建业新生活展现“价值动能” 多机构上调目标价

7月20日，建业新生活（9983.HK）最新收盘价9.93港元，较昨日收盘上涨0.4%，较7月6日最低点8.21港元上涨约21%。鉴于在管面积增速提升、业务多元化、区域领先地位等多方面因素，多家机构近日纷纷上调其目标价。

工银国际在最新研究报告中指出，公司区域定位和领先地位、与建业地产的相关性和互补性、提供全方位的服务和产品、“物业管理+商业资产管理和咨询服务”双管齐下的战略构成其主要竞争力。

第三方推动在管面积迅速增加

赛普咨询研究员认为，物业板块之所以能够实现高估值，从行业属性看，物业行业不持有物业，为轻资产运营，收入可期，现金流稳定，呈现了强大的抗周期特性；从行业发展看，物业行业正处于高速成长期，从住宅延展到商业写字楼、公建、医院、学校等多业态赛道，以及开发商（大业主）、社区居民（小业主）等增值服务赛道。

建业新生活具有进一步发展空间的区域优势，依托中国开发商50强、在河南省（占11%的市场份额）及华中六省排名第一的建业地产（0832.HK），不论按照在管面积还是收入规模，建业新生活是中部地区最大的物业管理服务提供商，经营主业内容包括物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大业务板块，能够满足客户在餐饮、购物、居住、交通、休闲等多方面的需求。星展银行表示，公司作为河南省知名的区域领导物业服务商，有足够的增长潜力以及效益提升空间，估值极具吸引力，给予“买入”评级，目标价10.4港元。

收入结构显示，建业新生活收入最大的来源是物业管理及增值服务收入，占比达到76.44%。从2017年4.2亿元增长至2019年13.4亿元，最主要的增长动力来自于在管面积的增加。克而瑞证券表示，公司2019年业绩亮眼，具有较大的管理面积与增速。首次覆盖给予“强烈推荐”评级，目标价10.85港元。

在管面积从2017年的2040万平方米增加到2018年的2570万平方米，同比增长26%；而2019年则同比增长122%达到5700万平方米，增长的速度远远高于此前。

为什么建业新生活的在管面积增速如此瞩目？农银国际的研报中指出，该公司在管面积的快速增长是由于关连公司建业地产以及独立第三方的共同驱动导致，而且特别是第三方在管面积的增加更是为其打开了快速增长的“上升通道”。

农银国际认为，凭借在河南的良好品牌，建业新生活第三方在管面积在2017-2019年以208%的复合年增长率快速增长，截至2019年12月31日，达到1770万平方米。受来自建业地产和第三方开发商新项目流入的驱动，农银国际预计，2020年在管面积将同比增长27%达到7200万平方米；2021年将同比增长47%达到1.06亿平方米。

多元化收入模式赋能客户服务力

与其他物业企业不同，建业新生活在生活服务和商业资产管理及咨询服务的收入占比较高，2019年生活服务收入占比17.59%，商业资产管理及咨询服务收入占比5.97%，也证明其能够提供全方位的服务和产品，以“物业管理+商业资产管理和咨询服务”的战略构成其主要竞争力。

建业新生活的多样化生活服务包括：通过打造“建业+”平台提供产品销售和社区服务；提供旅游服务；建业大食堂的管理服务。这些服务对所有消费者开放，而不仅仅是建业新生活所管理社区的业主。此外，公司还从事酒店管理、商业物业管理和文化旅游综合管理体业务。农银国际认为，该公司从单一物业管理收费模式上升到多元化业务收入模式，能够有效地扩大收入来源，能够克服收入结构单一带来的风险。

同时工银国际也指出，通过提供全方位的服务和产品，使其能够接触到更多的潜在客户提供定制化产品。既可通过创造一个生态系统带来额外的价值客户，也有助于使其收入来源多样化，获得优于同行的交叉销售能力，进而提高其盈利能力。特别是“物业管理+商业资产管理及咨询服务”战略，不仅带来了相互的互补效应，也为企业的可持续发展带来了新的业务增长动力。

背靠大树好乘凉

和大部分房企旗下物管平台类似，建业新生活起初项目主要来自于建业地产，前身为河南建业物业管理有限公司，成立于1994年，主营业务为兄弟公司建业地产提供物业管理服务。母公司新增的独立开发项目面积都会转入本集团内的物业公司，因为能否有一个快速增长的地产开发企业作为业绩支撑，直接影响到物业管理公司的发展前景。

关于其背后的兄弟公司，自成立以来，建业地产深耕于河南市场已有28年，坚守“让河南人民都住上好房子”的企业理想与使命。于2019年，建业集团已进入河南省122个县及县级以上城市全覆盖，实现1000亿的销售额，创在单个省份销售额破千亿的纪录。

5月15日，建业新生活在香港交易所主板上市，次日盘中放量上扬，收盘价达到10.50港元，市值126亿港元超越了建业地产108.58亿港元市值。

工银国际称，建业新生活与建业地产的紧密合作关系，使其不断得到建业地产及其合作伙伴的支持，为其未来的持续发展和成长奠定了坚实的基础。

看好未来并购机会

实际上，这次上市不仅让建业新生活获得了充裕的资金，而且也为其未来收并购打下了基础。2019年底新生活净现金5.85亿元，2020年5月上市共募集资金23.6亿港元，农银国际预计该公司每年将投入5-8亿元用于收并购。摩根大通将建业新生活作为行业首选，该行认为，建业新生活将通过第三方收购积极扩张，其2019年的第三方投标成功率高达88%。首次覆盖并予其“增持”评级，目标价13港元。

通过收并购，建业新生活将以更快的速度扩张物业管理在管面积，同时也有利于进一步支持社区商业、电商平台等增长服务和多元化业务模式。

目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业，根据统计局数据，2018年末全国物业管理企业仍超过20万家，各地物业服务水平参差不齐。尽管物业管理企业近年来数量仍有增加，但物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业的集中度仍逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中，百强物业管理公司市场份额快速提升。2014—2018年，百强企业的全国市场份额从22.6%上升至39.7%，

在这个过程中，必然伴随着龙头物管企业的收并购动作。中指研究院指出，收并购是物业企业在短时间达到扩张版图的最佳途径。随着上市物管企业下半年继续增多，龙头企业间的竞争将逐渐转移到对市场格局的重塑主导能力上，能否以更快的速度吞并“小鱼”，将决定其最终的行业地位。因此预计那些资金充足、对自身发展定位明确的企业将在并购市场有更多机会。

责任编辑：陈志杰