房企“探索新发展模式”穿越行业周期

来源：中国经营报

本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

2021年以来，随着房地产“三道红线”、贷款“两个上限”及集中供地等政策调控的陆续实施，部分房企承受着营收、融资、债务、资金链等多方面的挑战，行业经历深度调整和新一轮洗牌。

从各大市场机构发布的销售榜单来看，2021年规模房企的增长速度明显下降，各梯队房企竞争格局进一步分化。据中指院统计，2021年前11个月共有35家千亿房企诞生，较2020年同期增加3家，头部房企优势依然明显。

位于大湾区的头部房企，历来备受瞩目。日前，南方产业智库对60家上市房企监测分析，健康指数TOP10房企中，8家位于大湾区，其中，中海、华润置地、招商蛇口、保利、万科等被定义为“非常健康”。此外，共有44家房企处于“健康”状态，占比73.33%，这也印证了当前监管部门对房地产发展总体健康、出现困难和风险只是个别现象的基本判断。

在土地红利、金融红利逐渐褪去的当下，不少房企开启“地产+”多元业务协同战略寻求突围；同时，企业持续优化资产负债表，注重产品力，提升运营效率，向管理要效益。正如万科董事会主席郁亮所言，“好产品、好服务才有未来，才能保证活下去、活得好、活得久。”

房企步入业绩增长放缓“新常态”

在“房住不炒”政策调控下，市场消费回归理性。龙头房企的业绩依然继续稳健增长、保持规模优势，不过业绩增速已经整体放缓，大部分房企销售目标完成情况不佳。

根据中指院监测，36家将2021年度销售目标制定在千亿元及以上的房企，1~11月份的目标完成率为84.28%，接近整体均值水平。其中，10家销售目标制定在3000亿元以上的房企，整体目标完成率仅为82.01%。

据克而瑞统计，2021年1~11月中国房地产企业销售百强榜中，排行前十房企销售操盘金额门槛达到2503亿元，同比增幅达24.3%；而排行前50房企销售操盘金额门槛则同比下降7.9%至518.2亿元，行业集中度继续提升。

近日举行的中央经济工作会议，重申“房住不炒”的定位，指出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。尤其值得注意的是，会议首次提出房地产“探索新的发展模式”，为当下房地产行业发展提出清晰路径。

在传统开发业务遭遇增长极限的背景下，头部企业在巩固主营业务基础上，积极围绕主业展开多元化布局，寻找可以拉动效益的业务增长点。

根据克而瑞发布的《房企多元化发展报告》，目前房地产行业比较常见的多元化模式有两种：一是基于房地产本身的多元化发展，比如商业地产、文旅、代建、物业管理、长租公寓等；另一种是跨界跨领域的多元化发展，比如机器人、新能源、农业、物流等。

不少房企的多元化业务板块已经形成了单独上市的公司，甚至与地产主体公司并列。以物业管理板块为例，即便在2021年资本市场对物业企业的估值逻辑发生变化，但截至2021年12月30日，除去招股书已过期的物企，港交所交表排队上市的物企数量仍达到16家。

多元化业务“内生增长”

实际上，国内头部房企中，已鲜有单纯定位地产开发的巨头。据克而瑞的数据统计，TOP30的房企中有70%发布过多元化战略，TOP100的房企则有97%布局了多元化业务。

在2021年股东大会上，万科对全年新业务的发展进行总结。万科旗下万纬物流管理已成为国内最大冷库运营商；万物云布局16个项目，已经与54个住宅物业合作；集中式公寓规模全国第一；万物云与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司，成为中国最大的安防机电综合服务商。

除了万科，还有涉足机器人行业的碧桂园、深入文旅产业的融创……众多房企在多元化布局上深入推进，形成立足主业、板块联动的可持续发展重要途径。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，“越来越多的房企选择放缓扩张速度，进行转型，提质发展。大力开拓旧城改造、发展品质提升和服务改善的项目、进军高科技产业等领域，也应该是未来房企的发展方向，毕竟多元化发展战略或能帮助房企更好地应对未来可能存在的经营风险。”

不过，对于部分房企而言，在多元化和聚焦做强之间寻找到一条适合的新道路并不容易。2017年~2020年，房企多元化营收占比逐年上升，但占比呈现分化。据贝壳研究院数据，例如在第一梯队的新城控股、龙光集团和招商蛇口，多元化营收占比分别为28.70%、22.80%和21.88%。而绝大多数房企的多元化营收占比则低于10%。

房企的多元化增效增润仍需要时间，但在目前开发业务规模增长受限的背景下，未来房企多元化业务端的营收贡献显然仍具提升空间。

行业去杠杆效果明显

2021年对于多数房企而言，无疑是资金压力最大的一年。部分房企债务违约，中央频繁提及防范化解系统性金融风险，守住系统性金融风险的底线。

2020年8月，住建部、央行召集房企开会时提出“三道红线”，自此，“减负债降杠杆”成为不少房企的头等大事。彼时，排行前50的房企中，“红档”房企有14家，“绿档”房企仅有12家。一年过去，截至2021年上半年，“绿档”增至21家，仅有2家房企为“红档”。在随后的三季报中，部分房企宣布再次降档，整个行业去杠杆效果明显。

亿翰智库分析表示，“三道红线”等杠杆控制政策出台后，房企降杠杆、减负债、优结构的动作持续推进，也均取得了理想成效，效果最明显的是净负债率、现金短债比两大指标，剔除预收款的资产负债率则难度相对较大。

“三道红线”带给房企的除了减负债的压力，还有融资的收紧。据克而瑞数据，截至2021年中期，80家重点房企的总有息债规模较2021年初仅增0.4%。2018年~2020年末时，这一指标分别为20.1%、15.7%、5.4%。

可以看到，房地产行业高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式已濒临终结，过去以有息负债撬动销售规模的方式行不通了，行业正向低杠杆时代迈进。

值得注意的是，在“房住不炒”定位和“三稳”目标指引下，四季度以来，房企的融资边际有所放松，回暖明显。中指研究院数据显示，2021年11月以来房企融资总额707.8亿元，同比继续下降71.3%，但环比上升33.1%，融资成本同比、环比均有所下降，行业融资放松迹象正在逐步显现。

随着调控开始转向稳定的一面，为了稳定市场情绪、修复市场信心，各家房企不约而同聚焦保项目交付事项。

2021年10月22日，在恒大集团复工复产专题会上，恒大集团方面给出了相关措施，包括全力以赴实现复工复产保交楼，全面实施现楼销售等。11月初，恒大对外披露，2021年7月至10月，恒大完成了546个批次交楼工作，涉及184个不同项目。11月19日，恒大地产珠三角公司、深圳公司相继发布消息称，旗下70多个项目已全面复工复产，包括广州、深圳、佛山等21个区域。

12月3日，中国奥园在梅州兴宁首个项目提前交付，近一个月以来，奥园已完成了江门、惠州等近10个项目交付。同样地，佳兆业在“保交付、保财富和刚兑、保工程款支付、保员工工资”的承诺下，于11月16日交付了珠海楼盘，这也是佳兆业11月计划交房的第二个项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“推动企业回归健康发展轨道，一方面要改变高周转的发展模式，另一方面建议企业要合理地利用杠杆，以保障产品顺利竣工交付来取得客户信赖，从而获得长期发展的动力。”

责任编辑：李桐