一个民营房企纾困样本：加速变卖资产 国资房企接盘

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来源：证券日报

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文 | 王丽新

一个月内，世茂集团连发三次资产处置公告，快马加鞭卖掉三笔核心资产，包括香港维港汇项目、上海北外滩项目，以及12年前曾成为全国地王的广州亚运城项目部分股权，三个项目售价合计约为46亿元。

1月24日，世茂集团宣布出售广州亚运城项目26.67%股权，总代价约为18.445亿元。世茂集团方面表示，此次交易预期出售收益约7.16亿元，拟将所得款项中约80%用于降低负债，约20%用于一般企业用途。

对此，有接近世茂集团人士告诉《证券日报》记者，从去年底到现在，世茂集团多措并举加快回笼资金，凭借配股融资和处置资产等方式，已于近期回收现金约80亿元，多用于偿还债务及保证正常企业运营。

昔日全国地王易主

两纸公告，昔日全国地王的控股权易主。

1月24日，世茂集团公告，以18.445亿元的价格出售广州亚运城项目合营公司26.67%的股权，所得款项八成用于降低负债，而接盘方来自央企巨头中海地产。据悉，目前广州亚运城项目仍有超过180万平方米待开发面积，即便考虑包含小部分商业物业因素，世茂集团上述权益对应货值也至少在100亿元以上。

1月21日，曾经的“华南五虎”雅居乐，也宣布将其在广州亚运城26.66%的权益出售给中海地产，总价18.44亿元。这两笔收购完成后，加上原有权益，中海地产在广州亚运城项目的权益占比将升至73.33%。

公开资料显示，广州亚运城这个“巨无霸”项目从地块出让至今已有12年历史。2009年12月份，该项目由富力、雅居乐、碧桂园三家联合体以255亿元的总地价竞得，曾位列“全国地王”。2010年6月份，世茂集团通过入股的方式获得广州亚运城项目20%的权益。此后，经历中海并购中信、富力退出的变动后，该项目由中海、雅居乐、碧桂园、世茂集团四家公司持有，持股比例分别为20%、26.6%、26.7%、26.7%。如今看来，昔日全国地王已易主。

除此之外，世茂集团旗下位于深圳的在建地标建筑项目“世茂深港国际中心”也正在出售，对外报价为151.43亿元，世茂集团已经利用其融资92.7亿元，包括土地抵押、在建工程抵押和100%股权质押。更早之前，传闻世茂集团将出售估值百亿元的位于上海南京东路的世茂广场，但经《证券日报》记者核实，目前该项目还未正式签订出让合约。

“世茂集团出售的资产都很优质，只要有接盘方，就能度过难关。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，当然，近一个月出售多笔资产，谈判话语权会降低，出售的资产也会被打折，甚至可能出现低于企业实投资本的现象，但只要能卖出，就不会出现流动性危机。不过，世茂集团是TOP10民营房企之一，虽然偿债压力不小，但因为资产较好，不会有系统性问题。

国资房企并购扩规模

从去年年底至今，世茂集团出售资产的力度较大，公司也表示，加大处置物业力度。有媒体报道称，世茂集团将旗下36个项目做成推介资料进行推广，以推进销售，合计报价超过771亿元，当中包含该集团单独操盘的项目，也涵盖部分合作项目。

不过，这一消息并未得到世茂集团的证实。但此前接近世茂集团人士也向《证券日报》记者直言，确实有一些项目在谈，包括一、二线城市的核心商业资产及部分项目，多是国资背景房企接触谈判。

值得一提的是，从世茂集团目前公告的三笔资产接盘方来看，除了香港维港汇项目外，其他两个项目的接盘方均为国企、央企。其中，上海北外滩项目的接盘方为上海国资委全资子公司上海久事（集团）有限公司，而广州亚运城项目的接盘方为央企中海地产。

“中海地产善于逆市扩张，信用评级高，可发大规模低息债，加上并购贷不计入‘三道红线’，手握大量现金。”宋延庆向《证券日报》记者称，所以，目前市场上只要项目好，中海地产这类国资背景房企，只需要注入少量资金就可以盘活项目，对其扩规模非常合适。

“央企、国企在通过收并购对流动性困难的民营房企纾困，也是对监管层鼓励央企、国企对出险房企项目进行收并购政策的落实。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，未来几个月，将有更多央企、国企收并购民营房企项目，增强民营房企流动性，避免发生债务违约。

但更重要的是，在刘水看来，如果市场销售不能回升，金融机构避险情绪没有改变，房企的偿债压力依然较大，不排除仍然会有房企发生债务违约。如此一来，民营房企市场份额将明显收缩，部分民营房企，面临债务违约风险及降负债压力，将会明显收缩房地产业务规模。届时，有较强开发经营能力、产品优势及融资优势的央企、国企将获得更大市场份额，实现更大规模发展。

责任编辑：冯体炜