多只物业股半年业绩盈喜 巨头分拆下小公司上市艰难？

文/新浪财经 徐苑蕾

2015年，孙宏斌曾明确表示：“物业公司就像公共服务类机构，被分拆上市的做法并不可取，不能使物业公司变成赚钱工具。”然而5年之后，融创打了自己的脸。

8月6日，融创中国旗下的物业板块——融创服务向港交所递交了上市申请。除了融创之外，今年以来，世茂集团、金科股份、中国恒大等知名房企纷纷宣布分拆旗下物业公司赴港IPO，物管行业再次迎来巨头上市时代。

龙头房企分拆物业上市的一个重要背景，是今年物管行业的价值在疫情下被二次发现，随后带动上市物业公司的股价逆势走高，像涨幅最高的银城生活服务年内股价暴涨近5倍。而在股价“高开”的背后，物业公司业绩也持续“高走”。截至发稿，共有16家上市物业公司发布半年盈喜预告。

但值得注意的是，在今年的物业上市潮中，却罕见地出现了个别小体量物业公司IPO折戟的情况。现阶段，龙头优势明显、行业分化加剧，未来小体量物业公司上市是否会更加艰难？

多家物业公司发布盈喜 净利最高翻5倍

目前，在A股和港股上市的物业公司合计共有30家。根据Wind数据显示，截至8月10日，共有16家上市物业公司发布了半年盈喜预告。

在港股物业板块中，和泓服务业绩涨幅最高，上半年归母净利润同比增长超过500%，而去年同期仅为300万元；紧随其后的是鑫苑服务，公司上半年归母净利润大幅增加不少于140%，滨江服务、正荣服务盈利则均大涨超过90%。

此外，佳兆业美好、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、银城生活服务和时代邻里等多家上市物业公司则均有50%-70%的利润涨幅。

而在A股3家上市物业公司中，目前仅有招商积余发布了业绩预告。根据公告资料，招商积余上半年归母净利润预计为1.6亿元–1.9亿元，同比增长89%-124%。

上市物业公司中期业绩得以突飞猛进的原因，很大程度上得益于各家公司在管项目及在管物业总建筑面积的增加。

众所周知，不少物业公司的管理规模极其依赖于母公司的开发规模。自2015年起，国内商品房销量开启新一轮的高速扩张，2018年商品房销售面积规模约17.2亿平方米，创造了近十年来的峰值，2019年销量虽出现微降，但体量依然维持在17亿平方米左右。对应2017-2019年商品房的销售规模，这意味着，物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期。

除此之外，收并购带来的盈利增加，也成为了物业公司中期业绩大幅增长的驱动力之一。比如银城生活服务上半年收购了南京汇仁恒安物业管理有限公司51%的股权，得以拉动利润增长；永升生活服务则表示，青岛雅园物业管理有限公司的财务业绩为公司的中期报表带来了财务影响。

同时，新浪财经注意到，非业主增值服务及社区增值服务收益的增加，也拉动着物业公司的业绩走高。相较于物业管理服务来说，增值服务毛利率相对较高，而且能够加快整个产业链条的延伸，因此众多物业公司均不约而同深化布局，促使增值服务呈现出垂直化、专业化的发展趋势。

融创服务拟分拆上市 物管行业再迎巨头时代

物管行业强劲的盈利能力以及节节走高的股价表现，吸引着更多新的竞争者入局，尤其是随着恒大、融创等超级房企宣布将旗下物业板块分拆，物管行业将再次迎来巨头上市时代。

7月31日，中国恒大宣布拟分拆旗下物业推进上市。几天之后，8月6日，融创中国旗下的物业板块融创服务向香港联交所递交了上市申请表格。

无论是在管面积规模还是营收利润水平，融创服务均跻身目前已上市物业公司中的前十位。融创服务招股书显示，2019年，融创服务的营业收入为28.27亿元，净利润约2.7亿元。截至5月31日，融创服务在126个城市的在管面积为1.006亿平方米，其中73.3%为住宅物业，13.1%为商业物业。

至此，在TOP5房企阵营中，目前仅剩万科物业还未公开表示有上市计划，而碧桂园和保利地产旗下的物业板块碧桂园服务和保利物业，则已分别在2018年和2019年赴港上市。截至今日收盘，碧桂园服务和保利物业的市值分列同行业的第一和第三位，对应总市值为1369亿元和450亿元。

