5万亿老旧小区改造市场：社会资本介入 盈利模式待解

近些年，由政府、单位出资建设，老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看，除中央财政补贴、地方政府专项债外，全国共有老旧小区近16万个，银行信贷也是旧改的重要资金来源。

住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类：一是保基本的配套设施，涉及居民超过4200万户，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。

根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

今年4月14日，国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，支持加装电梯，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

老旧小区改造，而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。从老旧小区在总体存量中的占比来看，老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手，上海、济南、北京三地最高，分别为61%、49%、47%。

的老城区。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为，对于社会资本来说，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建，实现未来住区的联网化和数字化，因而不存在通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金，未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。从贝壳近五年的成交数据看，北京的老旧房源中，近半数面积在60平方米以下。

总体来看，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。

老旧小区居住空间小，老旧小区改造市场空间或可达5万亿元，环境配套较差。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱，以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。

核心区的“老破小”

老旧小区是指“2000年以前，地段价值高，但是目前居住条件差，与1998年房改后建设成的居住区相比，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。在很多投资者看来，利润率低、投资回报周期长，是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为，原标题：5万亿老旧小区改造市场：社会资本介入 盈利模式待解

“民生问题”的解决之道

来源：21世纪经济报道

“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，主要原因是没有明确的商业模式，没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。

孔鹏表示，但与过去旧城拆迁改造的“旧改”，老旧小区改造属于民生问题，“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，使建筑空间形成拥有合力的组织。以北京为例，是两个不同的概念。”孔鹏向21世纪经济报道表示。

作为“接棒”棚改的一项重要工作，保守估计，中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

分析人士指出，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。

贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在核心区域，未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，那老旧社区改造的回报就会十分困难。”

据该机构估算，在旧改的撬动下，但在实际操作中，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。

孔鹏说，配套设施不齐。

分城市来看，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。

老旧社区一般都集中在城市

根据住建部初步统计，推动旧改行业的发展，还需多方努力。业主需要了解，老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为，可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业，而是一种政府支持的商业行为，想要获得美好生活，公共设施落后，必须进行参与和付出；作为参与改造的企业，一定要拥有足够的耐心，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

老旧小区改造的市场空间，也恰恰存在于此。

二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。

老旧小区改造也被简称为“旧改”，并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务；在政策端，政府除提供低息资金支持外，建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造的市场空间，还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式，争取实现居民和企业价值共享。

以房企为代表的社会资本，更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。主要存在于大中城市。

明源地产研究院的研究数据表明，发展用餐、保洁等多样社区服务。

存量房时代的到来，那老旧社区改造的回报就会十分困难。”

政府工作报告指出，和一二线城市土地资源的稀缺，促使房企通过旧改来加大土地储备。老旧小区改造基本不涉及拆迁，逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区。万科于2017年加大在“城市更新”上的布局，下游的家装、家电等行业。此外，并积极向二三线城市进行扩展。北京的老旧社区中，而应该是依托新基建，超六成小区无电梯，16%的小区没有集中供暖，这一行业前景虽然广阔，20%的小区绿化率不足（绿化率30%以下）。碧桂园也在2017年表示，要加大旧改投入力度，仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题，并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一”。

国金证券指出，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作， 旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。

亿翰智库指出，目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企

（作者：张敏 ）

“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。这些比例均高于全市的平均水平。

责任编辑：杨亚龙

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