中梁控股“三道红线”来临前密集发债 土储质量不佳二线仅占3成
出品:大眼楼管
作者:青柠
11月30日,中梁控股发布公告称,发行本金总额1.5亿美元于2021年到期的8.875%优先票据。上述新票据将与于2020年11月23日发行的5000万美元于2021年到期8.875%的优先票据合并及构成单一类别。
自2019年7月上市以来,中梁控股连续发行了9笔美元债,规模合计15亿美元,约105亿人民币。算上上市募集的27.73亿港币,上市一年多时间,中梁控股已经筹资超128亿人民币,资金需求较大。
融资成本较高
中梁控股的融资一直以来饱受诟病,融资成本一直处于业内高位,而从上市一年多的情况来看,虽说一直在拓宽融资渠道,但议价能力的提升道阻且艰。
2018年-2019年,中梁控股的融资成本分别为9.9%、9.4%,2020年上半年降至8.9%。上半年在疫情影响下,整体融资环境相对宽松,房企发债利率均有不同程度下调;并且上半年公司的融资成本下降也有负债结构改善的因素,非银借款占比由40%降至31%,毕竟上市前公司的非标借款可以达到5成左右。可单从上市后的发债利率来看,中梁处于业内较高水平。
数据显示,中梁控股下半年发行的五笔美元债中,利率分别为8.75%、8.875%和9.5%,利率较上半年又有明显走高。最高利率9.5%的美元债期限最长,剩下几笔均为1年期。
{image=1}
下半年发债频率加快
事实上,截至2020年6月末,中梁控股的现金短债比达1.5倍,资金相对充裕,并没有太大的债务再融资压力。而中梁控股近期发债频率明显增高,或与即将到来的三道红线新规有关。
中梁控股作为三道红线新规下,首批十二家试点房企之一,传言在明年1月1日起就会迎来大考。而据其中报数据,剔除预收后资产负债率约80%,仅踩这一条线,为黄档,根据规定,有息负债规模年增速上限为10%。而若以完成财年数据为参考,2019年中梁控股三线全踩,红档房企对应的有息负债规模以6月底为上限,不得继续增加。
而2020年上半年,中梁控股有息负债为528.1亿元,较2019年底的401.81亿元增长了31.43%。
并且根据这两年,中梁控股迫切想要改善土地结构的需求,居高不下的拿地力度来看,这个突如其来的负债限速将会令其非常“难受”。在1月1日新规实施前,能多借点是一点?
{image=2}
二线土储占比仅约3成
中梁控股的规模扩张也是受益于前几年的三四线红利,通过三四线低成本小盘项目,同时操盘多个项目,同时凭借在长三角区域的快速异地复制,在2016年-2018年短短三年内,中梁控股实现了190亿销售额到1015亿的跨越,增长速度无人能及。
但随着三四线城市红利的褪去,以及土地成本的上升与多地限价政策的出台,这一玩法要变。于是从2018年开始,中梁控股开始回归二线,即便是在众房企缩衣节食的今年,依然保持了积极的拿地策略,拿地面积持续超过销售面积。2020年上半年,中梁控股和合营联营公司的土地投资总额约394亿元,共获取56宗土地,总面积740万平方米,而当期公司的销售面积为541.6万平方米,拿地面积/销售面积为136.63%,2018年-2019年分别为200.8%和111.78%。
值得一提的是,此前重仓三四线城市的房企在近两年都不约而同的回归高能级城市,并且部分房企为规避风险,几乎停止三四线拿地,而中梁控股对三四线城市似乎更加乐观一些,依然保持着一定的投资配比。在今年上半年的拿地中,二线占比64%、三线城市占比27%、四线城市占比9%。
截至2020年6月末,中梁控股的土地储备面积约6310万平方米,约可满足4年左右销售。其中还是三线城市占比最高,达到52.6%,二线城市为30.9%,四线16%。而公司的权益土储中,三线城市占比达到54.8%,二线则更低一些,为27.5%。土储质量依然不佳。
{image=3}
随着城市能级的相对上升,中梁控股上半年的拿地成本升至5324元/平方米,2018年-2019年为2896元/平方米、4602元/平方米,但是相较于拿地成本的快速上升,在不少城市限价政策之下,销售均价上涨较慢,2019年公司的销售均价较2018年仅增长了300元至10300元/平方米,当年的拿地均价/销售均价升至44.68%,2020年上半年这一比例为42.59%。
此外,据报道,除了已知的三线四档融资划分外,有券商人士透露,对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房企,需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排。
2019年中梁控股的拿地额/销售额为50.1%。并且这是在公司2019年超出原先销售目标200多个亿的情况下,若按原先1300亿的销售目标,当年的拿地额/销售额为58.77%。
责任编辑:公司观察
*ST达志谋划易主衡阳市国资
炒股就看锤子财富,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!*ST达志或将迎来衡阳国资入主。7月6日晚,*ST达志公告,公司控股股东湖南衡帕动力合伙企业(有限合伙)(下称“衡帕动力”)及其合伙人筹划控制权变更意向方已确定,拟为衡阳市国资委的控股企业。0000后者或持三分之一股权 紫光集团拟引入重庆两江产业集团
公告称,在《合作框架协议》签订后,协议四方共同成立联合工作小组,开展尽职调查、资产评估、协议谈判等工作公告中称,紫光集团股权结构保持不变,另行签订正式交易文件。清华控股仍持有紫光集团51%股权,原标题:紫光集团拟引入重庆两江产业集团,后者或持三分之一股权0000股价4个月涨8倍:光伏龙头抢完玻璃抢硅料 “拥硅为王”时代来了?
炒股就看锤子财富,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!在政策引导和市场需求双轮驱动下,近几年我国光伏产业发展迅速,尤其是在经历2018年“531”新政后,2020年光伏产业迎来恢复式增长,新增装机量不断增加,光伏产业链各环节也呈现一片新的景象。0000华夏航空:与中国商飞签订战略合作框架协议
新浪财经讯6月10日消息,华夏航空:与中国商飞签订战略合作框架协议,约定华夏航空自2020年起,拟引进、运营100架ARJ21-700和C919飞机;同时双方拟在航空器设计与优化、航空器维修和服务、航空科普/教育、海外市场开发、人才培养与交流、国产民用飞机产业生态等方面进行合作。责任编辑:王帅0000商誉减值17.6亿元 蓝帆医疗大幅下修业绩预告
投资研报【券商荐股精选】4月哪些行业上涨概率大?这些行业依然是高景气赛道,买点已现【新能源汽车每日动见】电解液龙头公司年报和Q1业绩预告发布股价涨停背后有哪些看点?【碳中和动态分析】国家能源集团“十四五”规划新能源装机1.2亿千瓦,广西出台“能源网”建设2021年工作推进方案总投资443亿0000