关联物业公司谋上市 粤海置地“搭车”三步走

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

日前，粤海置地控股有限公司（0124.HK，以下简称“粤海置地”）发布公告称，拟收购粤海物业管理有限公司（以下简称“粤海物业”）的6%股权，代价约为3363.11万元，卖方为粤海置地最终控股股东——广东粤海控股集团有限公司（以下简称“粤海控股”）。

公告中，粤海置地方面表示，据其了解，粤海物业有意于未来申请上市，收购事项将使其能够抓住这一绝佳机会。不过，《中国经营报》记者注意到，粤海置地此前曾向粤海物业转让相关物业资产，后亦出手投标股权但未果。

另据上海清算所发布的消息，2022年1月，粤海控股拟发行两期超短融资券，合计规模50亿元，主要用于偿还债务及借款。募集说明书中，粤海控股方面提示了债务规模较大等一系列风险。

粤海置地从控股股东手中收购资产的举措，是否与后者偿债承压有所关联？针对上述相关问题，记者致电致函粤海置地方面，其资本运作部相关工作人员记录下记者的联系方式后称，将有专人就采访事宜联系记者，但截至发稿，对方尚未予以进一步回应。

曾投标未能摘牌

公告显示，粤海物业目前由粤海控股、广东华信服务集团有限公司（以下简称“广东华信”）分别持股98%、2%，后者主要从事物业管理服务。

根据股权转让协议，粤海置地对粤海物业的6%股权收购包括实缴资本900万元，以及未实缴资本990万元，粤海置地须在2023年12月31日前支付上述未实缴资本给粤海物业。

按收益法评估，粤海物业的全部股权在2021年6月30日的估值为5.67亿元。

根据公告，粤海物业成立于1996年8月28日，其超过半数股权由广东省人民政府间接拥有，余下股权由广州市番禺区人民政府间接拥有。自2002年9月，粤海物业由粤海控股通过附属公司间接全资拥有，直至2020年8月3日，粤海控股向相关附属公司收购其所有股权，总代价为5485.5万元。此后，粤海控股向其增加出资，粤海物业的实缴资本总额增至1.5亿元。

2019年和2020年，粤海物业分别实现收入2.19亿元、2.33亿元，除所得税前溢利分别为990.88万元、7394.6万元，除所得税后溢利分别为456.24万元、6037万元。2021年上半年，公司实现收入1.55亿元，除所得税前溢利1142.4万元，除所得税后溢利915.79万元。

粤海置地方面认为，近年，随着中国对优质物业管理服务及物业租赁服务的需求不断增加，粤海物业取得了优异的经营业绩，扩大了客户群，并提高了声誉。因此，粤海置地对粤海物业的业务发展及前景感到乐观。加之粤海物业有意登陆资本市场，粤海置地也能借此收购事项抓住机会。

事实上，早在2021年11月，粤海置地曾发布公告称，通过挂牌出让招标程序，投标向粤海控股收购粤海物业的2%股权，拟售股权的底价为1101.04万元，但粤海置地最终未能成功摘牌，广东华信成为中标人，最终投标价约为1121.04万元。

根据公告，广东华信由杨少秋及其所控制公司合计持有41.22%股权，杨珈睿持有约39.99%股权，四名其他股东合计持有约18.79%股权。该公司主要从事物业管理服务。

彼时，粤海置地就上述投标支付了保证金110.1万元，投标意图与此次股权收购目的说辞一致，不过最终未能落袋。

值得注意的是，除了直接收购相关股权的意图，2020年11月，粤海置地将旗下物业公司——深圳市粤海悦生活物业管理有限公司（以下简称“粤海悦生活”）的全部股权出售给粤海物业（彼时为粤海控股直接全资附属公司），代价约为690.73万元。交易完成后，粤海悦生活将成为粤海置地的关联方。

根据公告，2018年，粤海悦生活为亏损状态。2019年及2020年上半年，其分别实现除税前溢利79.18万元、128.27万元，除税后溢利77.13万元、122.1万元。截至2020年6月30日，粤海悦生活的经审核资产净值为627.86万元。

彼时，粤海置地方面称，出售粤海悦生活将使公司更有效地专注于房地产发展这一核心业务，从而更有效地分配业务资源。交割前，粤海置地与粤海悦生活订立了若干合同，交割后将形成持续关联交易。

