频频高溢价抢地之后 建发国际陷违规漩涡

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来源：地产杂志

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文 | 王亚静

1月25日，一位地产人调侃称，如果要跳槽，推荐5家房企。其中有一个名气相对较弱的房企——建发。问其原因，是因为在2022年一开年，建发又双叒叕抢地了。

1月26日，易居研究院智库中心发布的2022年1月份上市房企购地数据显示，截至1月25日，建发国际拿下3幅地块，耗资12亿元，平均溢价率8%。其拿地数量仅次于华润置地的4幅地块位列第二。

这与市场表现形成鲜明对比。易居研究院智库中心发布数据显示，1月1日-25日，上市房企中仅有15家房企参与拿地，同比下跌77%；拿地金额为166亿元，同比下跌93%，成为2010年以来同期积极性最低的一年。

不过，逆风奔跑总是需要付出些代价的。

高价狂扫地

实际上，今年开年的表现只是延续了建发国际2021年的抢地姿态。

公开资料显示，建发房产是建发股份旗下的地产平台之一，背靠厦门建发集团。建发房产并未直接上市，登陆港交所的是其旗下平台建发国际集团。

据中指院数据显示，建发房产2021年拿地金额首次冲进拿地排行榜TOP10行列，为601亿元。

若以建发国际的盈利水平来对比，更能显示出这一拿地金额数额之庞大。据同花顺数据显示，2011年至2021年10年半时间内，建发国际净利润约合74亿元，仅约合601亿元的12%。

IPG中国首席经济学家柏文喜直言，从业绩对比来看，这拿地数额太高了。

实际上，建发国际不仅频频抢地，还屡次高溢价抢地。2021年5月20日，建发国际以总价5.88亿元、溢价率达33.06%获得江西九江一宗地块，成为九江经开区新晋“地王”；5月7日，其以最高限价16.31亿元+38%自持比例一锤定音拿下拱墅区祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块，刷新了杭州自持记录。

据财经网梳理，除此之外，福州、厦门、无锡、广州、上海、温州、宜城、六安、盐城等多个城市，均出现了建发国际高溢价抢地的身影。

值得注意的是，2021年2月份，建发国际联手融创在上海普陀区拿下一宗宅地，成交价为64.52亿元，成交楼面价8.43万元/㎡，溢价率36.2%。根据普陀区房管局在竞买活动开始前发布相关提示，本案周边商品住宅销售均价为9.6万元/㎡，成本售价之间仅约有1.2万元/平方米的差距。

竞拍结束后，上海普陀区政府第一时间约谈了负责人，并重申“房住不炒”的基调。要知道，在建发国际联合体拍下此地块的2个月前，大华地产刚刚在该地块东侧拿下的地块的楼面价4.74万元/平方米，仅有建发此次拿地楼面价的一半。

融创董事局主席孙宏斌2014年接受采访时便强调，投资最重要的一条原则是千万不要拿错地。而曾经热衷拿“地王”的远洋则在2016年中期业绩发布会上表示，拿地王不是成熟开发商做的事情。

在2021年，“不拿高价地、不拿地王”的谨慎拿地态度已经成为包括世茂、阳光城等在内的多家大中型房企的共识。

罚单、投诉频出

逆势高价拿地的确将建发国际的销售规模推上一个新高度。

1月4日，建发国际发布数据显示，集团2021实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约1300.92亿元，归属公司股东权益的累计合同销售面积约682.69万平方米，同比分别增长约100.90%和约104.29%，首次冲进权益销售额千亿大关。

但随之而来的后遗症也开始逐渐显露。据天眼查显示，近日，融创退出常州融誉置业有限公司。层层穿透之后发现，标的公司的旗下资产为南通市如皋市住宅地块R2020128。

2021年2月1日，这一地块经过216轮竞价，被建发国际以16.7亿元价格抢下，溢价率65.52%，楼面价高达11917元/㎡，成为如皋新单价“地王”。

就在拿地3个月后，其被江南时报曝光项目在只提交了“建设工程施工许可”申请，并未取得“项目建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证”的情况下擅自开工。

而这不是孤例。1月10日，苏州市住建局近期对建发国际的全资子公司苏州兆瑞房地产开发有限公司连开4张罚单，合计处罚金额12.1万元，被处罚的项目均为建发国际以11%溢价率竞得的苏地2019-WG-28号地块（建发春江泊月）。

处罚决定书显示，建发春江泊月建设中存在肢解发包工程与擅自施工问题。值得注意的是，自2021年11月22日至今3个月时间，仅建发春江泊月一个项目便连续被苏州住建局处罚7次，合计处罚21.6万元，原因均包括擅自施工问题。

处罚之外，建发国际开发项目还因质量问题被投诉。2021年9月，有消费者向百姓红网呼声官网投诉长沙“网红盘”岳麓区梅溪湖建发央着虚假宣传，尚未交付就遭到业主维权，业主表示质疑品质“降格”，存在严重质量问题。而此项目是建发国际在长沙所斩获的地王项目。

柏文喜表示，这些高价地项目频繁出现违规、被投诉的问题，说明建发的现金流与流动性压力较大，为了改善企业现金流和加快周转而不惜减配以节省投资、不惜违规被处罚以提高周转速度。

一位业内专家认为企业被反复罚款之后还可以无视规章制度，是比较得失之后选择的结果。如果早开工一周罚1万元，企业就划得来。这也侧面说明，企业被这些高价地拖累的不轻，现在只想早开工、早销售、早回款。

而这些高价项目为建发带来的损害远不止于此。2021年4月20日，建发股份发布关于计提资产减值准备的议案，对子公司地产项目计提存货跌价准备。公告指出，由于限价等原因，建发国际的珠海·建发悦玺项目计提存货跌价准备2.15亿元。

“地王向来不好当。之前拿了一大票地王的企业，这几年都安生了。”上述专家坦言，规模很重要，但现阶段不同以往，还是要兼顾利润和规模的平衡。

利润贴地

但很显然，建发国际没有兼顾到两者之间的平衡。

wind数据显示，2018年-2021年中期，建发国际的毛利率依次为33.26%、25.86%、17.36%、12.5%。同期，行业均值为32.53%、31.64%、27.02%、20.97%，经历了从高于行业均值到行业6成的水平。

净利率同样如此。Wind数据显示，上述时间段内，建发国际的毛利率为12.75%、11.1%、6.36%、3.92%，行业均值为12.64%、11.6%、9.62%、8.46%。

柏文喜称，企业频繁高溢价拿地，甚至不惜牺牲企业盈利能力，追求单方面的规模增长，是因为国企往往对于规模增长有考核目标的。不过，这种盈利低的模式很难支撑很久。

如今，建发房产或许感受到了外界压力，开始悄悄“减肥”了。1月25日，据观察者网报道，背靠国企的建发房产进行组织构架调整。本次调整将主要明确“集群—事业部—城市公司—项目部”四级管理架构。

此外，原海西、东南、华东、华南、华中5大区域，合并为3个集群。其中华南区域并入海西集群，华中区域项目分别被并入海西集群和华东集群。

据此，财经网向建发方面求证，截至发稿，未获回复。

或许，就像上述业内专家感慨的那样：建发国际终究还是扛不住了，即使是国企也不可能违背得了市场规律。

责任编辑：冯体炜