华创地产：新城悦服务2020年目标市值200亿港元

《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

来源：地产豪声音

《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

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要 点

《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

新城悦服务1996年于常州成立，2018年11月在港交所上市。公司坚持全国化布局的发展战略，项目覆盖长三角、珠三角、环渤海、华中、华北等区域。据中指院数据，2020年公司位列中国物业服务百强排名第11位，并连续五年名列中国物业管理服务企业成长性十强。公司股权结构稳定，分红领先行业，2018、2019年分红率分别高达54.5%、52.2%，远超招股书承诺的30%，分红率领先全行业。董事会成员及管理层多数出身于新城地产，行业经验丰富。

《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

2015-19年，公司管理面积CAGR达33%；合约面积CAGR达47%。19年末，在管面积6，015万平米，同比+40.3%，合约面积1.53亿平米，同比+36.2%，合同/在管覆盖率达2.5倍，位于主流AH物业公司第一，有力保障后续在管规模高增。19年末，公司第三方在管1，736万平米，同比+40.0%，第三方占比在管28.9%，后续外拓望成为公司规模扩张的重要一环。20年5月，公司拟以1.05亿元收购成都诚悦时代61.5%股权，收购PE对应19年业绩10.4倍，标的公司2019年末在管面积约522万平米。公司并购成都诚悦时代，有望丰富公司非住宅业态的布局，同时增强公司在西南地区的市场竞争力。

《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

2019年，公司营收20.2亿元，同比+72.5%；归母净利润2.8亿元，同比+85.3%。2015-19年，营收、归母净利润CAGR分别达50%、89%。毛利率和净利率分别为29.6%、13.9%，同比分别+0.2pct、+1.1pct。从结构来看，基础服务、开发商增值服务、社区增值服务、智慧园区服务收入占比分别为42%、32%、9%、17%，毛利占比分别为40%、30%、19%、11%。其中，19年社区增值服务收入同比+268%，毛利同比+190%，毛利率达64.3%，公司积极挖掘社区增值服务创新业务，后续有望持续发力。收缴率方面，19年公司当年收缴率91.7%，较18年-0.3pct，维持较高水平，且过去4年每年累计收缴率均超过95%。

4 预计未来三年业绩高增，并合理21PE 30倍、对应目标市值200亿港元

《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

5 投资建议：继承新城速度，悦享物业未来，首次覆盖、给予“强推”评级

《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

6 风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行风险

《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）

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《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）

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《非住宅物业深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）

《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）

《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《商业地产行业深度报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）

《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19）

《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）

《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/3/24）

《风鹏正举系列之中南建设深度：中流击楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《永升生活服务深度报告：隽永升腾，优质成长》（20/4/21）

《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）

《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）

《新城悦服务深度报告：继承新城速度，悦享物业未来》（20/5/25）

《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）

华创地产研究团队

《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）

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《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）

《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）

复旦大学理学硕士

《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）

曾任职于戴德梁行、中银国际

《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）

2016年加入华创证券研究所

袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力

慕尼黑工业大学工学硕士

2 管理面积高增，合同/在管高覆盖，第三方拓展积极，并购开始发力

3 15-19年业绩CAGR达89%、践行高成长，利润率提升，增值服务拓新

2015年加入华创证券研究所

新城悦服务背靠新城控股，15-19年合约和在管面积CAGR分别达47%和33%，合约/在管面积比达2.5倍，位于AH主流物业公司第一，有力保障未来规模扩张。未来将依靠三大优势实现优质增长：后续新城控股竣工高增长，有望推动公司内生强劲增长；外拓持续发力，深耕优势区域；低估值并购优质标的，丰富区域、业态布局。公司增值服务快增，后续有望催生更多元化增值服务萌芽，打开更为广阔的成长空间。我们预测公司2020-22年每股收益分别为0.50、0.73、1.04元，并按照2021年目标PE30倍，给予目标价24.40港元，首次覆盖，并给予“强推”评级。

同济大学管理学硕士，CPA，FRM

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曾任职于上海地产集团

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

2017年加入华创证券研究所

《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

哥伦比亚大学理学硕士

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

2018年加入华创证券研究所

《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13）

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

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《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰击长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

袁 豪 首席分析师

《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）

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《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）

鲁星泽 研究员

《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）

《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）

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我们认为，公司合约面积将继续高增，后续主要依靠：1）新城控股交付；2）第三方外拓；3）并购，预计2020-22年营收分别为29/43/60亿元、同比+44%/+47%/+39%，归母净利润分别为4.1/6.0/8.5亿元、分别同比+45%/+46%/+43%。参考3家龙头物管公司（招商积余、碧桂园服务、保利物业）21PE/21PS平均35倍/3.9倍，考虑到公司内生增长强劲、外拓逐步发力、增值服务快增三大优势，中长期业绩持续发力可期；我们认为公司2021年合理PE为30倍、对应21PS为4.3倍，对应目标市值180亿元（200亿港元）。

曹 曼 研究员

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《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

邓 力 研究员

《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

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《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

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《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

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《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）

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《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23）

责任编辑：张海营

1 依托新城控股高成长性，行业排名第11，分红慷概、股权结构稳定