而就在2021年11月举行的秋季业务发布会上，粤海置地管理层表示，公司未来的战略目标仍会专注于房地产开发，而房地产的核心关注点在于土地储备。

那么如今，粤海置地再度并入物业资产的真正意图何在？前后态度形成反差的原因是什么？向粤海物业提前注入物业资产，是否为其后期上市作准备？目前均暂不得而知。

内部资产腾挪频繁

上述一进一出的交易事项中，粤海置地与粤海控股紧密相关。事实上，双方之间进行资产转让已有先例。

2019年9月，粤海置地发布公告称，剥离拾桂府项目（前称为“珠光路项目”）项下作为住宅用途的若干物业单位（合计7间商品房，总楼面面积约692.65平方米）给粤海控股，总代价为4874万元。相关资料显示，拾桂府项目位于广州市越秀区珠光路，总地盘面积约1.22万平方米，总楼面面积约11.93万平方米，包括住宅单位、商业物业及车位，全部住宅及部分车位做出售用途，余下物业将做出租用途。

上述交易达成的主要原因是，粤海控股的主要业务为开发经营位于广州市越秀区北京路168号做商业用途的仰忠汇项目。根据当地政府有关政策，买方（粤海控股子公司）须购买项目附近若干住宅单位用作补偿该项目非商业回迁户。经买卖双方协商，买方同意以市场价格向卖方（粤海置地全资附属公司）购买拾桂府项目7套商品房住宅，以解决上述买方的回迁补偿问题。

值得注意的是，2019年年报显示，拾桂府项目住宅物业于2018年11月开始销售，为2019年广州市越秀区销售冠军，其商业物业也于2020年1月正式开业，截至2019年底出租率约80%。粤海置地方面预期，这两项物业项目能够继续为公司未来业绩及现金流量提供贡献。

不过，为解决控股股东方的业务需求，粤海置地亦选择及时出手。

目前，粤海置地是粤海控股旗下唯一的房地产上市平台，后者的业务涉及公用事业及基础设施、制造业、房地产、酒店、物业管理、零售批发、金融等行业，以资本投资为主业，主要投向水务及水环境治理、城市综合体开发及相关服务、现代产业园区开发及产业投资等领域。

日前，粤海控股拟发行两期超短融资券，截至募集说明书签署日，公司存续期内直接债务融资合计173.34亿元，其中公司债80.34亿元、中期票据60亿元、企业债33亿元。

根据募集说明书，2018年至2020年，粤海控股的负债总额分别为421.57亿元、500.78亿元、761.36亿元，其中有息债务总额分别为174.4元、264.95亿元、424.9亿元。粤海控股方面直言，有息债务规模保持较高水平，主要是由于公司整体经营规模不断扩大，在建、拟建项目增加，且未来资本支出较大，所以公司对资金的需求不断扩大，而这一情形，一方面将导致公司财务成本增加，另一方面将加大公司的债务偿还压力，可能对公司生产运营形成不利影响。

合并资产负债表显示，截至2021年9月30日，粤海控股的负债总额为1177.33亿元。

除此之外，粤海控股方面提及，此次发行中，公司存在财务上的风险包括存货跌价、未来资本支出较大、公允价值波动、所有者权益结构可能出现变化、公司盈利对单一业务依赖较高、未来项目收益不确定等。

值得注意的是，粤海控股方面表示，经营上，公司存在房地产业务经营风险及去化率较低的风险。具体而言，2018年至2020年及2021年前三个月，公司的物业销售收入占主营业务收入的比例分别为2.09%、9.53%、17.09%及17.48%，占比不高。“由于公司房地产经营规模较小，土地储备规模远不如同区域内其他大型房地产开发企业。房地产行业是与经济周期密切相关的行业，且受到国家政策的调控，未来可能带来一定经营风险。”

不过，粤海控股方面表示，母公司有望通过持续、稳定地从其下属上市公司获得分红，从而为本次债券本息偿付提供一定的盈利支撑。

根据财报，2021年前三季度，粤海置地实现收入53.93亿港元，同比增长59.4%；归属于公司持有者溢利14.84亿港元，同比下降13.9%。

责任编辑：李墨轩