2022年第1周：地产暴涨4.46%高居榜首！深度解读

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文/朋朋笔记

2022年的第1周收盘了，地产成为了A股表现最亮眼的板块，以4.46%的涨幅高居榜首。

今天，地产依然是全市场最靓的仔，板块逆势暴涨2.44%，个股更是精彩纷呈，新华联、泰禾集团、嘉凯城、宋都股份强势涨停，阳光股份、中交地产、新城控股、皇庭国际、招商蛇口、滨江集团、大龙地产、保利发展的涨幅均超过了4%。

地产板块的大涨，主要来自于近期接连不断的政策利好：1、流动性宽松，叠加部分城市房贷利率下调，放款节奏加快；2、中央经济工作会议重提以经济建设为中心，全力稳增长；3、稳增长大背景下，政策提出要推进保障性住房建设，利好地产；4、各地相继出台政策稳地产，优质房企优势有望进一步扩大。

另外，今天有市场消息称，据报道目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。简单来说，这就是给优质房企加杠杆，重大利好。

接下来，我们就一起来聊聊地产板块的逻辑。

一、流动性宽松，部分城市房贷利率下调，放款节奏加快

从短期的消息面来看，央行正在加大对市场流动性的投入，部分城市的房贷利率也有所下调，同时放款节奏有所加快，显然，这对地产是重大利好。

我们先来看流动性。12月20日，中国12月1年期贷款市场报价利率（LPR）降至3.8%，上月为3.85%，此前连续19个月维持不变。5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.65%，上月为4.65%。

12月6日，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。

接着来看房贷利率，以及放款节奏。

1月6日，有报道称：2022年新年以来广州房贷利率就已普遍下调。据了解，首套利率从5.85%（LPR+120BP）左右普遍降至5.65%（LPR+100BP）左右，二套则从6.05%（LPR+140BP）左右降至5.85%（LPR+120BP）左右。

1月6日，银保监会在第278场银行业保险业例行新闻发布会上公布的数据显示，11月末房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定。购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。对于长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度加大，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。

1月6日，有报道称：2022年伊始，北京多家股份行二手房贷款放款周期明显缩短，已从此前约半年时间提速至最快1个月内。但大行放款时间普遍暂未有明显变化，客户需要排队且放款时间不确定。房贷利率方面，目前北京地区银行未有调整，首套仍为5.2%，二套为5.7%。在业内人士看来，房贷放款速度加快已成趋势，在坚持“房住不炒”的总基调下，信贷政策仍将重点满足购房者合理住房需求。

12月27日，央行在2022年工作会议提及“要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”。从政策走向上看，房地产市场维稳信号明显，政策引导下优先满足刚需和改善性住房需求。2021年房地产景气度整体承压，但9月以来地产政策暖风频吹，政策边际持续向好。展望2022年，开源证券认为宽信用、稳增长的政策环境有望持续，房产政策有放松预期，利好地产产业链估值提升。

12月21日，媒体报道称：据北京多个片区的中介透露，其门店12月以来的成交量比8、9、10月份总和还要多。成交量放大的原因，主要和北京地区银行各家支行对二手房贷款的放款有所放松有关。中原地产数据显示，12月中上旬，北京二手房成交量达到8288套，成交面积为75.03万平方米；11月全月为11851套，成交面积为107.2万平方米；10月份全月成交9340套，成交面积为84.33万平方米。

人民银行公布最新数据显示，金融机构房地产贷款投放继续增长。2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。11月末，银行业金融机构房地产贷款同比多增2000多亿元，其中，个人住房贷款余额同比多增1100多亿元，开发贷款同比多增900多亿元。金融机构对房地产融资行为持续改善。

12月13日，媒体报道称，深圳部分中小银行下调房贷利率，二套最低5.25%。另据贝壳研究院统计，12月103个城市主流首套房贷利率5.64%，二套利率5.91%，较11月回落5个BP，较高点分别回落10BP和8BP。平均放款周期缩短到57天，较11月减少11天。

二、中央经济工作会议重提以经济建设为中心，全力稳增长

2021年12月8-10日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，会议总结了2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。这对于把握2022年宏观经济方向和政策节奏的重要性不言而喻。

中央经济工作会议提出：必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

2021年12月11日，韩文秀解读中央经济工作会议精神时就指出：各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任，这不仅是经济问题，更是政治问题。各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，慎重出台有收缩效应的政策，政策发力要适当靠前，努力实现明年经济平稳开局，向好发展。

