[CFO成绩单]旭辉控股少数股东权益激增 利息资本化率超91%

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，旭辉控股及CFO整体的财务成绩平均分为80.56分，表现一般。旭辉现任首席财务官为杨欣，2010年7月加入旭辉，2019年3月出任CFO，为公司执行董事、副总裁。杨先生自二零一九年三月三十日起成为本集团的首席财务官。在加入旭辉前，其曾在中国农业银行股份有限公司出任多个管理职位。

首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，旭辉控股的有息负债规模为1052.68亿元，较2019年同期增长11.08%，增速相对平稳。其中短期有息负债占比23.99%，截至6月末，公司的现金及现金等价物+受限制现金合计593.68亿元，是短债的2.35倍，现金较为充裕。

而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，旭辉控股的资产负债为76.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.24%，触及监管给出的“剔除预收后的资产负债率不超70%”红线。此外，公司还有38.84亿元的永续债，永续调整后的资产负债率上升了4个百分点至80.51%。截至6月末，公司的净负债率水平为63%。

从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年，旭辉控股对合营、联营的投资分别为147.17亿元、97.33亿元，占比总资产仅6.93%。而当期公司的少数股东损益为12.54亿元，占净利润的26.47%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为37.32%，与2020年H1的损益占比存在一定的差距。2020年上半年，公司的少数股东权益为365.97亿元，占总权益的50.38%。值得注意的是，近几年，旭辉控股的少数股东权益快速增长，而少数股东损益却不升反降，需注意或有其他利润分配机制，警惕明股实债的存在，若有隐藏负债，真实的杠杆率要再上一层楼。

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在债务对于利润表的影响方面，上半年，旭辉控股的利息开支为34.69亿元，占当期营业收入的15.06%，而上半年公司的资本化利息高达31.77亿元，利息资本化率为91.58%，相对较高。Wind数据显示，上半年公司的净资产收益率为10.81%，较上一年度同期的12.06%下降1个多百分点。上半年，旭辉控股的平均融资成本为5.6%，资金成本不高。

最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，旭辉控股上半年的拿地均价为7758元/平方米，约占当期16500元/平方米销售均价的47%，拿地成本较高。截至6月末，公司的土储建面为5270万平方米，约为2019年销售建面的4倍多，土储相对合理，并且一二线占比达到91%，土储质量较高。Wind数据显示，上半年旭辉的ROIC为1.29%，较为一般。

附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

有息负债规模增速；

现金短债比；

短债占比。

而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

资产负债率；

剔除预收款后的资产负债率；

净负债率；

永续债调整后的资产负债率。

此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

少数股东权益占比；

对合联营企业投资/总资产；

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

平均融资成本；

财务费用率；

利息资本化率；

ROE；

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

地价/房价；

一二线土储占比；

土储去化周期；

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。