中梁控股断“副”救“主”：黑马失速 偿债高峰将到来

炒股就看锤子财富，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

杨柘

正值中梁百悦智佳敲钟上市之际，实控人杨剑果断将它出售，不免让人一阵唏嘘。

不过，参考邻里乐控股、禹洲物业及中南服务的出售背景，在时下市场环境之下舍弃这一“副业”，未必不是一个睿智的选择。

虽然中梁百悦智佳只是中梁控股的兄弟企业，但杨剑通过出售物业资产变现，或是为中梁控股即将到来的偿债高峰准备铺垫。

自断其臂

2月14日晚间，碧桂园服务一则公告，坐实了收购中梁百悦智佳服务的市场传言。

公告披露，早在2月11日，两家企业就订立了股权收购协议，碧桂园服务通过全资附属公司碧桂园物业香港，收购中梁百悦智佳服务合计93.76%股权。

在此之前，上述两家企业早有交集。中梁百悦智佳准备上市之前，碧桂园物业香港斥资2.4亿港元获得中梁百悦智佳6.24%股权，作为战略投资者参与后者冲击港股IPO。另外，去年5月，双方还成立合资企业上海梁碧科技，专业从事物业管理、技术开发等业务。

2021年11月，中梁百悦智佳第二次递表，并在12月通过上市聆讯，只待敲钟。

2018年，中梁控股准备上市之前，杨剑剥离物业管理业务，筹划单独上市。

公开信息显示，中梁百悦智佳自身体量不大，截至去年6月，在管项目291个，在管建筑面积3320万平方米，当期营收6.6亿元、净利润1亿元，同比分别增长207%和307%。

杨剑将高成长、即将上市的物业资产拱手让人，出乎外界意料。不过，当下舍小保大，很可能是为了获得资金为地产平台纾困。禹洲物业、中南服务卖身华润万象生活，就是前车之鉴。

{image=1}

危机前兆

房地产行业的日子越来越难过，中梁控股实控人杨剑也不免陷入焦灼。去年，公司状况频发，让外界对这匹行业黑马产生担忧。

2021年5月，公司一笔商票险些陷入兑付风波，资金紧绷的消息甚嚣尘上；6月，公司34岁的原总裁李和栗离职；8月华人置业亏本出售公司美元债券，再次让外界为之紧张。

今年1月中旬，公司内部架构调整、优化员工人数，以及提前偿还境外票据和利息等，不断向外界释放利好。

据2021年中报披露，公司有息债务546亿元，1年内应偿还银行借款、优先票据及其他借款合计232.64亿元。同期，公司现金及现金等价物355.36亿元，除去受限资金及已抵押存款合计73.28亿元，实际能动用账面货币资金282.08亿元。

市场仍对公司的偿债能力不太乐观。随着融资端口收紧，借新还旧的偿债方式不再可行，企业游走在流行性危机边缘。

国际评级机构标普预测，随着经营环境的严峻，将削减中梁控股的流动性缓冲空间。今年1月28日，标普将公司长期发行人信用评级从B+调至B。穆迪也对中梁控股的评级进行下调。

据标普披露，2022年，中梁控股将有约10亿美元海外票据到期。2021年中报显示，今年5月、7月分别有票面利率8.5%总金额19.23亿元优先票据、票面利率9.5%总金额30.65亿元优先票据到期。

近年来，公司努力降负债，但仍始终处于高位。2018年至2020年，公司资产负债率分别为95.98%、90.70%和88.86%，去年上半年末，这一数字为88.43%，负债总额2595.76亿元。

黑马失速

1993年，杨剑在浙江温州设立温州华成地产，一头闯进房地产业。早期，华成的业务都集中在温州，逐渐成为当地的龙头房企。

实力积蓄到2016年，公司业务已遍布浙江省内，并开始向省外拓展业务，短短几年业务遍及全国。

这匹行业黑马将碧桂园的高周转模式奉为圭臬，在“456”模式加持下，销售规模火箭般蹿升。

{image=2}

2015年，公司销售规模仅168亿元，3年后，即破千亿达到1015亿元，增速之快惊诧业界。

为了维持高增长，除了快周转之外，公司在拿地方面下手同样凶狠。

公司2015年只拿地9幅，2016年至2017年分别拿地63幅、119幅。2018年前8个月，就已将183幅土地收入囊中。公司的土地储备建筑面积从2016年的770万平方米增至3640万平方米。

2021年上半年，公司连同合营联营企业的土地投资总额约408亿元，共获得67个土地项目，总建筑面积790万平方米。期末，公司土地储备建筑面积6580万平方米，近一半位于在三四线城市。

不过，在享受到短期规模膨胀的快感之后，公司增速已明显放缓。2019年至2021年，分别实现销售金额1525亿元、1688亿元和1718亿元，分别同比增长50.2%、10.69%和1.78%。

2019年至2021年上半年，分别实现营业收入566.40亿元、659.41亿元元和329.06亿元，同比分别增长87.46%、16.42%和38.45%，同期，归母净利润同比分别增长98.50%、-2.35%和14.61%。毛利率从2019年的23.27%降至2021年上半年的20.76%。

从激进到求稳，公司今年已将业绩评价指标从合同销售更改为销售回款，杨剑对外表示企业要稳字当头，持续追求有质量的发展。

责任编辑：陈悠然