房地产，真不挣钱了

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作者 | 闰然

编辑 | 寇大庸

值班编辑 | 莫奈

近日，被看做房地产行业“敲钟人”的万科喊出了 “黑铁时代”的说法，具有强烈的隐喻意义。

黑铁时代来临，这一行业已经在面对持续痛苦的转型，以及一个“不挣钱的时代，挣辛苦钱的时代”。

辛苦钱，该怎么挣？

黑铁时代

何为黑铁时代？

在作家王小波撰写的小说《黑铁时代》中，有这样的特征：“ 烟囱里冒出漆黑的烟，因为烧着废轮胎。海滩上一片污黑，全被废油污染了。海面上漂满了塑料袋，白花花的看不到海水……简言之，海滩变成了一片黑烟和废油的沼泽地。”

除了恶劣的生活环境，黑铁时代还有无法摆脱的精神桎梏，暴露出满目疮痍。

在一场主题为“敢拼就会赢”的年会上，万科喊出了 “黑铁时代”。面对已经是10%左右微利的行业，万科董事长郁亮认为要在组织上“流程再造”，无论是个人薪酬，还是福利、补贴都要与其相适应。

万科董事长自曝已不坐头等舱

郁亮从战略、组织、人、机制、文化五个方面对公司未来发展提出要求，明确了万科要找到新的锚定点。

“在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕止跌回稳提升、缩表出清和‘长肌肉’三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。”郁亮如是说。

这已经是一场生死之战，要么死、要么活，没有中间状态。

对于市场变化，万科总是最为敏感。早在2018年，郁亮就喊出了活下去的口号。

当时房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。当年，在政策修补中，调控压力已经达到此前的顶峰。

但对于这句“活下去”的口号，当时很多人都觉得这是在作秀，毕竟万科活得挺滋润。不过，从2018年开始，万科就开始积极调整自身的业务，尽快回笼资金，然后降负债降杠杆效果非常明显。

2019年，万科再次以华丽的辞藻写了一篇“致股东”信，警示“白银时代”的来临：当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。

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万科2019年“致股东”信

那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。“白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。”

现在看来，白银时代要做的事，更是黑铁时代要做的事，黑铁时代还要执行得更彻底，并且还要摆脱“挣钱时代”的“精神桎梏”。

而很多开发商在2018年左右并不相信房地产会出现拐点，他们仍然坚信房地产仍然有大量的发展空间，认为房地产仍然有很大的发展前景。

这种错误的判断让部分开发商没有抓住当时的调整窗口期，而是进一步扩张，结果导致自身债务越积越多，在近一两年一个个出现问题。

自保不易

从今年春节期间的房地产销售来看，需求仍旧低迷，当前行业基本面仍在惯性下行。

此前，多家地产公司发布业绩预告，预计2021年亏损或者大幅下滑，中低评级的房企仍然处于债务危机的困局之中。

“黑铁时代”绝非夸张，暴雷是过去一年地产行业的年度词汇，每个和房地产行业有关的人都在求自保。

从过去地产三十强明星的现状来看，即便是中坚力量，也处于水深火热之中。世贸、融创、阳光城、佳兆业、雅居乐等曾经风光无限的房企，都在经历评级下调、资产甩卖、裁员节流。

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2021年11月13日，一张佳兆业财富客户群的聊天截图流出，内容显示，佳兆业产品出现逾期

三十强房企中，保利、中海、招商蛇口等央企国企，以及万科、龙湖等房企尚能稳住局面。短期内，地产企业现金流情况显著走差。

有券商研报显示，当前国有性质的地产公司相关融资状况较好，民企融资情况一般。从最近三批重点城市的拿地情况上我们看到，国企和城投的拿地占比在不断提高，民企占比则不断下滑。

长期来看，房地产行业的投融资结构主体可能体现为，国企主导行业并购，经营上降低杠杆率，成本上土地去金融化。

而今年一季度对于房企来说也是一大关卡，因为很多企业可能会面临新一轮流动性危机。

2022年1月，中梁地产一边大肆裁员，一边提前还债。2月11日，正荣地产刚刚经历了黑色星期五。虽然正荣地产称无到期公司债，但穆迪将其评级下调时称，正荣地产的再融资和违约风险加剧，原因是该公司业务疲软、融资渠道恶化以及未来12个月的大量债务到期。

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今年1月，中梁集团宣布裁员

行业整体债务到期情况不容乐观。标普根据公开数据梳理后发现，116家样本企业2022年国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰，行业仍面临流动性压力。

有券商测算，房地产投资每下滑10%，对GDP拖累1%以上，对固定资产投资拖累2.5%。考虑到房地产行业的特殊性及难点，有业内人士认为自上而下更多的房地产支持政策仍会陆续出台。

有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，由市县级城乡建设部门根据工程造价、合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度。

这些制度将一定程度上有利于改善过度收紧的预售资金监管方式，有利于房企提高资金调配效率，以更好地应对流动性压力。

怎么成为英雄

总的来说，现有的各类政策有三个着力点，分别在融资、销售以及住房结构。

一方面，尽力保障房企正常的开发贷需求，另一方面，销售端放松，确保居民正常的购房需求不被抑制。当前已经有部分城市开始调降商品房按揭利率，按揭贷款额度被放松。

而在住房结构方面，大力推行保障性租赁住房的建设，抵补部分房地产投资下滑。住建部相关负责人曾提到，“十四五”期间，对于房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

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今年1月，江苏无锡首批保障性租赁住房正式交付

在这样的背景下，地产行业一定会发生脱胎换骨的变化，过去40%的毛利很难再有，行业体量也不可能再涨10倍了。如何在平稳发展期找到新的机会至关重要。

如今，一二线城市与三四线城市房价的分化已经在加剧了。有一种现象已经出现，叫小城市鹤岗化——房子白菜价，人去楼空。

旭辉控股董事局主席林中的论断是，“未来五到十年，应该是中国房地产的产品和品质提高最快的时代。”

因为紧缺时代谁都能活，只要做出来就能卖出去，但到了过剩时代，一定对产品越来越关注，做不好品质的企业就会被市场淘汰。

走过各种不同的红利时代，“黑铁时代”某种程度上也可以说是“管理红利的时代”。让组织管理体系主动适应变化，从而转向高质量发展，达到产品质量、经营质量的可持续性。

还有机会，但活下去不容易。背水一战后，以输赢论英雄，这个行业终将进入 “英雄时代”。

责任编辑：刘万里 SF014