融创服务81天过会 金科服务为何没音讯？

来源：乐居财经

乐居财经范慧茹 发自天津

仅仅81天，物管行业再次见证了融创速度。

2020年10月26日，融创服务通过港交所聆讯，这个在管面积达上亿规模的物企自8月6日赴港IPO后，过会只用了81天，开创了2020年物企过会最短时间先河。

资本市场对物企规模总是偏爱的，在管规模不足融创服务一半的正荣服务和建业新生活，踩着招股书失效时间的尾巴，分别用时174天和179天通过港交所聆讯。

烨星集团受疫情影响，于2019年7月30日首次递交招股书后，到2020年1月30日面临失效，无奈于1月31日再次递交招股书，从第一次IPO到通过聆讯用时205天。

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和去年全年10家物企登陆资本市场相比，今年以来，截止10月17日，通过港交所聆讯的物企已有11家，物企上市再掀高潮，过会平均用时126天（除去二次递表的烨星集团）。

此外，已递表还未上市的物企还有9家，如果顺利，按照平均过会时间计算，年底前或将新增5家上市物企。

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反观今年的房企上市情况，截止目前，仅3家房企通过聆讯，已经递表还未上市的房企有9家，其中有7家房企是首战失利的二次复习生。

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相较于地产企业，物企递表通过率高了很多，市场对这个拥有稳定现金流、低负债的物业行业的喜爱可见一斑。

今年已通过聆讯的11家物企均是由房企分拆物业板块而来，第三方独立物业公司在资本市场上的话语权仍旧微弱。

物管行业处于持续扩容期，谁拥有的规模大，谁就拥有资本市场的话语权。显然脱胎于房企的物业公司，凭借母公司的面积输送，具备天然优势，尤其是龙头房企的物业公司。

就刚刚通过聆讯的融创服务而言，在并购以及对外投资的推动下，其聆讯后的更新资料显示，于2020年8月31日，融创服务在管总建筑面积达1.12亿平方米，与5月31日的1.01亿平方米相比，仅3个月的时间，增长了1100万平方米，相当于一个中小物企的规模。近三年年复合增长率高达95.2%。

值得思考的是，拥有上亿规模的融创服务，毛利率水平却不及上市物企均值，上半年毛利率仅为25.9%；外拓项目的物业管理收入毛利率为17.1%，明显拉低整体毛利率水平，且物业管理服务收入中，86.6%都来源于融创集团开发的物业，外拓项目占比仅为13.4%。

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意识到这一点的融创服务，今年上半年也在试图扭转外拓项目毛利率偏低的局势，和去年同期8.6%的毛利率相比，取得了可喜的进步。

在管理规模上不停发力的融创服务，在社区增值服务方面的运营则显得力不从心。上半年，社区增值服务收入占比仅为3.4%，2019年全年也仅有3.8%的占比，逐渐成为融创服务营收结构中的一大短板，始终不见起色。

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与融创服务相比，另一个具有上亿管理规模的金科智慧服务，招股书已递交120天，却迟迟不见过会消息。

招股书显示，截至2019年末，金科智慧服务合同总建筑面积约为2.49亿平方米；在管总建筑面积约为1.21亿平方米。

金科服务合约管理面积中，来自外拓项目的占比截止去年底已高达64.9%，而来自金科股份项目的占比仅为35.1%。

再看在管建筑面积的比例，截止2019年底，外拓项目占比52.9%，来自金科集团项目的占比为47.1%，也算是摆脱了母公司依赖的标签。

然而，在第三方物业管理面积占比一路飙升之时，其来自第三方物业的收益仅占比37%，远不及金科股份供给的营收能力，第三方物业面临低盈利困局。

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对规模的热衷无可厚非，但如果不加以克制，可能会使自己身陷困境。收并购扩张的狂欢过后，必将迎来企业内生动力的真正较量。