国盛证券认为，2022年中国宏观环境最重要的目标，一个字，稳；政策已正式转向，全力稳增长。“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”，预示稳增长仍是硬要求，2022年应仍会设定GDP目标，可能定5.5%左右（合意目标应是5-5.5%，底线应是5%以上）。

国盛证券表示，2022年重点工作有变化：新增“财政政策和货币政策要协调联动”，宽货币、宽财政，降准后可能还有降息，财政与货币的组合拳可期；加上“房住不炒”、重提“因城施策”，房地产进一步松动可期，紧盯保障房；促进房地产业“良性循环”放在了“健康发展”前面，应是指按揭贷、开发贷等有望加速发放。

中金公司指出，总的来看，本次中央经济工作会议传递出了清晰的稳增长信号。本轮稳增长政策的最大特点，就是要将逆周期政策（稳增长）与跨周期政策（调结构）进行有机结合，因此需要中央与地方、以及各个部门之间的协调合作，进退有度。2022年一季度或是政策的密集发力期，届时我们可能将看到财政政策、货币政策、行业政策的协调配合，共同推进稳增长目标落地。

安信证券指出，货币政策有望更为宽松，2022年上半年降准的概率较大，也有降息的可能。财政加速发力，基建投资有望从2022年初回升，进而对冲房地产投资的下行。

三、稳增长大背景下，政策提出要推进保障性住房建设，利好地产

中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

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这意味着房地产、建筑材料、家用电器、建筑装饰等整个地产产业链都会因此而受益。尤其是处于房地产的上游的板块会最先受益，比如建筑材料（水泥、管材、防水材料等）和工程机械（挖掘机、塔吊等）等。

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任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。

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一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。在稳增长的大背景下，维持房地产市场的稳定具有重要意义。

国盛证券认为，保障房被12月6日政治局会议列为地产政策之首，2022年有望加速推进。保障房的筹建数量可能超900万套、为棚改的4成左右；保障房单套投资强度10.8万元左右、为棚改的1/3左右。

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相应的，对地产投资的拉动率上，保障房可能只有1-2%、不宜高估。保障房难以扭转地产下滑态势，地产调控将进一步松动，包括加速发放按揭贷、开放贷等。需要关注保障房对绿色建筑产业链的拉动；以及2022年1月、2月地方“两会”对保障房目标的设置情况。

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近期国家统计局局长宁吉喆指出房地产行业是支柱产业，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，房地产业对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，高层的讲话对行业未来的发展做出了正向引导。

根据招商证券房地产政策分析框架，房地产政策盯三个目标：分别是民生（房价上涨）、风险（资金链and房价下跌）、经济（增长和就业）。从当前的情况来看，房地产政策更偏向于风险和经济。

四、各地相继出台政策稳地产，优质房企优势有望进一步扩大

中央定调之后，各级政府和各个部门相继出台了各种保增长和稳增长的措施。

据不完全统计，最近以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳、等20个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。比如广西桂林，开始向房企购房者发放消费券。

12月20日，媒体报道称，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。一些房企表示，目前是兼并收购的较好时机，正在实质性洽谈多个并购项目。据悉，招商蛇口、碧桂园等企业已在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。

从收购对象及收购主体来看，通知强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；收购主体自身条件要好。随着相关政策的落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。同时政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，亦有望帮助受让房企控制并购风险。从美日经验来看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰，平安证券认为本次政策出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。

尽管地产板块纷纷大涨，但对很多小散来说，往往是还没有反应过来股价就上了天，究竟应该怎么办呢？

关键是要发现主力资金介入的信号，因为市场行为包容消化一切影响价格的任何因素，基本面、消息面、技术面等因素最终会通过主力资金的动向体现出来，所以捕获主力就成为了致胜的关键。

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4月23日，尾盘掘金发现了主力潜伏恩捷股份的迹象，并在当天14点50分进行了异动提醒。同时，当天新浪财经Level-2的大单净量也由流出变为了流入，这意味着有主力资金在行动。

其实从3月底开始，大单净量资金就开始了持续流入的状态，这也推动了股价的稳步上涨，恩捷股份的股价从101元左右最高涨到了319元左右，涨幅210%+。

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新浪财经Level-2大单净量的数据显示，从1月初至3月下旬，恩捷股份的大单净量整体上处于流出状态，表明主力资金正在不断的撤退，这也导致了恩捷股份股价的连续下行。当大单净量持续流入的时候，恩捷股份的股价就开始稳步上涨。我们可以清晰的看到，大单净量的流出和流入是如何与股价形成正反馈的。

5月17日和7月27日，B/S点也发出了提示信号，恩捷股份从126.73元涨至245元，区间涨幅为93.32%。

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责任编辑：黄朋