领地控股二次递表 “饥渴”都藏在招股书里

文/IPO频道

出品 / 节点财经

2020年，房企不容易。

一方面，年初突如其来的疫情冲击各行各业，房地产销售遇阻、开工遇阻，行业整体增速放缓；另一方面，调控的“紧箍咒”持续加码，最新出炉的“三条红线”制度严控杠杆水平和负债规模，使房企融资收紧到了前所未有的地步。

这意味着，房企梯队和阶层将趋于固化，“马太效应”愈加明显，众多实力欠佳、负债率高，又处在加速扩张中的中小房企想要获得资金支持会非常困难。

在此背景下，上市，成为了一条攸关生死存亡的必经之路，一次递表不行，那就来二次。

比如我们今天要说的这家房企，领地控股集团有限公司（以下简称“领地控股”），继4月申请在港交所主板上市未得回应后，又于10月12日再次递表。透过招股书，于纷繁复杂的数据间，满满都是对资金和体量的“饥渴”。

/ 01 /

规模“饥渴”：

千亿目标遥不可及

盈利能力大幅下滑

中国地产江湖，大佬们都墨守一条生存法则：千亿才是硬道理，规模决定发言权。小而美？不存在的。只有足够大，越来越大，才能活的更好和更久。

基于此，房企，无论大小，或多或少都会对千亿报有憧憬，领地控股也不例外。

公开资料显示，领地控股由刘玉辉、刘山及刘玉奇三兄弟于1999年共同创立，起家乐山，是一家深耕四川的区域性房企。2019年克而瑞销售排行榜中，领地控股以全口径销售金额247.3亿元，在川内房企中排名第三，仅次于蓝光发展和新希望地产。

不过，领地控股的野心从来就不止于此。

据媒体报道，早在2017年，领地集团就曾喊出2018年300亿、2019年千亿的销售目标。

然而，事不随愿，2017-2019年，领地控股销售额分别只有151亿、235亿、247亿，尤其在力主冲刺千亿的2019年，增速近乎停滞，远远达不到设定的目标。

2019年4月，领地控股在其品牌发布会上再度表态，要在2020年-2021年实现千亿目标，并完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标。

显然，领地控股欲进行的是一次逆周期、逆大势的行动。结果如何呢？

据观点指数数据，领地控股在2020年1-7月录得销售额185.7亿元。招股书披露，2020年首5个月，公司应占合约销售金额为62.35亿元，按年同比仅微增1.5%；截至2020年7月31日，领地控股104个项目，有68个位于四川省，占比65.4%，仍是一副业务及前景高度倚赖省内的现状。

对此，领地控股也在招股书中坦言，“我们的业务仍主要集中在四川省内，一旦当地出现经济失衡、金融市场混乱、自然灾害、疫病、敌对行动或任何其他情况导致四川省的经济严重下滑，或政府对四川省房地产市场施行更严苛的政策，或四川省房地产市场状况因其他原因下滑，我们的业务、经营业绩及财务状况或会受到重大不利影响”。

但在拿地方面，领地控股丝毫不手软，截至2020年7月31日，其总土地储备为1615.22万平方米，比第一次递表时又增加近300万平方米。

总的来说，理想很美好，现实太骨感，领地控股的“收成”与规划蓝图中的千亿目标和全国布局还有相当遥远的一段距离。

与此同时，领地控股的盈利能力难言乐观。

截至2017年、2018年、2019年12月31日止年度及2020年5月31日的五个月，领地控股的收益分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元、30.27亿元，对应利润净额6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元，在震荡波动中略有增加。

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数据来源：招股书，节点投研所

具体到盈利能力上，净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%和5.5%，是一条持续向下的曲线。参照亿翰智库数据，2019年中国房企平均净利润率为16.39%，领地控股的8.9%的净利率约为行业均值的一半。

而在收益表现不稳定，盈利能力大幅下滑的情况下，领地控股近几年的负债规模却快速攀升。

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资金“饥渴”：

负债激增

融资成本上升

资金需求强烈

众所周知，房地产是重资产重资金行业，如果收益一般，又不想放弃拿地扩张，那就只能通过借贷实现，随之而来的一定是债务激增，体现在领地控股身上非常明显。

2017-2019年及截至2020年5月31日，领地控股的流动负债总额分别为86.47亿元、172.4亿元、292.8亿元和331.87亿元，三年多时间涨了近4倍；未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元和151.76亿元。

