“降价”卖房也难完成业绩目标， 金科股份正直面担保、短债和卖压多方压力

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作为“千亿俱乐部”成员的金科股份（000656.SZ），曾豪言表示2021年要达到不低于2500亿元的销售目标。然而一年过去了，成绩单上的数据却只有“75分”，即便是下半年“降价”销售了，金科股份也依然没有达到既定目标。

在直面远超净资产的担保额，短债偿付压力，以及股东的卖压下，金科股份更为宏大的2025年销售额4500亿元的目标，未来又该如何去实现呢？

“折价”也凑不够目标数

在2020年的业绩说明会上，金科股份总裁杨程钧曾高调抛出2021年计划的全年销售目标为不低于2500亿元。口号很响亮，但一年下来的数据却不给力。

据前不久金科股份披露的2012年销售情况来看，2021年来公司及所投资的公司实现销售金额约为1876亿元，房地产销售面积约为1997万平方米。整年的销售数据相当于目标的75%。另金科股份的代建业务虽然有实现收入，但全年的销售金额也就20亿元左右。

从金科股份披露的数据来看，公司整年来的销售还是尽力的，甚至销售均价在下半年出现“降价”的情形。数据显示，在2021年上半年，金科股份的平均售价还在1万元/平米一线徘徊。自8月份起，均价出现了明显的滑坡，当月的销售均价为9920元/平米，而7月份的均价为11773元/平米，8月份环比下降了15.74%。这还只是开始。9月份，金科股份月销售均价环比再降19.78%至7958元/平米；10月份降了3.72%至7661.69元/平米；11月份刚有所回升，销售均价回到了8750元/平米；但12月份售价再度大幅滑坡，环比下降19.4%至7052元/平，此时的销售均价较2021年1月份已是“7折”。平摊下来，2021年全年销售均价为9394元/平。

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来源：公告

是否每逢年底，金科股份在售价上都有下降冲业务的“惯例”呢？至少2020年的售价还是比较坚挺的。2020年年末销售数据显示，2020年末金科股份的销售均价一直到11月份也都在1万元/平米的价位附近徘徊，仅仅只是在12月份出现了明显的下跌，均价的下跌也明显提升了当月的销售金额。公开信息显示，金科股份2020年的销售目标为2200亿元，2020年完成目标。反观2021年8月份后，即便金科股份月销售均价出现了下降，但对应月份的销售金额似乎提升效果并不明显。整个2021年，金科股份没有一个月的销售金额突破了200亿元。

要知道，金科股份还有一个更为宏大的目标：2025年销售额达到4500亿元，如何实现，市场各方都在关注。

留意金科股份的投资者，应该还听闻了金科股份近月来各种停工的传闻，甚至有投资者跑到了互动平台上提问。金科股份对此的回应表示“属于正常情况”。

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来源：网传

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来源：互动平台

“分手”和卖压

金科股份一致行动人潜在风险始终存在，其分家给市场留下了深刻印象。

2017年3月，实际控制人黄红云与陶虹遐离婚，导致共同控制关系崩坏，进而签署了一致行动协议。根据当时的约定，陶虹遐同意成为黄红云的一致行动人，在保持一致行动期间，陶虹遐同意就自己及其在金科控股对金科股份行使股东权利之表决权、提案权委托给黄红云行使。

然而画风一变，去年7月份出现突发状况。金科股份称在2021年7月陶虹遐以EMS邮政快递的方式给公司董事会秘书张强发来《关于限期发布解除<一致行动协议>的函》，主要内容为：鉴于金科地产集团股份有限公司于2021年6月28日正式发文解除相关人员职务，“该行为系黄红云单方面违背承诺，单方违约解除与本人关于金科股份的《一致行动协议》。现正告张强先生，请找黄红云核实了解情况，并在收到函件后三个工作日内向公众及时披露”。与此同时，网上也流出相关信息。

来源：网传

金科股份当时也就此向黄红云核实。黄红云在2021年7月8日回应表示：“我本人并没有与陶虹遐女士解除一致行动关系的主观意愿，但我充分尊重陶虹遐女士的意见”。金科股份表示，因双方均未就解除《一致行动协议》做出明确意思表示，故未产生解除《一致行动协议》的法律后果。

根据金科股份的披露，在保持一致行动关系期间，黄红云及其一致行动人合计持股29.99%。当时还有一个信息是，股东广东弘敏企业管理咨询有限公司（下称广东弘敏）第一时间站队黄红云，表示如果黄红云对金科股份实际可支配表决权的股份比例小于等于20.5425%的情况下，该主要股东将其持有公司6%股份比例的表决权委托给黄红云行使，有效期为五年。

公开信息显示，广东弘敏系红星家具集团有限公司（下称红星家具集团）的全资子公司，其实际控制人为车建兴。截止到2020年12月31日，红星家具集团及其控制的广东弘敏合计持有公司5.9亿股，持股比例为11.04%。

