上坤地产港股上市突击降负债 只为财务数据好看?
再次赴港上市之际,上坤地产财务状况有所改善,但是借款利率却仍高于10%。
出品|每日财报
作者|何洛
2020年3月,上坤地产首次在港交所递交招股书,正式宣告进军资本市场,但半年之后申请材料显示失效。10月5日,上坤地产再次向港交所提交招股书,表明自己不变的上市决心。
上坤地产成立于2010年,正处于2008年整体金融危机所带来的后续地产市场影响时期,搭着房地产红利的末班车,这家年轻的房企早期发展顺风顺水。
成立之初,上坤地产深耕上海市场。2015年起,上坤地产开始快速扩张。但是,随着房企融资水龙头持续拧紧,依靠信托输血困难增加,上坤地产只能开辟新的融资渠道。时下,公司正处于招股期,招股时间为2020年10月31日至11月10日。
增速放缓 业绩严重依赖上海地区
2015年,销售额只有17亿元的上坤地产在上海松江佘山,以32亿元的价格得到一处住宅和商业开发用地,由此初露锋芒。2016年,上坤在上海的销售额就超过了50亿元,一年内翻了3倍。
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不过,2017年-2019年,上坤地产的销售额增速由345.6%下降到18.43%。此外,尽管公司毛利率较高但其波动率较大,报告期内一直呈现出曲线形振荡,2018年突然上升20%,在2019年又下降10%。
相比于毛利率的时高时低,上坤地产的净利率却较为“稳定”。《每日财报》注意到,过去三年上坤地产的净利润率分别为2.9%、9.8%和9%,均保持在较低水平。而据亿翰智库数据,2019年中国房企平均净利润率为16.39%,已经接近上坤地产的两倍。利润率偏低已经成为上坤地产不容忽视的问题。
值得注意的是,上坤地产目前的业绩较为依赖单一项目,也就是上海樾山项目,且少数股东贡献了绝大部分的业绩。
公开资料显示,2015年6月24日,上坤地产旗下公司与ACE Result Limited签署买卖协议,以32亿的对价收购了ALL HAPPPY INTERNATIONAL LIMTITED,获得了上海佘山乡村俱乐部有限公司(以下简称“佘山俱乐部”)100%权益以及旗下上海松江区洞泾镇8宗地块产权及权益,该8幅土地所开发的便是上海樾山项目。
同年8月,新城控股子公司上海新城万嘉房地产有限公司(以下简称“新城万嘉”)以16亿元入股上海樾山项目。根据天眼查最新信息,佘山俱乐部的股权结构变更为上海新钥投资有限公司持股90%、信溢投资有限公司持股10%,其中上坤地产目前间接持股50%,而新城万嘉已于今年6月份退出。
据了解,自2018年起上海樾山项目的少数股东每年都为公司贡献超过一半的净利。以最新数据为例,截至2020年4月30日,上坤地产净利润达1.58亿,而该项目少数股东所获净利润为1.45亿,约占91.8%。
负债高企 现金流紧张偿债压力大
公开资料显示,从2010年成立至今,上坤地产在十年的时间里营收翻了数倍,但规模的高速扩张也让自己“负债累累”,2017年净资产负债率曾一度高达684.9%。
招股书显示,2017-2019年,上坤有息负债规模分别为52亿、74.6亿和67.7亿;截至今年四月末,有息负债规模为55.9亿。期间加权借贷成本为7.4%、9.3%、9.4%及10.3%,融资成本明显偏高。
截至今年8月底,上坤地产的资产负债率达到88.41%,而在剔除91.79亿元的合同负债后,其资产负债率仍高达81.77%。
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根据“三道红线”来看,即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。上坤地产81.77%的资产负债率已经触碰到了监管“红线”,若不及时改善债务结构及巩固资产负债表管理,公司信用债发行规模将被进一步削减。
高负债背后产生的高利息就像滚雪球一样,很可能变成压死骆驼的最后一根稻草。招股书显示,上坤地产于2017-2019年及今年前四个月产生的利息分别为3.63亿、6.48亿、7.64亿和2.33亿。而同期净利润为0.35亿、6.73亿、6.77亿和1.58亿。
据此计算,截至今年四月底的40个月内,上坤支付的利息超过同期利润的三成以上。由于每年要支付高额利息,2017、2018年连续两年,上坤的经营性现金流都为负值,分别为-0.39亿和 -38.07亿,2019年才回正为20.08亿。
二次更新招股书后,上坤地产负债率骤降至73.8%,现金短债比也从2019年末的0.82增长至今年四月末的1.4,看似资金上已经没有了负担。
可是,截至今年八月末,上坤有息负债47.6亿,其中短债24.54亿,刨去已抵押存款和受限制现金,手头可动用现金不过11.83亿,仍有较大缺口。
毛利率时高时低、净利润低位徘徊、负债高企、融资成本居高不下……上坤地产的二度冲击港交所,能否获得投资者的认同,《每日财报》将持续关注。
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