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数据来源：招股书，节点投研所

值得一提的是，领地控股借款中信托占比较高。以2019年为例，共有26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占据2019全年借款总额117.55亿元的一半以上。其中，大多数利率水平介于12%~13%之间，仅4笔利率在10%以下，另有3笔利率高达14%。

随着近年来国家对房企融资渠道收紧，很多中小房企受制于资产实力、偿债能力只能借道信托融资。虽然信托融资在资金获取和还款方式上比较灵活，但成本远高于银行借贷，会导致房企的资金压力水涨船高，进而吞噬净利润，就像领地控股在招股书中所称：“融资成本增加将对我们的盈利能力及经营业绩有不利影响。”

事实上，领地控股加权平均实际利率已从2017年的6.4%涨至2019年的9.9%，2020年首五个月为9.2%，在业界处于较高水平，这在很大程度来自信托“贡献”。

囿于大量举债，领地控股净负债比率大幅走高，于上述报告期分别为60%、110%、140%和150%。

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数据来源：招股书，节点投研所

就这一数据，节点财经（ID：jiedian2018）注意到已碰触到监管层在今年8月为房企划定的“三条红线”融资门槛，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1 ，后续融资活动或受到限制。

负债之外，领地控股的现金流情况亦不佳，其经营活动现金流已经连续三年为负，2017年-2019年流出净额分别为1.86亿元、42.88亿元及31.12亿元，2020年前五个月终于转正，为3.73亿元。

截至各报告期期末及2020年5月末，领地控股手持现金及现金等价物分别为7.1亿元、8.17亿元、13.81亿元和34.11亿元，但于2019年末，领地控股应于一年内偿还的负债达到57.63亿元，应于第二年偿还的金额则为41.32亿元，合计98.95亿元。也就是说，目前领地控股的账面现金完全无法覆盖短期负债，资金缺口严重。

说到这里，不难理解领地控股为何着急二次递表了，实在是缺钱。

而结合当前信托借款正面临收紧和管控的局面，以及领地控股平淡的收益情况、庞大的负债和膨胀的扩张野心，上市几乎是唯一出路。

对领地控股来说，财务数据只是一方面，现实中频频“出镜”的质量风波不可小觑。

/ 03 /

质量“饥渴”：

业主投诉频发

不合规行为缠身

许是过于追求规模，领地控股近年来质量问题频发。

据公开市场资料，今年8月份，领地控股旗下，涉及成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘、眉山领地凯旋府等多个项目，因房屋质量问题、涉嫌虚假宣传等遭到业主维权投诉。

8月3日，有网友发布了关于新津区领地天府兰台一期的相关投诉。投诉内容显示，由于前期开发商未合理安排施工，造成进度滞后，后为了赶工期而粗暴施工，导致出现一系列的安全和质量问题，引发众多业主异议，拒绝收房并要求整改。但领地集团一直用推诿责任、无期限拖延等方式忽悠购房业主，部分房屋至今未达到交付标准。

同样在今年8月2日，也有网友投诉四川乐山市领地天屿楼盘，存在顶层出现多条裂口等质量问题以及宣传园林入户情况与合同不符。

除此之外，发生在领地控股身上的不合规事件也不少。

仅在报告期内，领地控股主动披露的就有下属4家项目公司未取得建设工程规划许可证而率先动工被罚70万元；2家项目公司未严格遵守建设工程规划许可证若干规定被罚130万元；3家项目公司因刊登不符合广告法相关规定的物业广告被罚；拖欠社保、公积金数千万元等种种不合规行为。

无疑，上述事件不仅影响声誉，还将为领地控股此番上市路蒙上一层阴影。

此外，市场担忧的还有领地控股的股权结构。IPO前，领地控股的股权高度集中在刘玉辉先生、刘策先生、刘浩威先生及其家族成员手中，具有浓烈的家族色彩，而其结成的一致行动人，合计持有公司99%的股份。

从股权制衡的角度考虑，如若没有必要的制约与外部监督体系下，很容易形成“一言堂”，损害小股东的利益。

二次递表，领地控股对上市敲锣有多渴望，招股书早已给出了详尽的答案。但站在资本市场的视角，收益表现一般，负债高攀不下，且缺乏现代企业治理制度，领地控股的上市梦确实充满挑战。

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责任编辑：马婕