前三季度利润下滑超四成！迪马股份欲进“千亿”阵营难度颇大

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今年前三季度，迪马股份实现营业收入112.48亿元，同比增长75.83%；实现归母净利润1.94亿元，同比减少41.02%

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《投资时报》研究员 卓玛

近日，重庆首家上市民企重庆市迪马实业股份有限公司（下称迪马股份，600565.SH）公告表示，控股子公司东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（下称东原仁知服务，H01554.HK）已于11月11日向港交所重新递交了上市招股书。

据悉，东原仁知服务早在今年4月30日即已向港交所递表，但已于11月1日失效，此次递表是失效后的二次递表。

财务数据方面，2018年—2020年，东原仁知服务的收入分别为3.87亿元、5.59亿元和7.67亿元，复合年增长率约为40.8%；同期年内利润分别为2905.5万元、2559.2万元和8446.8万元，毛利率分别为22.9%、23.7%和28.2%。

不过在子公司业绩逐年走高的同时，作为母公司的迪马股份近年来的业绩表现却不甚乐观。

2018年—2020年，该公司分别实现营业收入132.46亿元、196.97亿元和212.71亿元，分别同比增长38.87%、48.71%和7.99%；同期分别实现归母净利润10.17亿元、14.32亿元和18.03亿元，分别同比增长51.87%、40.86%和25.89%，尽管营收利润逐年增长，但增速已逐年下滑。

今年前三季度，迪马股份实现营业收入112.48亿元，同比增长75.83%；实现归母净利润1.94亿元，同比减少41.02%；实现扣非归母净利润0.72亿元，同比减少72.41%。

目前，房地产业及物业服务是迪马股份的主要收入来源，东原地产是该公司房地产业务部分的重要组成部分。早在2018年，东原地产董事长罗韶颖就表示，东原2020年的销售目标是跨入千亿，集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强。

不过据克而瑞销售排行榜显示，东原地产2020年全口径销售额为602.1亿元，位列排行榜第64名；权益销售额为324.8亿元，位列排行榜第74名，并未达成千亿目标。

《投资时报》研究员曾就公司近年来的业绩表现等问题电邮至迪马股份，该公司回应表示，在目前的房地产行业环境下，重要的是能够稳健的持续经营下去。

截至11月17日收盘，迪马股份报收于2.38元/股，已较2015年6月12日盘中触达的14.31元/股的历史最高点下挫83.37%，今年以来已累计下跌10.28%，公司当前总市值为60.70亿元。

迪马股份上市以来的股价走势（元）

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数据来源：Wind

拟赴港上市子公司高度依赖母公司

11月11日，迪马股份发布了控股子公司东原仁知服务赴港上市的进展公告。公告显示，东原仁知服务已于11月11日向港交所重新递交了申请资料。

既往公告显示，东原仁知服务的前身是成立于2015年1月的重庆东原澄方实业有限公司（下称东原澄方）。2020年12月7日，迪马股份公告表示拟分拆东原澄方至港交所上市，公司称此举有助于做大做强物业服务板块业务，扩大物业管理业务规模，提升增值服务优势，有利于提高物业管理服务的持续营运能力及整体实力。

今年4月20日，迪马股份表示此次分拆子公司赴港上市申请获得证监会受理。此后4月30日，东原仁知服务向港交所递表，但至11月1日已失效，此次为递表失效之后的第二次递表。

《投资时报》研究员注意到，10月15日，迪马股份已表示东原仁知服务收到证监会的批复，核准东原仁知服务发行不超过1916.67万股面值为1元/股的境外上市外资股，批复有效期为12个月。发行完成后，东原仁知服务可到港交所主板上市。迪马股份同时表示，本次发行H股事项尚需取得港交所核准，仍存在不确定性。

公开资料显示，东原仁知服务是一家物业管理服务提供商，迪马集团是公司的控股股东，其通过迪马睿升、天津澄方间接持有公司51.04%的股份。

东原仁知服务的收入主要来自于物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务这三部分。近年来，东原仁知服务业绩增长迅速，2018年—2020年，其收入分别为3.87亿元、5.59亿元和7.67亿元，复合年增长率约为40.8%；同期年内利润分别为2905.5万元、2559.2万元和8446.8万元，毛利率分别为22.9%、23.7%和28.2%。

截至今年9月末，东原仁知服务拥有289个在管物业项目，包括115个住宅物业及174个非住宅物业，覆盖中国15个省、自治区及直辖市的46个城市，总在管建筑面积约为2470万平方米。

据中指研究院数据显示，在综合实力方面，东原仁知服务位列2021中国物业服务百强企业第20名，并在总部位于中国西南地区和长三角地区的公司中分别排名第5和第9。

值得注意的是，东原仁知服务高度依赖其母公司迪马集团。2018年—2020年及今年前三季度，东原仁知服务来自迪马集团及联属公司的物业项目分别约为740万平方米、910万平方米、1110万平方米及1290万平方米，约占公司管理的总建筑面积的98.4%、76.7%、52.9%及52.0%。

而来自迪马集团及联属公司的物业项目所贡献的收入分别为1.81亿元、2.42亿元、2.97亿元及2.69亿元，约占该公司物业管理服务所得收入的99.2%、93.9%、84.9%及58.7%。

迪马集团及其关联方是东原仁知服务最大的客户及五大供应商之一。

业绩增速下滑

《投资时报》研究员注意到，尽管子公司业绩尚可，但母公司迪马股份的业绩近年来却不甚乐观。

公开资料显示，迪马股份是2000年7月由重庆中奇特种汽车制造有限公司依法整体变更设立的股份有限公司，2002年7月，该公司登陆上交所上市。迪马股份主营房地产开发；制造、销售运钞车、专用车及零部件，以及上述汽车的售后服务，经过多年发展，现已发展成为一家多元化实业集团企业。

