恒大物业有望成为蚂蚁暂缓上市以来香港最大型新股

据香港信报报道，继昨日挂牌的金科服务（09666）及周四（19日）上市的融创服务（01516）之后，香港新股市场将再有物业管理新股登场，中国恒大（03333）分拆恒大物业上市已获得批准。

据了解，恒大物业拟集资最多30亿美元（约234亿港元），有望成为蚂蚁集团（06688）暂缓上市以来香港最大型新股，值得投资者关注。

恒大物业是内地一家全方位物业管理商，管理的物业组合多元化，包括中高端住宅物业、写字楼及商用物业，并已订约管理其他物业类型，如主题乐园、产业园、康养项目、物色小镇及学校等。

从三方面产生收入，一是物业管理服务；二是非业主增值服务；三是小区增值服务，尤其以物业管理服务收入贡献最大，占总收入约60%。

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图片来自信报

净利润年增长率跑赢同业

在中国物管服务百强企业之中，恒大物业于2019年度的多方面成绩均名列前茅，以项目所覆盖城市数目计排名第二；以总收入、总毛利及总净利润计排名第三；以签约面积计排名第三；按在管理面积计则排名第四。

在中国物业服务20强企业之中，恒大物业2017至2019年的净利润以195.5%的复合年增长率增加，排名最高。母公司中国恒大的支持是恒大物业增长的致胜关键。

恒大物业来自于中国恒大的在管面积逐年增加，从2017年度的1.38亿方米，上升至2018年度的1.83亿方米，2019年度增长至2.34亿方米。截至今年6月底止，恒大物业总在管面积进一步增加至2.54亿方米，单是来自于中国恒大已占2.51亿方米。

恒大物业的大部分物业管理服务收入也是源自于中国恒大，2017至2019年各个年度及2020年首6个月分别为25.33亿、34.26亿、45.39亿及27.91亿元人民币，占比高达99.8%、98.9%、98.4%及98.8%，反映恒大物业十分依赖母公司提供的项目去创造收入。

中国恒大对于分拆恒大物业一直呵护备至，8月中以代价235亿港元出售共28.061%股权，以引入14名上市前投资者，估计目的是协助恒大物业预先作估值，当时整体价值约837.46亿港元；9月初公布计划分拆恒大物业上市，恒大物业9月底已披露申请版本的上市文件，11月中更通过了港交所（00388）的上市聆讯，花费时间不过一个半月，足见母公司的决心。

市场消息指出，恒大物业本周一已开始评估投资者对其招股的需求，之前盛传计划集资金额介乎20亿至30亿美元（约156亿至234亿港元），所得款项将用于战略收购和投资、增值服务开发、讯息系统和设备升级、人才招聘以及一般公司用途。

视乎战略收购及投资效果

说到底，恒大物业能高增长源自于母公司中国恒大，过去通过招标程序赢得中国恒大的新物业管理服务合约的中标率达100%；但恒大物业在聆讯后数据文件中表明，中标率在未来可能会下降，亦无法保证两公司所有物业管理服务合约于届满时可成功续订。

因此，恒大物业未来成败要看母公司支持之余，还要看战略收购和投资第三方物业管理公司的效果。

责任编辑：张海营