合和新城小区空地“闲置”近20年，业主质疑开发商擅将别墅变洋房

来源： 消费者报道

■按：

闲置近20年的空地改规划，当地业主很头大。

位于广州市花都区的合和新城内有一块沉睡了将近20年的空地，这些年来一直未见开发商动工，如今已杂草丛生，长期无人打理。有业主告诉记者，这块沉睡多年的空地或将被唤醒。不过，此次的唤醒却让周边业主头疼不已，这究竟是怎么回事呢？《消费者报道》走访现场，对此进行了调查……

闲置近20年的空地改规划，“别墅”改为14层高楼幢

据了解，该地块迟迟未开发、未动工将近20年。事实上，该地块早在2003年就被广州市合和（花都）置业发展有限公司（下称“合和置业”）拿下，拟打造层高为3层的别墅群。

公开资料显示，合和新城是一个分多期开发的综合发展项目，由高层洋房、联排别墅、商业区及康乐设施组成。

记者走访现场发现，合和新城二期以南尚未开发的空地已被围蔽。多年来，空地上杂草丛生，地面上堆放着一些废弃的建筑材料，甚至还有业主在空地上开荒种菜，惹来蚊虫孳生。

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“原本这块空地是规划建三层高的别墅群。几年前的时候，开发商在这块空地起了40栋别墅，剩余的空地就一直闲置在这无人问津。”谢琳（化名）是小区的其中一名住户，她告诉记者，她选择在此购买房子的原因是当时销售表明该商品房与别墅区相邻，通风和采光占据一定的优势。

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记者来到谢琳家中观察发现，客厅阳台正对着这块闲置空地，无任何建筑物遮挡，风可穿堂而过。视野开阔，阳光充足，还能坐在家中观赏飞机起飞、降落。

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然而，近期因开发商公示的《合和新城住宅项目建筑工程设计方案》规划调整打破了小区原有的宁静。业主提供的规划图显示，该地块的原规划是建造84栋别墅，目前已建有40栋别墅。如今，剩余未建成的别墅将改为14层高的楼幢。

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该调整让不少业主无法接受，将低层别墅改为14层高的楼幢，这无疑影响了周边业主家里的通风、采光等问题。“如果现在建高层洋房的话，比原本规划多了将近700多户了，居民会变得越来越多。本来这个小区就没有弄人车分流，如此一来，交通拥堵和安全会变成一个很大的问题。”一业主对《消费者报道》说。

记者留意到，各种车辆进入小区能随意行驶在小区的地面上，加上小区道路设计较为拥挤。若遇上出行高峰，小区内的道路将变得拥堵，而且容易因为抢道造成摩擦事故。

小区内调整规划是否要征得业主同意？

据了解，合和置业公示《合和新城住宅项目建筑工程设计方案》的规划调整是由一名业主无意中在广州市规划和自然资源局网站发现的。业主表示，该调整方案尚未在小区内进行公示，开发商也没有通知任何一名业主。

值得一提的是，新的规划调整方案中也包含了垃圾中转站的选址，垃圾中转站由原规划在商业区搬入三期万和北路段内，对三期业主造成一定的影响。

有业主认为，开发商有意隐瞒该调整方案，事前并未收集和听取周边业主的意见和建议。“当我们得知这个调整方案的时候，我们自发去广州市规划和自然资源局、广州空港经济区管理委员会，以及多个官方投诉网站进行投诉。投诉后才将这个调整方案紧急撤下来，但下一步开发商将会如何调整，我们不得而知。”

广州空港经济区管理委员会（下称“空港委”）告诉《消费者报道》，“该项目曾向我委申请调整，我们初审过他的设计方案调整之后，于10月11号在广州市规划和自然资源局的网站，以及在合和新城内的现场同步开展了调整方案的批前公示，公示期为10天。当时收到了很多业主的反馈意见，为了科学合理的开展规划审批工作，我们就提前终止了该项目的批前公示。”

那么，小区变更规划，开发商到底要不要经过业主的同意呢？带着疑问，《消费者报道》采访了北京市京师（郑州）律师事务所的欧阳一鹏律师。欧阳一鹏表示，开发商申请调整规划，违背购房时承诺的，小区业主对规划调整向规划行政机关提出异议，要求行政机关对是否调整原有规划召开听证会，可以针对小区“采光权”“楼房间距”展开论证，如果对最终的调整结果仍然不满意，可以对该规划调整行为提出行政复议或者行政诉讼。

此外，空港委告诉记者，“合和新城已销售了大部分住宅，涉及到了业主们的利害关系。当开发商进行调整方案的时候，按照程序规定是必须要在广州市规划和自然资源局的网站及合和新城内的现场同步公示规划调整方案的。如果有业主对调整方案有什么意见或建议的话，可以通过正常的渠道去反馈，然后我们会收集这些意见，如果是合理的意见是会被采纳的。”

禁墅令下，别墅时代或成绝唱

据了解，小区物业和开发商相继发布关于“取消合和新城住宅项目规划调整方案建议的公示”的通告。内容表明，此次规划调整方案建议是实属无可奈何的选择。由于别墅开发规划早已获批准，今年初在合和置业向规建局申报的规划调整方案建议中也包含了该别墅开发规划，但因不符合国家有关规定被否决了。

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至于申报别墅开发规划为何被否决，有业内人士告诉记者，目前已经不会批容积率低于1.0的住宅用地项目，容积率低违背国家节约用地的方针。

2019年4月，国家住建部曾下发“关于别墅项目建设审批有关事项的通知”，“通知”明确提出：为做好对违法违规别墅清查整治工作，各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

事实上，为了提高土地利用率，国家已在1994年出台规定限制别墅用地。此后，国家多次颁布法令，对占用土地资源的别墅进行限定，从“限墅令”到“禁墅令”，“禁墅”决心和力度也在逐步加强。

在限墅政策下，尽管联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品不断出现，但在政策的“高压管控”之下，别墅时代或成为绝唱。

那么，合和新城是否能保留类似别墅的低层建筑发展，最新的规划调整方案是如何？合和新城又为何会将小区地块闲置多年？《消费者报道》向合和置业发送采访函问询，截至发稿时间，对方均没有任何回复。

至于后续如何调整，《消费者报道》将持续关注。

责任编辑：李墨轩