中南建设身负2637亿债务“首付贷”、“首付分期”粉墨登场

中南建设身负2637亿债务“首付贷”、“首付分期”粉墨登场

《中国科技投资》杨春霞

中南建设巨债压身，但凭扣动金融枢机就要闯出一片生天：为了吸引购房者，中南建设多地项目推首付分期，其中南宁项目公司还与小贷公司合作为购房者提供“首付贷”。

早在2017年，住房城乡建设部会同中国人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。

然而为了实现快速回笼资金，开发商赫然顶风行事，“首付分期”、“首付贷”等现象屡禁不止。

近期，据记者调查了解，中南建设（000961.sz）旗下多个项目向购房者推出首付分期活动，比如威海中南漫悦湾、南宁中南春风南岸、苏州中南春风南岸和固安中南熙悦等。其中苏州项目竟然将“首款24万起”的明文广告推向购房者，南宁项目甚至称首付不足可由“深圳通用振兴金融服务有限公司”提供贷款。

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购房“首付”的衍生乱象：首付贷、首付分期

日前，记者在多个网页上注意到关于一个楼盘项目的推广宣传，宣传内容为“中南春风南岸76-136㎡首付分期仅7万”。

记者查询到，上述南春风南岸指的是中南建设位于广西南宁的项目，在售均价9800元/平。该项目最小户型面积为76㎡，总价约75万，按照南宁20%的首付比例，首付大概需付15万。也就是说，若要买该项目房子，最少也需要近15万的首付。

那么首付分期7万究竟是怎么回事？记者通过房天下致电该项目售楼处，工作人员称可以先付一部分首付，剩余的部分可以分期给。“首付最长可分期三年，一年内没有利息，先付首付的百分之五十，（剩余的）按月付”，该工作人员告诉记者。

记者进一步了解到，上述工作人员是一名中介员工，其所在的中介公司与该项目为代理关系，该中介介绍称，首付的资金提供方是360金融。

此外，该中介员工还告诉记者，首付分期在南宁普遍存在，其列举了荣和半山华府、万科星都荟、金科博萃天辰、龙光玖誉城等项目。记者以购房者身份致电龙光玖誉城，工作人员明确表示可以首付分期。此外，记者在荣和半山华府、金科博萃天辰等项目也得到了同样的答案。

7月20日，记者联系上中南春风南岸一位置业顾问，对方同样表示项目可以首付分期。不过，从其提供的贷款产品说明来看，提供贷款的资金方并非是其所宣称的360金融，而是一家名为“深圳通用振兴服务有限公司”的公司，记者查询天眼查得知，该公司与360金融并无股权关系。所提供的贷款产品说明显示，贷款方式分为1年期、2年期和3年期，其中1年期免息，2年期利率为0.44%，3年期利率为0.586%。

类似的情况在苏州项目也有发生。7月18日，记者实地走访发现苏州中南春风南岸项目顶层挂着“首款24万起，入住精致好房”的宣传标语。据记者咨询了解，该项目在售最小户型面积为99㎡，每平米价格2.5万-2.6万，总价约248万-257万。

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*7月18日，记者摄于苏州中南春风南岸项目处

根据2016年10月苏州市政府正式印发的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，现阶段苏州首套房首付比例为30%，也就是说购买该项目最低首付需要约75万元。那么，首款24万是怎么回事？对于记者提出的疑问，该项目置业顾问王明（化名）明确表示可以首付分期。王明告诉记者，若资金不够，可先交10%，剩余20%在三个月内缴清即可。

不过，与南宁项目不同的是，苏州中南春风南岸推出的首付分期并未存在开发商垫资或者第三方提供贷款的情况，且需缴清首付后才能办理网签。

此外，威海中南漫悦湾项目置业顾问也告诉记者，若购买该项目房产，可先交一半首付，剩余的在年底补齐就行。“签一个分期协议，开发商无息借款，咱们该网签网签，该办贷款办贷款，不影响”，该置业顾问表示。

“首付分期”和“首付贷”早在2017年就被相关部门严令禁止，为何仍大行其道、无所顾忌地推行？首付分期是否为推动销售惯用手法？《中国科技投资》记者致函中南建设，截至发稿，对方未予以回应。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，首付分期对于房企来说，能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上。

王玉臣表示，首付分期个操作对购房人来说的风险主要体现在几个方面，一是该行为本身属于非正常操作，在不少省市都是明令禁止的违规行为；其次，首付分期通常意味着购房者的资金能力存在问题，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷；最后，天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构采取利滚利的方式，购房者不小心就会掉入金融陷阱。

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债务压力之下以身试险

官网显示，中南建设1999年发家于江苏南通，旗下房地产品牌为中南置地，2016年将总部搬至上海，此后3年地产销售额实现近4倍增长，即由2016年的502亿元增长至2019年的1961亿元，逼近2000亿规模。

从业绩指标来看，中南建设的表现可圈可点。根据年报，2019年中南建设实现营业收入718亿元，同比增长79.08%；归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.83%。

另据中南建设披露的预增公告，2020年1-6月其归属于上市公司股东的净利润为19.68-22.31亿元，同比增幅为50%-70%。2019年同期这一增幅为41.5%。

不过，与大多数快速扩张的房企一样，中南建设的负债也随规模的扩大水涨船高，不得不面对臃肿庞大的债务压力。其2020年报显示，2019年中南建设净负债率虽同比下降25.56%，但仍高达165.95%，远高于行业80%的红线。

此外，截至2019年末，中南建设负债总额攀升至2637亿元，有息负债增加至699.2亿元，同比增长20.7%。其中，短期和一年内到期的非流动负债235.6亿元，在有息负债中的占比为33.69%，较2018年末的31.09%有所提高。

虽然中南建设在年报中声称其短债占比仍处于较低水平，但2019年末该公司现金及现金等价物余额共仅为254亿元，其中还包括受到限制的货币资金共计92.41亿元。也就是说，以不受限资金来分析，中南建设依旧捉襟见肘，账面现金无法覆盖短期债务。

再以最能反映企业经营情况的经营活动现金流方面来分析，2019年中南建设经营活动产生的现金流量净额81.96亿元，较2018年产生的194.32亿元下降了57.82%。

记者调查发现，今年一季度，中南建设的现金流状况进一步恶化，销售商品提供劳务收到的现金为148.8亿元，同比下滑11.8%；经营活动产生的现金流净额为3.16亿元，同比大幅下滑91.5%。

更为让人讶异的是，2018年以来中南建设频繁对外担保。截至7月31日，中南建设及控股子公司实际对外担保金额为754.65亿元，占中南建设最近一期经审计归属上市公司股东权益的351.99%，早已超过50%的警戒红线。对此，知名地产分析师严跃进认为，类似频频担保值得注意，出现担保频次高，同时担保金额大等情况，可能会引起金融风险，至少从目前看，此类超过警戒线的内容，会引发投资者担心，也会加大企业自身经营的压力。

中南建设巨债压身，但凭扣动金融枢机就要闯出一片生天，此间操作实在愕然。

责任编辑：陈志杰