融创服务今日香港上市：市值353亿港元 凭何撑起百倍估值？

基石投资者认购3.7亿美元，占募资总额的35.83%。

据IPO早知道消息，融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）今日（11月18日）正式在港交所挂牌，股票代码为01516.HK，汇丰和摩根士丹利担任联席保荐人。融创服务开盘后股价经历短暂破发之后，股价小幅上涨。截至10：00，融创服务每股股价为11.76港元，较发行价11.60港元上涨1.38%，市值达到353亿港元。

本次融创服务在全球发售6.9亿股股份，其中香港公开发售4830万股约占7%，国际配售6.417亿股约占93%；发售价厘定为每股11.60港元，恰为招股区间10.55港元至12.65港元的中位数；经扣除与全球发售相关的包销费用及佣金以及应付的估计开支后，融创服务融资所得款项净额约为78.60亿港元，若15%的超额配股权悉数行使，又将额外取得净额11.83亿港元。

融创服务表示，IPO所得资金将有约65%用于寻求与物业管理主业及╱或社区运营相关公司的战略投资及收购机会、约15%用于升级智能管理服务系统及开展智慧社区建设、约10%用于拓展社区增值服务、约10%用作营运资金及一般企业用途。

IPO早知道观察到，2020年是物业公司赴港上市的大年，迄今为止连同融创服务在内共有12家成功登陆资本市场，这一数值远超2018年、2019年的6家及8家。上市热潮背后，却是估值的重塑，九月以来港股物业板块整体下行，近期上市的物业股亦频现破发或持平。

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年内上市物业公司首日股价表现（来源：公开资料整理）

就融创服务的定价而言，其的静态市盈率已经超过110倍，动态市盈率也近70倍。当前港股物业板块的平均静态市盈率在46倍左右，最高者永升生活服务亦不过100倍，充分说明市场对融创服务的追捧。

是什么因素让融创服务享有如此高的溢价？IPO早知道认为，这由股东背景、管理规模、品牌效应以及基石投资者4方面共同构成。

先看股东，上市前融创中国通过全资子公司融创服务投资和融享持有融创服务100%的权益，分拆上市之后，其仍将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务仍将为融创中国的附属公司。

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融创服务股权架构（来源：招股书）

而融创中国系房企巨头“碧万恒融”之一，其于2017年至2019年合同销售金额持续位列行业前四名，并拥有大量的合作资源和多元的业态。截至2020年8月25日，融创中国及其合营企业及联营公司土地储备约2.56亿平方米。

背靠实力强大的融创中国，融创服务可以通过承接母公司的开发项目不断壮大，内生增长潜能巨大。尤其是在融资环境缩紧的当头，拥有众多一二线优质土储的融创中国更能为其带来想象空间。

再看规模，于2020年6月末融创服务的合约面积为2.32亿平方米，同期在管面积为1.05亿平米；放眼整个行业，虽然难以跻身行业TOP10，但在年内上市的物业公司之中亦是翘楚，为仅次于金科服务的第二大体量。

尤为一提的是，融创服务近年来增速喜人，2017-2019年其合约面积和在管面积的复合年增长率分别达到74.9%及94.5%；而在2020上半年，其的合约在管比达到2.2，同期非住宅物业比重达到26.6%，预示着其强劲的规模成长能力。

反映在财务业绩上，融创服务的收入由2017年的11.12亿元增长至2018年的18.42亿元，并进一步增长至2019年的28.27亿元，两年间的年复合增长率为59.5%；利润增长更胜一筹，以150.7%的年复合增长率从2017年的4300万元增长至2019年的2.70亿元，足足增加5.27倍。疫情之下增势不改，上半年融创服务实现营收17.91亿元、实现利润2.51亿元，分别同比增长52.9%及367.6%。

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融创服务利润表（来源：招股书）

根据中国指数研究院的资料，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

而后是品牌，融创服务致力于提供高品质的服务，于2020年6月30日，其整体平均物业管理费约为每月每平方米3.03元，其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.70元，而非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.72元。

根据赛惟咨询的调查，2019年融创服务的客户满意度高达90分，远高于73分的行业平均水平，达到了行业标杆水平。

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基石投资者认购情况（来源：发售结果公告）

最后是基石投资者，本次融创服务引入意像架构投资、Magical Carpet Limited、高瓴基金及雪湖基金4名基石投资者，合计认购金额3.7亿美元，约占发售股份比例的35.83%，重量级机构的站台进一步锁定市场的信心。

责任编辑：马婕