双面魏怡 京投发展困局

来源：地产财经师

{image=1}

这两天，看到的一句最不负责任、还有些冷幽默的一句话是：

行业遇冷下，上半年京投发展交出了一份亮眼的答卷。

是。上半年，京投发展营业总收入从去年同期的11.75亿元，大幅上涨到20.48亿元。可净利润从去年的2.81亿元减少到2.39亿元，增收不增利。

营收增长净利润却下跌，有时这比营收、利润双降还可怕。

京投发展盈利能力让人怀疑，最早是在2017年。

2017-2019年，京投发展少数股东权益所获得利润，一直超过归属于母公司所有者权益的利润。少数股东收益反而超过控制人大股东，难免让人产生输送利益之嫌。

2017年底，京投发展少数股东权益19亿元，比归母净股东权益还少4.5亿元，可少数股东收益6.25亿元，归母股东收益只有3.22亿元，不过少数股东收益的一半。

少数股东收益远远超过归母股东收益，在京投发展一直持续多年，2018-2019年一直如此。

事出反常必有“妖”。

京投发展的话事人，董事长是京官下海者魏怡。

9年前，魏怡在北京市延庆县政府做京官，后在北京市基础设施投资当副总经理，京投发展被北京市基础设施投资收购控股后，她转而在京投发展做董事长。

而“吃掉了”京投发展大部分收益的少数股东，最终控制人就是京投发展的控股股东——北京市基础设施投资。

资料显示，北京京投银泰置业、北京京投银泰尚德、北京京投兴业等几家公司是京投发展的少数权益股东，2017-2019年，它们分走红利10亿左右。

北京市基础设施投资吃掉大部分收益，魏怡之前在这儿上班，难免太巧。

毋庸置疑，京投发展现在作为北京市基础设施投资旗下的国企，为国争利是义务所在，可它已经正式上市，股东还包括阳光人寿、程少良、中国银泰投资等其它投资者。

魏怡的重要职责，有时候就是在老东家和京投发展其它股东间做出平衡和选择。

前两天有一个抖音，一个善良的人拿鱼去喂一直濒死的鸟。一个网友的评级是：

对于鸟来说，你是“天使”；对于鱼来说，你是“恶魔”。

1．

对一家房企来说，土储是核心的竞争力，而京投发展的土储增幅，却显示长期乏力。

去年年底，京投发展项目规划计容建筑面积是306.69万平方米，还有北京市门头房项目、三河市燕郊项目、无锡市经开区项目3个项目待开发。到了今年年中，项目计容建筑面积是386.4万平方米，待开发项目只剩下一个。

土储含量，基本停滞不前。

能不能再好好的活下去？上海联交所都对京投发展产生了质疑。

6月份，上海联交所给京投发展发了一个问询函。其中问题之一：你预付账款余额 1.82 亿元，其中账龄三年者占比 62.64%，为何形成？

结果又和董事长上过班的大股东有关。

早在2010年，京投发展通过子公司和北京市门头沟区潭柘寺政府签署了一份协议，帮助门头沟区潭柘寺镇的土地流转，待土地流转后，京投发展拿到相应的补偿款和利润。

10年以后，门头沟区潭柘寺镇已经流转了土地2200多亩，可京投发展拿到的补偿款只有1433.45万元。

北京土地市场的寸土寸金和水涨船高，这10年在2000多亩流转的土地没有体现？

要知道，1亿多元放在10年前，并不是一个小数目。

这1亿多元假如“生在”万科、碧桂园等高效率、高周转房企，这10年可能已经运转了10次20次，从而撬动数千万的利润。而这1亿多元在京投发展，只是在门头沟区潭柘寺镇一级土地开发中，仿佛净置了10年。

每年只收回143万元，更别说利润。

截至去年底，京投发展的资产负债率已经高达91.05%，剔除预收账款后，依然达到了83.01%。

基于高昂的负债，2019年，京投发展的利息费用是 4.71 亿，是归母净利润的6倍多。

资金压力下，京投发展的每一分钱，本来都是它的救命稻草和珍惜水源。

京投发展副董事长兼总裁高一轩多次表示，中国楼市已步入“后地产时代”，依托10万亿TOD市场参与楼市建设，是公司主要出路。

先看看北京楼市， CRIC 研究中心数据显示，今年上半年，北京市商品房的成交金额 1075 亿元，同比大幅下降了 32%。“住房不炒”下，北京市变成了最先见顶的城市。

且不说高一轩口中的10万亿TOD市场和京投发展的规模，已经相去甚远。显示看来，资金利用率相对较差的京投发展，它所依托的北京市TOD模式，更像是一把双刃剑。

运用得不当，可能也会划伤自己。

2．

京投发展逐渐“丢失”赚钱的能力，这一情况在它的理财收益率中，也有集中的体现。

去年年报显示，京投发展累计理财金额是3.23亿元，而累计收益不过180.56万元：

平均年收益率不过0.56%。

而要知道，中国银行（维权）、招商银行的活期存款，现在收益率都能够达到3%上下。

仔细梳理京投发展委托理财的细则，它委托给宁波银行的理财产品，年化收益率大多位于1.66-2.7%之间，几乎没有超过3%的年化收益率。

如图：

{image=2}

值得一提的是，京投发展崛起于宁波，前身是宁波华联，被北京市基础设施收购后，业务才逐渐向北京拓展。

因而，京投发展和宁波银行有着莫名宿命般的联系。

当前的股东提走了大部分利润，曾经的朋友又赚走几个面子钱。现在的京投发，需要解决的内部问题，可能并不算少。

“仿佛丢失了赚钱的能力”这一句谚语，在京投发展去第四季度的营收和利润分布上，也有着重点体现。

去年第4季度，京投发展营收是30.26亿元，占43.28亿元营业总收入的69.91%。可当季归母净利润，只有0.84亿元，增幅和营收相距甚远。

{image=3}

就在去年，京投发展的总营收比2018年的79.75亿元减少了36.47亿元。那么，问题出现了：

到底是京投发展为了业绩好看，而在去年第四季度大幅结算营收；还是营收是真实的，但盈利能力确实难以为继？

到底是哪一种情况，只有它自己知道。

而无论是哪一种，对京投发展来说，都不算是最好的现实。

外有强敌，内有追兵，“吐蕃”、“大辽”、“女真”环绕之下，京投发展将何去何从？

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：陈志杰