美国、中国香港和新加坡的房地产REITs为何值得配置？

原标题：美国、中国香港和新加坡的房地产REITs为何值得配置？

截至去年10月底，Case-Shiller全美20城综合房价指数达到279.03，同比增长了19%。

与此同时，美国公寓型住宅REITs 2021全年涨幅高达63.6%，单户型住宅REITs涨幅52.8%，都远超过房价涨幅。

即使把这个表现放到美股中做比较，也仅有不到15%的股票去年回报比这更高。

和住宅类REITs涨幅相当甚至更高的还有购物中心、商场、个人仓储和工业等类型。

其中，表现最好的是规模不是太大的本地型商场REITs，去年上涨92%，不过也是前年下跌幅度最大的类型，跌去了37%，最主要的原因还是去年初以来逐步解除封锁。

像工业、个人仓储这样近几年一直都很强势的商业地产板块，反而受益于疫情而表现更好。不少商业地产板块的大幅修复是建立在疫情较大损失的基础上，例如实体店零售相关的。

如果抛开这部分影响，与疫情前水平相比，个人仓储类REITs的回报几乎翻了一倍，工业类也上涨了80%，数据中心约50%，其次就是住宅类REITs约40%的涨幅。

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熟悉我们研究的朋友，可能记得我们是从2020年疫情发生后就建议大家重点关注房地产领域的投资。

除了受益于疫情的工业物流，个人仓储和数据中心类地产，还有在在疫情后将快速复苏的住宅地产和商业地产。

特别是美国住宅地产的热潮，我们认为可能会持续几年，主要原因除了疫情改变居住需求、供应不足、货币仍然宽松这些因素以外，还有人口结构年轻化和家庭资产配置转向，这五大因素下，接下来美国住房自有率有望突破历史新高。

除了自有住房，美国大多数地区的租赁市场也快速修复。即使在疫情最严重时期，租房市场也保持韧性，租金的收缴率保持在93%以上。

加上美国租约通常是一年，在已经持续了半年多的通胀压力下房东很可能上调租金，房价在2020年底开始的上涨也会在续约的租金上有所反映。这也是公寓型住宅REITs近期快速上涨的主要原因之一。

随着美国就业和经济活动逐步恢复，市场对高质量的出租型公寓的需求可能持续强劲。

对于投资者来说，投资这类REITs不仅门槛低、灵活度高，也可以在一定程度上对冲通胀上升的风险。

相比之下，中国香港住宅市场房价也创下新高，中原城市领先指数一直维持在历史高位，但本地REITs却没有非常好的回报。

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去年表现仅是五五开，好则上涨20%，差则下跌20%。恒生房地产基金指数下跌2%，这主要和香港的REITs大多更侧重于商业地产而非住宅地产有关。

很多运营项目也不仅仅在香港本地，这就很难反映出本地住宅市场的实际情况，而商业地产中例如零售和办公，很多都还受限于疫情的社交活动、人口流动等限制。

不过，不要小看香港地产板块，拉长时间来看，过去十年里香港REITs跑赢了全球，大幅超过新加坡、美国等发达市场。

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来源：彭博，银科研究，过去业绩不代表未来表现

目前港股市场活跃的REITs有11只，市值约2300亿港元，其中市值最大的领展占到了约60%的市值规模。

而亚洲REITs市场相对更为成熟和活跃的新加坡REITs，目前在新交所交易的有44只，市值约1150亿新币，也就是约6600亿港元，去年指数回报5.4%，要好于香港。

在2021年之前的十年里，中国香港11只REITs的平均年化回报率为5.7%，高于日本REITs的4.0%和新加坡REITs的5.3%，其实也好于同期恒生指数的1.7%年化回报。

一旦疫情后经济活动和人口流动恢复，这部分受损板块有机会快速修复过去两年的跌幅。结合过往十年相对稳健且优于亚洲同区的投资回报率，中国香港REITs也值得配置。

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（作者为银科控股首席经济学家）

责任编辑：邓健