净负债率持续攀升：领地集团IPO受挫 净利率不足6%

疫情期间，百亿蜀地房企领地集团赴港，递交招股书，但未能一次性闯关成功。起伏不定的业绩和高负债率，或许是其上市的阻碍点。受挫之后，领地集团选择二度提交申请表，更新后的招股书，能成功助力领地集团进入资本市场吗？

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

领地集团首次IPO遭受挫折，其2020年4月9日提交的招股书，于10月9日失效。

10月12日，领地集团又再次更新其招股书，继续冲击资本市场。

被媒体问及失效原因，领地集团并未直接回答，表示将继续坚定务实推动战略计划。一位行业人士对《封面新闻》表示，“IPO失败的原因最主要的是盈利能力不强，”领地集团更新后的招股书也说明了这一点。

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毛利率波动明显，净利率不足6%

在领地集团2020年4月首次披露的招股书中，其在盈利能力上显得不太稳定。数据显示，2017年-2019年领地集团毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，上下浮动明显。

最新更新的招股书数据显示，领地集团2020年前5月毛利率为32.2%，较2019年有所上升，与目前179家上市房企毛利率中位数31.3%相比，相差不大。

{image=1}领地集团收益表

关于毛利率的波动变化，领地集团在其招股书中表示，收益波动主要是由于相关期间已交付项目的物业销售收益不稳所致，毛利率的不同，由于个别不同项目的毛利不同。还表示商业毛利率高于住宅毛利率。

知名地产分析师严跃进表示，从上市角度来讲，投资者会更加关心其盈利数据表现，若是个别项目对企业产生较大影响，说明项目不均衡。

值得注意的是，领地集团其在毛利率的上下波动，并没有延续到净利的表现。数据显示，其2017年-2019年净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，处于持续下降状态。而最新招股书数据显示，截至5月31日，净利率为5.5%，依然处于下降趋势，未能有所改善。

面对当前房地产的调控和疫情的影响，投资者对市场存在很多顾虑。领地集团在近几年的规模化和高周转过程中，负债上升较为明显。

数据显示，领地集团净资产负债比率（同“净负债率”）从2017年60%逐年上升，2019年达到140%，风险明显偏高。截至今年5月，最新净资产负债比率达到150%，继续增加，风险未有消减。

众所周知，2020年8月，“三道红线”的出现，对于融资要求增高。领地目前的负债情况会对此后经营带来什么影响，值得注意。

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推迟千亿计划，业绩增长遇阻

“高周转”发展之下，规模和杠杆往往是一条并行性。而领地集团在负债不断增加的情况下，规模却迟迟未能达成目标。

最新招股书数据显示，2017年-2019年，领地集团分别实现收入53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元，今年前5个月实现营收约30.28亿元。

销售业绩上，克而瑞数据显示，领地集团2017年-2019年分别实现销售额151.6亿元、235亿元、247亿元，复合增长率27.9%。截至今年9月，领地集团销售额为171亿元，不及去年同期198.7亿元销售额。

风云地产界（微信公号：fydcj888）了解到，领地集团曾设立了较高的销售目标，即2018年实现300亿元，2019年达成千亿元的销售额。

之前设立目标失利之后，领地集团在2019年4月20周年品牌发布会上表示，未来将覆盖70余个核心城市，实现100个以上项目覆盖的战略目标，将千亿计划延后至2020-2021年实现。

{image=2}领地集团项目分布

最新招股书数据显示，截至7月底，领地集团已经有104个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中86个属于附属公司负责，主要布局在四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区，分布于全国20多个城市。今年内，领地集团也新增了6个项目，保持着不错的扩张势头。

不可回避的是，在领地集团的104个项目里，有68个位于四川省，占比达到近7成，并且大多项目仍处于三四线城市，发展前景值得关注。

领地集团在最新招股书中也直言表示，个别项目会影响其毛利率的变化，间接影响公司的盈利情况。

2020年，在新一轮战略计划的时间节点，领地集团能否进入资本市场，或许是其达成新战略目标的关键一役。

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本文来自微信公众号“风云地产界”

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