房企向康养挥出了“第一刀”

文/乐居财经 程孟瑶

地产行业下行周期，密集调控让房企不断承压，在主营业务盈利困难下，此前跟风布局的多元业成了不少房企的“包袱”，2021年以来，房企转让资产、剥离多元业务动作频频，但也有房企反其道而行之，意图在转型期实现多元业务超车。

1月13日，新城控股（601155.SH）在新城控股集团养老服务有限公司（简称：新城养老服务）的股份比例从100%下降为80.00%，海南恒崧企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称：海南恒崧企业）接盘。

股权变更前，新城养老服务由新城控股持股100%，变更后，公司由新城控股、海南恒崧企业分别持股80%、20%。

接盘方恒崧企业管理成立于2021年12月24日，由新城控股副总裁郭楠楠持股99.95%。该公司对外投资企业仅有新城养老服务1家。

内部腾挪猜想

新城养老服务成立于2020年05月08日，法定代表人为王晓松，注册资本为5000万元人民币，这是目前新城控股表内唯一一家养老服务公司。

据了解，新城控股正式切入养老赛道在2020年3月，彼时，新城控股公告将设立康养事业中心，主要负责康养业务的研究探索工作，由集团高级副总裁郭楠楠分管。

此次，新城养老服务的“内部腾挪”引发两种猜想，一是新城控股有意将康养从地产业务中“出表”，培养独立赛道；二是新城控股将这部分股权“分割”出来，意在变现。不过对于当下的新城控股来说，或许更倾向前者。

值得注意的是，郭楠楠是现任新城控股副总裁。工作履历显示，郭楠楠2007年进入新城地产成为一名销售经理，到2014年已经是江苏新城助理总裁，7年连升六级，是新城控股“女将级”人物。

2015年1月，郭楠楠上任新城控股副总裁。同年9月，新城控股集团增持了金东方颐养园70%股权，通过控股专业机构的方式，嫁接金东方专业且成熟的养老服务体系，探索养老地产。

从长期战略思维来看，房企入局养老产业蓝海，未来或大有可为，但短期内，养老产业回报周期长，盈利模式尚未成熟，多数房企仍在“摸着石头过河”。因此，先将养老业务“出表”并独立运营，或许更有利于大局。

第二种猜想的可能性较低，也是源于新城控股自身业绩稳健，尚未有处置资产变现的迫切需求。

2022年1月7日新城控股公告显示，2021年全年，新城控股实现销售额2337.75亿元，销售面积约2354.73万平方米。在“住宅+商业”双轮驱动下，2021年全年，新城控股商业运营总收入达86.39亿元，商业运营收入同比增长51%，超额完成85亿元原定目标，开业商场数量位于境内外上市公司首位。

2021年全年新城控股新获取商场32 座，其中，轻资产17 座。而截至2021 年末，其已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，在全国135个城市布局189 座吾悦广场，其中轻资产32 座。

2021年7月30日，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。

同时，新城控股还获得了惠誉和标普维持新城发展和其子公司新城控股的长期发行人“BB+”的信用评级，以及穆迪“Ba1”企业家族评级。

截至2021年6月末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比约1.44倍，也维持“绿档”。新城控股暂无债务压力，目前并不需要卖资套现。

在组织架构上，新城控股目前为住宅开发事业部、商业开发事业部、商业管理事业部、康养事业中心等，地产业务已经上市，商业板块正在筹划上市，新城控股培育康养事业意图明显。

房企养老业务“进退”

近日，经济学家任泽平在其个人微博发文称：尽快建立鼓励生育基金，央行多印2万亿，用10年社会多生5000万孩子，解决人口老龄化少子化问题，让未来更有活力，而且不增加老百姓、企业和地方负担，我们研究认为现在只有这个办法最务实有效可行。该言论引发网友热议。

实际上，随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求迅速增长。近年来各大房地产企业、保险公司纷纷试水养老地产，开发养老社区、养老公寓等产品。截至2017年底，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，17家险企进入或拟进入养老地产。

克而瑞数据显示，除了新城控股，2018年的TOP30房企中，中国恒大、万科地产、保利发展、融创中国、绿地控股、华润置地、华夏幸福、招商蛇口、世茂房地产、中国金茂、阳光城、泰禾集团、中南置地、金地集团、金科集团、中梁地产、祥生集团、蓝光发展、龙光集团、远洋集团均有布局养老或大健康产业。不过他们大多都是将养老地产业务装在大地产板块中，增加拿地筹码，借此增厚地产业务，少有将健康产业单独拆分运营。

相比轻资产、高回报率的商业板块和物业板块，在房企的转型风口中，开发周期出长、耗资多而且仍处于发育期的养老地产、健康产业成了最先被地产商们砍掉的板块。

1月7日，祥生控股集团（02599.HK）发布公告，公司间接全资附属Shinsun Hong KongLimited拟向诸暨市天成宏伟置业有限公司出售浙江向日葵健康产业发展有限公司（的23.8095%股权，代价为现金约3.37亿元。

通过此交易，祥生将录得收益1.75亿元的收益，该笔资金将用于偿还贷款，以及作为一般营运资金。

从投资到卖出，祥生入局向日葵健康仅一年时间，祥生在公告中披露，向日葵健康的部分项目可能需更长时间产生现金流入，但出售该项将提高自身的的资产周转率及为一般营运资金产生额外的现金流入，从而改善公司的流动资金状况。

将时间线拉长，大力发展多元化业务的远洋集团，也在2020年集中出售了北京邦舍置业有限公司100%股权、北京椿萱茂投资管理有限公司30%股权，从上市平台上剥离了长租公寓、养老业务。

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责任编辑：张海营