既往财报显示，2018年—2020年，迪马股份分别实现营业收入132.46亿元、196.97亿元和212.71亿元，分别同比增长38.87%、48.71%和7.99%；同期分别实现归母净利润10.17亿元、14.32亿元和18.03亿元，分别同比增长51.87%、40.86%和25.89%，尽管业绩逐年增长，但增速已有所放缓。

今年10月29日，迪马股份发布了2021年三季报。财报显示，公司前三季度实现营业收入112.48亿元，同比增长75.83%；实现归母净利润1.94亿元，同比减少41.02%；实现扣非归母净利润0.72亿元，同比减少72.41%。

事实上，据该公司半年报显示，迪马股份上半年实现营业收入62.31亿元，同比增长45.52%；实现归母净利润1.43亿元，同比减少29.46%，已表现为增收不增利。

迪马股份在三季报中将营收的增长归结为竣工交付的规模增加，收入结转增加，但并未对利润下降的原因作出明确说明。事实上，该公司同样未在半年报中就公司利润下降给出解释。

不过据Wind数据显示，2018年—2020年，迪马股份的毛利率分别为29.92%、28.65%和20.39%，到了今年三季报，该公司的毛利率进一步下滑至18.34%。其中，2020年年报显示，迪马股份房地产业及物业服务业务的毛利率为20.09%，较上年减少8.48个百分点，尽管今年半年报显示该项业务的毛利率已升至24.77%，但仍不及2019年的水平。

对于近年来公司业绩增速的逐年放缓，迪马股份向《投资时报》研究员表示，“目前房地产市场受各种调控政策约束，集中供地、限购、限价、自持比例、三道红线及房产税等等政策限制了企业所能利用的资源总量，压缩了房地产投资人盈利空间。在监管政策的严压下，房地产行业也面临巨大挑战，这种情况下我们依然持续不错的增长和发展，保持了良好稳健的财务水平，经营发展稳定。”

而对于公司的毛利率表现，迪马股份称，“公司的利润率情况属于行业正常水平，未对公司经营造成不利影响。”

千亿目标未达成

从收入构成上看，迪马股份的主营业务包括房地产和专用车制造两大板块，收入主要来源于房地产业及物业服务、制造业和建筑业及其他三部分，半年报显示，这三部分对总营收的贡献率分别为86.72%、7.64%和3.82%。其中，房地产业及物业服务是迪马股份的主要收入来源，东原地产是该公司房地产业务部分的重要组成部分。

值得注意的是，早在2018年，东原地产董事长罗韶颖就表示，东原2020年的销售目标是跨入千亿，集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强。

不过据克而瑞销售排行榜显示，东原地产2020年全口径销售额为602.1亿元，位列排行榜第64名；权益销售额为324.8亿元，位列排行榜第74名，并未达成千亿目标。

到了今年，据迪马股份发布的三季度经营情况简报显示，该公司前三季度房地产业务实现销售面积238.20万平方米，销售金额304.94亿元，其中合并报表权益销售面积136.66万平方米，合并报表权益销售金额为162.24亿元。显然要想在今年完成千亿目标也存在较大难度。

对此，迪马股份称，企业在不同时期有不同的发展目标和策略，也需要根据实际的宏观环境进行相应调整。在目前的房地产行业环境下，重要的是能够稳健的持续经营下去。

迪马股份三季度主要经营数据

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数据来源：公司2021年三季报

三档红线达标大股东持股被冻结

迪马股份也不是没有优势。在房地产业“三道红线”要求下，截至2020年底，迪马股份净负债率、扣除预收款后的资产负债率和现金短贷比分别为48.21%、69.14%和1.25，“三道红线”全部达标。

今年6月7日，迪马股份发布了当年累计新增借款的公告。公告显示，截至5月末，该公司的借款余额（含发行债券）为207.19亿元，较2020年末的162.11亿元增加了45.08亿元，较2020年末增长了27.8%。

具体来看，其中银行贷款、公司债券及证券化产品、信托借款和其他借款分别新增3.09亿元、4.49亿元、6.79亿元和30.71亿元。

此外，今年三季报显示，截至9月末，该公司短期借款、长期借款、一年内到期的非流动性负债这三项有息负债分别较2020年末增长15.30%、33.65%、44.87%。

不过，根据有关要求，即便地产公司“三道红线”达标，其有息负债规模年增速也不得超过15%。

对于有息负债是否增长过快的疑问，迪马股份则表示公司根据经营发展需要，在新增取得储备项目规模的同时增加适度的融资并保持控制在合理的增长范畴属于业务发展的正常情况，不存在有息负债增速过快或违反监管要求的情况。

《投资时报》研究员注意到，三季报显示，东银控股为迪马股份的第一大股东，赵洁红及重庆硕润石化为东银控股的一致行动人，上述三者分别持有该公司34.71%、4.46%和2.94%的股份，合计持股42.11%，均全部处于被冻结状态。

公开资料显示，2017年末，东银控股因债务危机，资产被司法冻结，随后组建了债权人委员会，东银控股直接持有的迪马股份的股权悉数被司法冻结，冻结终止日为2023年11月25日。2020年12月，东银控股债务重组方案敲定，东银控股的股东现金分红都会被要求划转到法院账户。

虽然迪马股份曾表示，公司业务经营正常，东银控股积极推进债务重组进程，股份冻结不影响公司实际控制权的稳定。但失去大股东的支持，迪马股份近年来融资成本不断攀升。财报数据显示，2018年—2020年，迪马股份的整体融资成本分别为7.65%、8.64%和8.69%。

责任编辑：冯体炜