华润万象生活冲刺港交所：高瓴等7名基石加持 预计12月9日上市

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作为中国最大的住宅物业组合之一，华润万象生活于11月25日开始招股，联合保荐人为建银国际、中金公司、花旗及高盛。公司拟发行5.5亿股股份，其中公开发售2750万股，国际发售5.225亿股，每股发行价18.6港元-22.3港元，每手200股，预期将于12月9日在港交所上市。

全球发售完成后，华润万象生活的市值将介乎约409.2亿港元至约490.6亿港元（假设超额配股权未获行使）；及紧随资本化发行及全球发售完成后，华润置地将拥有华润万象生活已发行股本总额约75%（假设超额配股权未获行使）或华润万象生活已发行股本总额约72.3%（假设超额配股权获悉数行使）。

11月24日市场消息称，华润万象生活吸引了7名基石投资者，包括新加坡政府投资公司（GIC）、高瓴资本、中国平安、Cephei（相信为鼎晖投资）、Matthews（铭基国际投资公司）、中国国有企业结构调整基金及GLP。

在管面积超1亿平方米

华润万象生活正式成立于2017年，公司是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。公司是中国最大的住宅物业组合之一，业务范围包括提供物业管理、增值服务、管理以及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业资产。

据悉，华润万象生活为华润置地分拆的物业服务公司。资料显示，今年上半年，华润万象生活收入为31.34亿元，同比增加18.68%；毛利约为7.55亿元，同比上升59.13%；期内溢利3.39亿元，较去年同期上升约76.14%。

招股书显示，2017年-2020年上半年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元、31.34亿元。同期，毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元、7.55亿元；毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、24.1%。

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细分来看，2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务的营收分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、16.81亿元，分别占收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%；商业运营及物业管理营收分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元。

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招股书显示，截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。

根据弗若斯特沙利文报告，按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，华润万象生活排名第五；按2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算，公司排名第二。

根据招股书披露，华润万象生活主要收入区域为华北区域、华南区域，总体收入不均衡。2017-2019年度来源于华北区域的收入占比分别为23.8%、23.5%、23.9%，来源于华北区域的收入占比分别为19.2%、18.3%、18.7%。2020年度上半年，来源于华北、华南区域的收入仍占比最高，分别为23.3%、19.2%。

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募资10亿美元战略投资商业物管业务

华润集团为其提供了强大的业务支撑。招股书显示，华润集团及华润置地为华润万象生活的两大客户，2017年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。

同时，华润集团及华润置地也位列华润万象生活的五大供应商之内。其中华润置地作为单一最大供应商，2017年、2018年及2019年与截至2020年6月30日止六个月的采购额分别为2.44亿元、2.09亿元、2.71亿元及1.47亿元，分别占采购总额的19.7%、11.6%、11.3%及14.0%。

另外，截至2020年上半年末，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米；其中405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比为81.60%，第三方物业占比为18.40%。

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本次华润万象生活上市拟集资约10亿美元，约合78亿港元，上市时间预计在年内。华润万象生活在招股书中表示，资金将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购。希望通过战略性投资和收购将使其提供更加多样化的服务，并扩大其地理分布、市场份额以及物业组合，实现规模经济效应。

同时，还将战略投资增值服务上下游和投资信息技术系统和智能化社区。

公司表示，于未来一至两年，用于战略性投资上下游合作伙伴整合产业链，如到家服务公司、智能家居科技公司、垂直领域服务平台等，提高盈利能力与扩大用户基础；于未来三至五年，用于客户生活与商务活动的服务生态建设，包括计划用于开设经纪门店及社区生活中心。此外，拟战略性收购停车位获取合理回报等用于支持业务运营和提升客户体验的智能化技术解决方案投入，包括物联网各类设备设施，推进社区智能化。

对于华润来说，通过促进物业板块或服务板块的上市，有助于增加融资的机会。相对来说，华润旗下各个地产和关联板块，对于社区服务等理解是比较到位的，所以此类物业企业上市，本身有助于提升其专业化运作水平。

责任编辑：马婕