金科股份现任董事杨柳兼任红星美凯龙控股集团有限公司助理总裁职务，广东弘敏系红星家具集团控制的子公司，且红星家具集团与红星美凯龙控股集团有限公司属于同一实际控制人控制下的关联公司。那么，董事杨柳与广东弘敏存在关联关系。

不过数月之后，这事再有变化。2022年1月15日公告，金科股份收到虹淘公司、陶虹遐及黄斯诗的《关于解除一致行动的告知函》及《告知函》，获悉其将不再与黄红云及重庆市金科投资控股（集团）有限公司（下称金科控股）保持一致行动关系。上述一致行动关系解除后，黄红云及其一致行动人合计持有公司股份将降至9．73亿股，占公司总股本的18.22%。不过很快，红星家具集团、广东弘敏补位，与黄红云、金科控股签订了《一致行动协议》，四方合计持股再达15.68亿股，占总股本的29.36%。

紧接着在2022年1月19日、1月20日、1月21日，黄斯诗都通过集中竞价交易进行了减持，区区3天就减持了7793.62万股。1月27日，金科股份又有两份权益变动公告，当中显示虹淘公司、陶虹遐不排除在未来12个月内增加或减持其在金科股份拥有股份权益的可能。也就是说金科股份目前正面临着卖压。数据显示，虹淘公司持有3.72亿股，占比6.96%，陶虹遐持有1.33亿股，占比2.49%，黄斯诗手头尚有1.24亿股，占比2.31%。黄斯诗为黄红云之女儿。

来源：公告

来源：公告

从盘面看，金科股份自2020年8月起，到2021年11月，股价已经腰斩，2021年11月9日甚至创出了3.98元/股的低点。

再进一步看持股，2021年11月11日的情报，金科控股持股的33.66%被质押，黄红云手中持股的77.49%被质押。三季报看，广东弘敏持有的5.9亿股有5.89亿股被质押，占比都非常高。

超净资产近1倍的担保额和3158亿元的负债

回到数据，金科股份提供的担保额引人注意，其不断累积的担保额早已超过了净资产。

据2022年1月21日披露，截至2021年11月底，金科股份对参股公司提供的担保余额为154.35亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为577.97亿元，合计担保余额为732.32亿元，占公司最近一期经审计净资产的198.34%，占总资产的19.21%。更需要注意的是，金科股份及合并报表范围内控股子公司对资产负债率超过70%的控股子公司担保的金额超过公司最近一期净资产50%，以及对合并报表外参股公司审批的担保金额超过最近一期净资产30%。

这担保风险自然也是需要考虑的，那么金科股份的流动性如何呢？

在回款方面，三季报显示金科股份回款比例能达到98%，截至2021年前三季度末，金科股份“三道红线”监测指标也是持续满足“绿档”的。不过其资产负债率为80.1%，按资产总额3943.71亿元算，意味着身上背的负债有3158.91亿元。

2021年金科股份还主动调整了有息负债规模，这也导致其货币资金从2020年年末的434.92亿元下降到了2021年三季度末的301.7亿元。三季报中金科股份称，公司的有息负债规模，由上年末的976.64亿元降至三季度末的875.86亿元，压降规模近100亿元。其中，一年内到期有息负债为204.7亿元，占比23.37%；一到三年内到期有息负债为515.25亿元，占比58.83%；三年以上到期有息负债为155.91亿元，占比17.8%。

看起来至少货币资金能覆盖一年内的有息负债。但需要指出的是，截至三季度末，金科股份尚还有255.68亿元的应付账款拖着。应付票据方面，截至三季度末也有110.95亿元，较2020年年末的56.95亿元增长了不少。一般来说应付票据最长不超过12个月，普遍为6个月，这110亿元对金科股份来说压力可想而知。

这还仅是截至2021年三季度末的数据，根据后续的公告，金科股份的债务还在加码。比如11月份，金科股份披露打算发行境外美元债券，规模不超过8亿美元，期限不超过5年（含5年期）或永续。截至三季度末，金科股份的永续债为41.48亿元，较2020年年末的21.42亿元差不多翻倍。如果这8亿美元作为永续债发行，那金科股份的永续债规模还将放大一倍。有分析指出，永续债不计入有息负债之列，能很好“修饰”公司的债务情况，不过永续债利息率高且随着时间推移继续上升，将进一步削弱公司的盈利能力。

至于最近付息的21金科01（149371）走势也弱，现价84.2元，低于100元的票面面值。ABS 20金科优（138680）的资金归集日也是在今年1月份。

另外，看2021年三季报，金科股份呈现增收不增利的状态。2021年前三季度营业收入636.8亿元，同比增幅有33.44%，但净利润45.28亿元，增幅2.04%，如果看扣非净利润34.66亿元，同比还出现了下滑，下滑幅度为14.81%。最直观的数据是毛利率，数据显示，2019年金科股份的毛利率为28.84%，2020年下降为23.16%，但2021年前三季度的毛利率跌破20%至19.52%。

责任编辑：何松琳