配股80亿！“物企收割机”碧桂园服务再出手

原标题：配股80亿！“物企收割机”再出手

来源：中国基金报

中国基金报记者 南深

连续拿下多单“大鱼吃大鱼”的并购后，碧桂园服务要补充弹药了。

11月18日晚，停牌一天的碧桂园服务公告，拟以每股53.35港元的价格配股1.5亿股，募资金额80.02亿港元，所得款项“拟用作与本集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资”。同时，公司股票19日复牌。

近一年多来，碧桂园服务凭借信用优势，一边在资本市场以高市盈率密集融资，另一边以低市盈率频频抄底困境房企的物管公司，成为名副其实的“物企收割机”。仅今年以来，碧桂园服务就完成8单以上并购，贡献行业六成以上的并购金额，蓝光嘉宝、富力物业、邻里乐等头部物企悉数被其收入囊中。

时隔半年再配股

上市三年再融资达371亿

11月18日早间，碧桂园服务突然宣布停牌，原因是有关根据一般授权配售新股份之内幕消息待发布。

当晚，碧桂园服务公告了该消息，公司于2021年11月18日与配售代理订立配售协议，将配售及发行1.5亿股新股，价格为每股53.35港元。该配售价较最后交易日收市价58.95港元折让约9.5%，配售事项的所得款项净额估计为约80.02亿港元。

碧桂园服务称，上述配股所得资金净额拟用作与集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资，商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务的拓展，再融资及公司营运资金。同时，公司已向联交所申请公司股份自2021年11月19日上午9时正起恢复于联交所买卖。

这是今年以来碧桂园服务的第二次大手笔融资。

此前的5月25日，碧桂园服务公告，拟以每股75.25港元配售1.39亿股股份，所得款项净额约为104.598亿港元。同时，碧桂园服务还计划发行一笔本金总额为50.38亿港元的可转债。依此计算，通过配股、发行可转债共筹集资金约154.98亿港元。

而从2018年上市算起，这已是碧桂园服务第五次大手笔再融资，其融资的金额和速度不时震动整个行业。

2019年1月，碧桂园服务配售1.69亿股募资19.39亿港元。2020年4月27日、4月28日及6月1日，碧桂园服务发行可换股债券，所得款项净额38.38亿港元，同样“拟用于未来潜在收并购、战略投资、营运资金及一般企业用途”。2020年12月，碧桂园服务再次配股融资77.5亿港元。

加上今年以来的两次融资，碧桂园上市短短3年，从资本市场募集将达371亿港元。

年内迅速完成8单并购

吃下蓝光嘉宝富力物业等大鱼

碧桂园服务左手密集“融融融”，右手则大举“买买买”。

今年2月，深陷债务泥淖的蓝光发展旗下物管公司蓝光嘉宝宣布，碧桂园物业香港拟收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务全部股份（包括内资股）1.16亿股，占蓝光嘉宝股份比例64.62%，此次股份转让价款最终确定为49.64亿元。截至宣布收购前的2020年底，蓝光嘉宝在管物业面积也达到1.3亿平米，排在十名开外。

拿下蓝光嘉宝之后，也意味着碧桂园服务正式晋升“宇宙第一物企”。碧桂园服务2021年半年报显示，其在管物业面积达到6.44亿平米，甩开第二名恒大物业将近2亿平米的差距。

但“宇宙第一物企”并没有停下脚步。9月20日，碧桂园服务公告称，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富力物业全资控股的富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。这笔收购，又让碧桂园服务拿下0.86亿平米在管面积和1.27亿平米合约面积。

10月27日，花样年控股和旗下物管公司彩生活联合公告，因花样年未偿还到期外部债务，而彩生活未能于2021年10月4日前偿还7亿元贷款，贷款人碧桂园服务子公司碧桂园物业香港强制执行其于贷款协议项下的权利，要求彩生活向其无条件转让目标公司邻里乐全部已发行股本。彩生活是国内最大的物业管理公司之一，根据今年半年报数据，其在管物业面积达到3.6亿平米，排名全国第四。吃下彩生活核心子公司邻里乐，碧桂园服务行业老大地位进一步巩固。

除了这些大鱼，“物企收割机”也没有嫌弃小鱼，包括安徽诚和物业、贵州宏泰、广州智慧城市投资等，均被并购。据乐居地产不完全统计，今年以来碧桂园服务达成的收并购项目有8宗，总涉及金额达到人民币189.62亿元。

而根据中指研究院发布的《2021年物业管理行业收并购深度研究报告》，前10月物企并购交易63宗，交易额315亿元，碧桂园服务以190亿夺“并购王”，金额占比超过六成。

从上表不难发现，除并购外，碧桂园物业还通过入股和股权质押的方式投资多家物管企业。近期，前首富王健林的万达商管公司在港递交上市申请，战略投资者名单中碧桂园控股与碧桂园服务也赫然在列。

古老的生意经：低买高卖

一边密集大额融资，一边频频大手笔并购，背后是并不复杂的古老生意经：低买高卖。

上市以来由于市场对其成长性预期高，碧桂园服务享受的估值一直不低，动态市盈率在股价最低的时候也在40倍以上，高的时候超过60倍，市值持续超越号称“宇宙第一房企”的母公司碧桂园。以这样的高估值配股和发可转债，可利用较小的股权稀释代价获得较高的融资额。

以5月份的融资为例，每股发行价75.25 港元，按2020年底每股收益0.98元测算，发行市盈率达到76倍，按今年半年度每股收益0.7元测算，发行市盈率也达到54倍。因此，碧桂园服务只发行1.39亿股，股份增加比例不到5%，就拿到过百亿港币的融资。

此次公布的配售方案来看，每股53.35港元的价格对应发行的动态市盈率也在40倍以上，同样仅需要稀释4.66%的股份就可以拿到80亿港元。

而另一边，不管是蓝光嘉宝、富力物业还是最新的彩生活，收购市盈率都仅有十几倍。

对蓝光嘉宝的收购，对应2020年净利润相当于13.5倍市盈率，对应2021年预估净利相当于9.5倍市盈率。对富力物业的收购，根据业绩承诺富良环球扣非归母净利润不低于人民币5亿元，第一阶段交易对价70亿元，对应其2021年市盈率为14倍。对邻里乐的收购，其2020年净利润为3.09亿元，33亿的收购价格对应市盈率不到11倍。

据中国基金报记者统计，截至收购邻里乐时的10月27日，恒生三级行业分类下在港上市的物业管理企业有53家，剔除3家亏损企业，平均动态市盈率为18.69倍，中位数也接近，为18.4倍。显然，碧桂园服务对三家物企的收购，都捡到了不小的便宜。

此前，广州一位深谙市值管理的私募基金经理接受中国基金报记者采访时表示，这一买一卖“称得上是一门空手套白狼的好生意”，但前提是“市场得认”。“这种并购驱动的玩法，A股在2013年到2016年就非常流行，典型代表是省广集团和乐视网，低市盈率收购，把净利润做大，资本市场追逐风口又给个高市盈率，市值一下就膨胀了”，该基金经理表示。

编辑：舰长

责任编辑：陈诗莹