万科暗战上海滩
文/乐居财经 杨宏彬
2022年,上海第三轮集中供地首日,静安区成为最大赢家,凭借中兴社区C070202单元304-03地块和中兴社区C070202单元321-01、322-09两块土地,获得土地出让金200.97亿元,占当日总土地出让金的29.51%。
这两块土地中,C070202单元304-03地块当日拍出了120.6亿元的高价,是年内上海拍出最贵一宗地。竞得人为上海北万置业有限公司(下称“上海北万”)。
有意思的是,这家斩获百亿土地的公司,在土拍前突然出现了股东变更,最大股东万科退出,将手头股权全数交给了二股东,上海静安国资委。
至于万科退出的原因,市场上传的最多的是“避嫌”。不过当时亦有消息指出,万科会重回该土地的开发。现在传言已经成真。
近日,上海市人民政府官网披露《新建静安区中兴社区C070202单元304-03地块商住办及配套设施项目设计方案公示》,建设单位为上海北万。而在1月,万科的两家全资子公司已经重新回到了上海北万的股东阵营,持股合计70%,剩下30%仍旧由上海国资委持有。
《设计方案》显示,中兴社区C070202单元304-03地块的2-6号楼为住宅,2幢17层和19层的保障房,住宅最低为7层,最高35层,其余部分为商业和办公用地。
曲线重夺120亿地块
C070202单元304-03地块,位于静安区西藏北路,上海火车站东北方向,是近年来为数不多的上海内环内的稀缺地块,东侧与万科翡翠雅宾利仅一路之隔。
按照出让文件,该地块规划为商业、文体、办公、普通商品房用地,出让面积为43841.3平方米,容积率为5.75,计容面积为252087.48平方米。
在开拍之前,该地块就已经被行业内冠以“万科翡翠雅宾利四期”的案名,网络上的项目规划图、效果图、户型图更是数不胜数。好像地块已是万科的囊中之物。
但意外的是,万科在土拍前退出了拍得地块上海北万,这似乎与3年前的“围标”事件有关。
2020年3月的最后一天,上海市北外滩地块被中海以零溢价收入囊中,引起轰动。这一块地,是虹口区近3年来首次出让的纯住宅地块,地段极佳,与新规划的北外滩核心商务区,仅隔了一条周家嘴路,距未来480米高的浦西第一高楼的直线距离仅500米左右,距离外滩仅1500米,出小区直接进隧道、直抵陆家嘴中心绿地。
对于这样一幅钻石地块,房企本应土拍上抢的头破血流,但却被中海0溢价摘得,确实让人想不通。据当时上海市规划和自然资源局公示,中标候选人一共三家,中海、万科与华润。但在拍卖现场,另外两家房企却未举牌。
之后,中海引入万科与华润,合作进行地块开发,看似一场预谋好的饕餮盛宴,也坐实“围标”。因此,三家房企高管被请“喝茶”。同时,虽未有公开处罚文件,但业内都传遍了,上海对万科、华润、中海这三家房企发出了“禁令”,限制其三年内在公开市场的拿地行为。
万科因此,“避嫌”C070202单元304-03地块的拍卖,但其并未放弃这幅土地。上海北万摘下地块后不到一个月,上海静安国资委就把公司70%的股权挂了出来,外带约7.69亿元债权,转让底价为24.77亿元。
没有意外,万科重新拿回了上海北万70%的股权。2023年1月4日,上海北万股东再次出现变更,万科两家全资子公司进入股东行列,分别持有30%及40%的股权。至此,万科方面正式获得该项目的开发权。
而早在万科2022年11月份销售简报的新增开发项目中,雅宾利四期项目便已在列,权益比例70%,需支付权益地价款为84.42亿元。按此计算,该项目总地价为120.6亿元。
万科中兴城往事
万科重获C070202单元304-03地块,将用于雅宾利四期项目的开发。也让人回忆起万科在这片土地往事。
万科翡翠雅宾利,原来的名字叫做绿洲雅宾利花园,是由上置集团开发的。2015年,上置集团陷入流动性危机,将这个一线城市的项目摆上货架,谋求资金。
当年10月,上置集团宣布,出售上海闸北区的上置·绿洲雅宾利花园项目60%的权益,予万科全资子公司,作价5.48亿元。
当时资料显示,绿洲雅宾利花园签约均价为62315元/平方米。以此估计,绿洲雅宾利花园代售项目的总价值就达到215亿元。万科的收购价,无疑是捡了大便宜。
收购完成后,万科将绿洲雅宾利花园更名为万科翡翠雅宾利,打造成为公司旗下高端系列的代表作之一。
一年之后,还是在上海静安中兴社区,融信化身地王收割机,以总价110.1亿拿下上海静安中兴社区宅地,较起始总价46亿元溢价139%,楼面价超过10万/平方米,刷新了全国楼板价地王纪录。
地王项目不好做。拿下地块后,融信的资金和操盘均受到质疑,引援动作也随之而来。万科,又扮演了白武士。
2016年12月,万科53.95亿元的代价入股静安项目,持有49%的权益。此后,万科走到台前,成为项目真正的操盘方。但据市场消息,项目的预售认筹并不理想。
有业内人士分析称,万科入股地王项目,是为了万科翡翠雅宾利作铺垫。事实也证明,之后万科翡翠雅宾利的新房及二手房价格都有不同程度提振。
自围标事件后,万科在上海的布局也受到很大影响。不过“围标”解禁期已经快到,万科曲线拿地之前,也重新调整上海人事,大干一场的势头已经升起。
2022年12月,万科上海区域高管出现变更,当中,万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首,由原上海区域副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域“掌门人”。此外,今年1月以来,万科还对南方区域、北京区域、东北区域高管作出“事人匹配”。
着急“重回”上海背后,是万科一直以来对该区域业绩的倚重。2022上半年,万科上海区域销售金额782.5亿元,占总销售额的36.3%,在所有区域中排名第一。位列第二的南方区域,销售占比也仅22.1%。
责任编辑:刘万里 SF014
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