每经评论：物管上市潮有利房企健康转型

原标题：物管上市潮有利房企健康转型

每经评论员 薛晖

品牌房企的旗下物管公司再次掀起一波拆分上市潮。仅6月29日一天，就有3家物管企业公布了IPO进程，其中正荣服务将于香港IPO，全球发售股份2.5亿股，另有世茂服务和金科智慧服务递交招股书。此前的6月24日，已有3家物管企公告了IPO进程。至此，今年上半年已有8家物管企业成功上市，另有8家递交招股书。此外，还有一批大牌物管企业正在准备启动上市程序。

众所周知，房地产业经历二十余年的高速发展，房企普遍负债率较高。而近两年新房销售增速已明显放缓，加之房价上行空间有限，因而房企利润率逐年下滑，房企资金风险就凸显了出来。去年以来，中小房企破产、资金暴雷等事件频发。对“求钱若渴”的中小房企，赴港上市成为救命稻草。除地产平台上市之外，拆分物业公司上市，亦是一条自救之路。物管拆分上市，既可以开辟新的融资渠道，降低母公司金融风险，同时也可以为企业扩张注入资本动力。

物业公司上市的意义不仅限于融资和降低风险，更重要的是为房企打开了另一扇可持续发展的大门。

早在全国商品房年度销售额首次突破10万亿元的时候（2016年），不少房企就开始未雨绸缪，寻找新的增长点。因为房企心知肚明，卖房子迟早会碰到天花板。因此，多元化一度成为头部房企的最时髦的口号：造车者有之，造机器人者有之，养猪者有之，跨界互联网者有之，投资大健康者有之……

房企的多元化探索，有的铩羽而归，有的前途未卜，凡与主业距离越远的探索，前景就越是扑朔迷离。而在房企的诸多业态中，原本最不起眼也是最“土气”的物管业，却异军突起，成为资本追捧的风口。真是“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫”。

2019年全国商品房销售额达到了16万亿元（2018年已超过15万亿元），房企普遍认为16万亿元已是行业“天花板”。这之后，房企路在何方？房企新的经济增长点在哪里？

物管行业受追捧就是因为资本嗅到了房屋销售“天花板”的味道。16万亿元很难再突破，但这个数字的背后是百亿平方米的已售商品房，是天量的物业和数以亿计的有房族的日常服务和消费——这些就是物管的大生意！

传统的房地产业是建房子和卖房子，百姓的居住面积一定存在天花板，而百姓的居住品质提升却没有天花板。社区商业、邻里服务、社区智能，均可以借助于现代科技提升费效比，从而为物管企业带来丰厚利润。正是基于这个逻辑，拆分上市的物管企业股价普遍优于其地产母公司。今年以来，物业股累计上涨近50%，远超热门的医疗和保健行业，甚至有5家物业股涨幅超100%。

进入“后16万亿”时代，触及天花板的房地产业如何可持续发展，是一个不得不回答的问题。继续卖更多的房子，卖更贵的房子？如果沿这条路走，就只能继续加杠杆，继续债台高筑。去养猪或造车？绝非多数房企可选的路径。而物业对于房企是驾轻就熟的领域，既有基础也有经验，加之资本和技术赋能，实际上大有可为。

房地产的初衷就是为了提供美好生活——建房子是一条美好生活的路径，打理房子、居家服务同样是为了美好生活。后者可能更环保，更有技术含量。可以预见，未来会有更多的品牌房企拆分物管公司上市，也会有更多品牌管企业借势扩张，营造物管的航母级企业。

责任编辑：杨亚龙