拆分上市，龙湖究竟要打什么牌？

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原标题：拆分上市，龙湖究竟要打什么牌？

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新年伊始，物管行业的资本故事在冬日里悄悄翻入新章。

1月7日，龙湖集团融合了原先智慧服务和商业运营的核心能力，发布了全新品牌龙湖智创生活。并以此为基础，启动了分拆上市的进程。

拆分上市的消息，一时激起巨大波澜。亿翰智库在此前的报告中称，自物业板块估值趋于理性以来，热情的资金多保持观望态度，市场急需新的优质标的来搅动，再次释放行业活力。

机构的关注，很大程度上反映了龙湖智创生活的体量与商业模式——4.4亿方的战略签约面积与物管、商管的业务构成，这些内容均是机构喜闻乐见的。

但关注度的来源不仅于此，作为最后一家明确分拆物管业务的老牌TOP10房企，市场是有更多期待的。

在过去，母公司的实力是资本市场衡量物企价值的重要指标，持续的交付面积输出，财务层面的稳健等等，均是判断分拆后未来发展潜力的核心因素。这并非没有依据，一个实际的案例，母体强健的碧桂园服务，在去年依靠积极的收并购，与曾经的同行人拉开差距，稳稳坐上了规模的头把交椅。

多年来，稳健的财务与成熟的经营性业务，是龙湖集团长期的标签，人们不禁好奇，作为其分拆推出的轻资产平台——龙湖智创生活，又将生长成什么模样？

承载空间

龙湖智创生活招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活服务运营购物中心60个，合计在管面积580万平方米。

根据沙利文报告数据，截至2020年末，按运营项目数量计，龙湖智创生活在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第六；按每家门店的日均客流计，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二；按平均出租率计，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第三。

这是一个商管头部企业的成绩单，在亿翰智库看来，龙湖智创生活向市场展示企业的优秀内核，同时拥有“物管+商管”的双引擎，正是目前市场上所重点关注的标的。

如今，在经过资本市场一轮价值发现后，商业运营已成为估值分化的分水岭，以至于在物管板块整体动态市盈率回归15倍上下之时，商管头部企业华润万象生活，甚至享受到资本市场逾50倍市盈率的厚待。

无疑，商管是一个资本喜爱的“故事”，内中原因是从中可以看到一个更有魅力的未来轮廓。

一直以来，商业运营有着较高的进入门槛，以及更为可观的盈利能力，相比住宅物业管理，商管的毛利率要高出一个量级。这从龙湖智创生活的招股书中亦能得到验证，根据披露，截至2021年9月30日，其商管业务毛利率达到35.3%。

行业内居前的商管规模与运营能力，是龙湖智创生活背靠母公司获得的先天优势之一，过往近20年的商业运营经验沉淀，为龙湖构建了优质的购物中心组合。伴随着近年来，商业网格化布局的加速，龙湖智创生活营业收入的结构亦在不断优化，招股书显示，龙湖智创生活商业运营及物业管理服务，对收入的贡献率从11%提升至22.6%。

根据招股书披露显示，龙湖智创生活与128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米，在已开业的60家之外，余下68个购物中心预计将主要于2022年至2025年期间开业。

当然，在“一个龙湖”体系下，商业运营仅仅是龙湖智创生活未来所得的一个切面。除此之外，包括2021年销售额超过2900亿元的地产开发，开业规模超10万间的冠寓等等空间，以及城市更新、医养等等创新业务。

这些发展中的业务与空间，将是龙湖智创生活提供服务的新场景。

能力孵化

在“一个龙湖”体系下，龙湖智创生活拥有的并不止于此。

中信证券的研报中，有这样一段表述，“商业地产业务对龙湖的意义不只是资产，更是培育商管能力的孵化器。”

多年来，基于“一个龙湖”体系内不同场景，龙湖智创生活亦服务中，实践出一套行业领先的空间服务、运营能力，有社区、商业，还有其他等等。

不仅仅是“授之以鱼”。

基于龙湖“善待你一生”的理念，龙湖智创生活智慧人性化的服务逐渐深入人心，在物业管理服务在不断外拓的同时，业主满意度连续12年超过90%。

相应的，优质服务积累的口碑，也成为市场化拓展的重要抓手。一个很显著的数据，即是龙湖智创生活第三方住宅物业的中标率已经连续多年保持在80%左右。

可以看到的是，在龙湖集团打造的空间之外，龙湖智创生活的第三方管理面积呈现出更快增长的趋势。截至2021年9月30日，龙湖智创生活管理的来自第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比59.8%。此前，有媒体梳理，以披露第三方在管面积的 10 家主流物企作为样本进行分析，从实际在管面积结构变化来看，2021上半年，样本物企在管面积中第三方项目占比均值约为 51.3%。

此外，还有科技上的嫁接。截至2021年9月30日，龙湖集团已拥有142项专利技术，包括29项为发明专利，并拥有一支千余人的数字科技团队，在北京、上海和成都设立了3个研发中心，研发和运维的产品超过200个，地产行业很少有企业像龙湖这样，有着如此规模的技术团队。

以上种种，支持龙湖智创生活建立了一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。体现在业务上，从招股书披露的数据来看，龙湖智创生活的人均在管面积、人均营收均为行业第一，人均管理面积超过百强物业均值50%。

面对未来，在分拆上市后，龙湖将持有龙湖智创生活不少于50%的权益，龙湖智创生活依然是“一个龙湖”生态体系的核心成员，以轻重两个维度，连接更多空间和人。

责任编辑：冯体炜