对于房企巨头分拆物业上市的举动，克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨分析称，原因在于很多房企开始认同物管行业是个有可为的市场，不再是之前的成本中心，“有追求的企业会通过培育物业板块，加速其市场化发展，释放其独立价值。物业板块的收入体量虽与地产开发有巨大差距，但在运营时代能够连接的场景和内容却更丰富，延展性、可能性更大。”

中原地产上海首席分析师卢文曦表示，房企巨头分拆旗下物业板块上市，最大的驱动力还是与融资相关，“物业板块与房企自身的开发业务分开，增加了一个独立的融资平台，在房地产融资环境不理想、母公司融资遇阻的情况下，物业公司则可以进行独立募资，并借助融资扩张自身业务。

2014年，花样年控股分拆彩生活在港IPO，拉开了物业公司上市序幕，不过直到2018年和2019年，物业公司才掀起真正的上市潮。尤其是在2019年，12家物业公司以IPO或借壳方式上市，数量等同于过去五年主板物业股的总和。

而今年以来，房企分拆旗下物业公司上市迎来新一轮井喷。据不完全统计，今年以来已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务6家公司成功在港交所挂牌上市；荣万家生活服务、合景悠活、佳源服务、金科智慧服务和世茂服务等10余家物业公司则完成递表。

物管行业现IPO折戟 小公司上市更艰难？

越来越多的房企分拆物业板块上市，意味着行业逐步走向成熟。尤其是与房企一波三折的IPO进程相比，物业公司在资本追捧之下上市之路也显得格外顺利。但在今年的物业上市潮中，却有个别物业公司罕见地出现IPO折戟的情况。

1月17日，星河控股旗下的商业运营服务平台星河商管向港交所递交招股书，截至7月24日，其招股书正式失效。而招股书失效没过几天，星河商管即重新二度递表。无独有偶，同样在1月申请在港上市的宋都服务，其聆讯资料也在近期超过6个月的期限。

根据港交所的规定，如果拟上市公司未能在6个月内完成对联交所询问问题的反馈，聆讯资料即会失效，若要继续上市流程，公司就必须重新递交材料。

对于前述两家公司首次递表失败的原因，汤晓晨指出，有可能是企业财务或业务存在缺陷。汤晓晨称，“如果盈利水平等条件能达到港交所设定的门槛值，一般不会因为公司规模小而不给通过，可能还是涉及其他问题。”

星河商管和宋都服务均属于“蚊型”物业公司，在管面积规模在行业中处于末位，且对母公司依赖程度较高。截至2020年9月30日，宋都服务在管总建筑面积约为400万平方米，2017年-2019年前9个月，公司净利润分别为1396.5万元、2088.9万元和1942.5万元。

而根据星盛商管最新提交的招股书数据，截至7月7日，星盛商管提供商用物业服务的总合约面积约299.3万平方米，2017年-2020年4月末，持续经营业务的年内利润及全面收入总额分别为5040万元、8510万元、9560万元及4470万元。

星河商管和宋都服务的IPO折戟，仿佛给热火朝天的物管行业泼了一盘冷水。在现阶段巨头分拆物业上市、龙头优势明显的情况下，未来小体量物业公司的空间是否会遭到压迫？这些公司上市是否会更加艰难？

汤晓晨就此对新浪财经表示，在巨头分拆物业上市的背景下，小体量物业在上市时可能需要更具特色的标签，上市后也要向资本市场展现出成长性，否则可能很难获得一个较好的估值。

卢文曦则认为，物业公司很大程度依赖母公司的规模，因此房企的分化会导致物业公司的分化，龙头房企后续开发的楼盘项目规模比较有保证，规模较小的物业公司必须想办法积极并购，压力会更大。

随着上市的物业公司数量增加，未来物业公司在市值与业绩方面的分化或会更加显著。汤晓晨指出，更多大体量物业公司上市，投资者的注意力可能会被分散，企业间在业绩和估值上的分化，会进一步反映到企业在资本市场融资额度的差距上，在快速发展期，可能会影响不同企业的战略执行，加剧企业梯队的分化。

责任编辑：陈志杰