恒大“夏收忙”：网上售房触发高增长 现金回笼锚定刚需

{image=1}

在七月这样的南方农忙季节，头部房企恒大又迎来了一轮好光景。

中国恒大7月1日公布的上半年经营数据显示，今年前六月，恒大实现累计销售额3488.4亿，同比增长23.8%；累计销售面积3863.2万平方米，同比大增47.5%；累计销售回款3120亿，同比增长66.5%，均刷新其历史同期最高纪录。

考虑到当前行业增速放缓和疫情因素叠加，用“逆势大增”来形容恒大的成绩并不为过。

克尔瑞地产研究报告显示，今年1-6月百强房企的全口径销售额（即企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值）同比下滑2.7%。截至6月末，规模房企中近半数企业的累计销售金额低于去年同期，5家房企累计业绩降幅超20%。

恒大这一波“丰收”与该集团董事局主席许家印年初宣布的战略转型密不可分，后者在今年3月提出，恒大从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

网上售房触发高增长

网上卖房是恒大本轮“高增长”的头号利器。今年2月，受疫情影响楼市坠入冰点，当其他房企还处在观望阶段时，恒大率先喊出了全面实施“网上卖房”的口号，并推出最低价购房、抵扣优惠、无理由退房、推荐赚佣等一系列让利组合拳刺激市场。

“上网”效果立竿见影，相关措施启动当月，恒大就以447亿的销售额拔得行业头筹。接下来的数月，恒大更是“乘风破浪”，单月销售从四百多亿一路飙至七百多亿：仅6月单月就实现了销售760.5亿，同比增51.3%；销售面积855.3万平方米，同比大增84%。

有恒大“打样”，网上售房的营销模式迅速在房企间流行开来。中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧认为，疫情改变了人际交往模式，房企应该积极求变。如果拒绝拥抱互联网模式，即便是头部房企也可能会在未来遭遇困境。

值得一提的是，恒大上半年3488.4亿的销售额已达成了今年6500亿销售目标的53.7%，以及8000亿内部奋斗目标的43.6%。下半年的传统销售旺季即将到来，再结合恒大过往业绩完成度上下半年“四六开”的表现，恒大对于全年目标应是志在必得。

现金为王降负债不能停

“虽然恒大的负债率已经大幅下降，但还远没有达到我们想要的水平，未来三年要进一步花大力气、下足功夫，用最大的决心降负债”。许家印今年在公司2019年业绩会上这样表示。

白银时代，恒大如何轻装上阵？前述的九字发展战略中，除了“高增长”，在“控规模”方面，恒大要实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”则是要将有息负债每年平均降低1500亿元，到2022年将总负债降到4000亿元以下。

夏海钧表示，超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式和集约化采购模式、不断提升产品附加值都在持续推动恒大盈利能力提升。尤其是公司拥有庞大的低成本优质土地储备，土储成本仅1800元/平方米，系行业最低之一，“即使现在一分钱都不花，已有的土储都可以开发四、五年”。

同时，伴随着战略转型的深入，恒大正在加快资金回笼速度，今年上半年累计销售回款同比增长超过六成。据了解，截至目前，恒大年内回款率已达90%，若按8000亿元的销售计算，预计其全年回款可达7200亿。

市场分化锚定刚需不偏离

在夏海钧看来，疫情加速了行业分化，市场资源会进一步向大型房企倾斜，市场集中度将持续加剧。2019年前十大房企的市场占有率为24.6%，而2020年他估计这一数据会增长到30%。

克尔瑞地产研究报告也显示，2020年上半年，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元，而TOP30和TOP50房企的销售操盘金额入榜门槛分别微降。各梯队房企继续保持了分化的格局。对于50强之后的房企而言，竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。

不过，这并不意味着头部房企可以高枕无忧。在中央“房住不炒”的主基调下，未来几年的房地产市场价值将趋于平稳，不会再发生较大波动。房地产企业要告别过去的金融和商品双重属性，逐步剥离金融属性，回归实体经济。在这一过程中，只聚焦高端住宅的房企或将难以为继。

夏海钧指出，在恒大产品中，满足购房者刚性需求的产品占到绝大部分，建筑面积140平米以下的普通住房占比96%，全精装房屋平均售价较前十大房企平均售价低约30%。“恒大永远不追求建豪宅，我们建老百姓买得起的住房，不会偏离方向。”（新浪财经 王茜）

责任编辑：张玫