售历史遗留问题向三亚新澳投资方面发函采访，截至发稿，未获回复。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）

责任编辑：蒋晓桐