珠江实业二季度销售额下滑30% 对外拆借资金继续增加

7月31日，珠江实业发布二季度经营情况简报，二季度实现销售面积2.58万平方米，同比下降43%；实现销售金额4.63亿元，同比下降30%。

整体来看，上半年珠江实业实现销售额7.31亿元，同比下滑近14%。这是继2019年销售额下滑近19%之后的再次下滑。

从2019年开始，珠江实业经营活动现金流开始转负，当年流出1.23亿元，今年一季度再度流出8446万元。上半年公司无新增房地产项目，已停止拿地。

在手项目少 长沙项目毛利率较低

珠江实业是一家小型房企，目前在售房地产项目较少，主要集中在广东、湖南、安徽等地。广东项目大部分已经处在尾盘销售阶段，合肥项目少且销售进展不及预期，主力销售区域只剩长沙。

从毛利率来看，长沙项目明显低于广州珠江项目。2019年四个在售的长沙项目毛利率最高为43%，最低为-3.47%，而四个广州项目毛利率均超过60%。

公司解释称，广东项目大多是十余年前获取的地块，拿地、开发时间较早，地价较低，因此结转的销售成本较低。其中两个项目珠江璟园与御东雅轩均为高端定位产品，整体售价较高。

相比之下，长沙项目受政府限价政策、拿地成本、以及项目处于不同开发建设阶段等因素影响，毛利率低于广东，且差异较大。

2020年计划竣工的2个项目均位于长沙，随着广东项目的售罄，珠江实业的毛利率及去化速度会否面临考验？

随着销售的大幅下滑，公司的现金流和债务都将面临考验。从2019年开始，珠江实业经营活动现金流开始转负，当年流出1.23亿元，今年一季度再度流出8446万元。

最近几年公司的负债率在不断走高，2017年资产负债率突破70%，2019年突破80%达到82%。截至2019年底，其融资总额达到90.73亿元。2019年利息费用达到3.82亿元，相比前一年增加2.47亿元，已超过净利润。

截至2019年底，珠江实业土储规划计容建筑面积为61.75万平方米。今年上半年无新增房地产项目。

对外拆借资金继续增加

在披露经营简报的同时，珠江实业还披露了截至上半年的资金拆借进展公告。今年5月份，上交所向珠江实业发出年报问询函，对公司的对外拆借曾提出问询。

截至2019年末，珠江实业对外拆借资金高达15.04亿元，此外还有合计15.53亿元的委托贷款。对象大部分是关联公司。

截至2019年底有3.91亿元资金占用费未收回，截至2020年3月31日，资金占用费已经上升到4.79亿元。而公司对天晨公司的 2.28 亿元拆借资金将于2020年7月到期，天晨公司2019年底账面现金仅687.96万元。

上交所问询函中提到的天晨公司，是珠江实业持股49%的合营公司，开发珠江天晨项目，项目地块位于广州市海珠区昌岗东路。公司在5月份的回复中称“拆借给天晨公司的资金是用于项目日常经营需要，并办理了相关抵押或担保措施”。截至6月底，拆借给天晨公司的借款额仍达3.7亿元，年利率12%，投资期限则从2020年变为2021年。

根据这次的披露，截至6月30日，珠江实业对外拆借资金高达32亿元，比一季末增加0.64亿元。未收回资金占用费5.7亿元，比一季末增加0.91亿元。

责任编辑：公司观察