终过聆讯的大唐与暂时搁浅的实地 中小房企赴港IPO的喜与悲

终过聆讯的大唐与暂时搁浅的实地，中小房企赴港IPO的喜与悲

正当市场观点普遍认为中小房企IPO会继续胶着时，大唐地产，这家屡屡冲关失败的房企却冷不丁地通过了港交所的聆讯。

在大唐地产之前，今年已有金辉、祥生、上坤等5家房企抢先一步登陆资本市场。尽管看似是一个窗口期，但依然有多家房企被阻拦在IPO的大门外。典型的例子是实地地产，这家今年5月首次递交招股书的房企，在近期招股书失效之后尚未更新招股书，暂时无缘资本市场。

《每日经济新闻》记者注意到，这一轮房企上市潮与之前的有所不同，多数中小房企是为了“续命”而非扩张。当房企的融资环境不景气，IPO是它们仅剩的获取资金的渠道，这一线生机，必须好好抓住。但通关之路，必然遍布荆棘。

中小房企IPO闯关难

尽管近年来房企赴港IPO的通过率有所提高，但今年以来在港交所IPO的房企中，多次交表其实是“常态化”操作。

值得一提的是，昨日（11月25日）港交所披露通过聆讯的大唐地产是三战IPO历时12年。早在2008年前后便已经传出赴港股上市计划的大唐地产，时隔10年后的2019年12月才首次向港交所递交招股书，但于今年5月28日失效；时隔三天后的5月31日，大唐地产再次向港交所递交了招股书，终获通过。

此外，今年已成功上市的5家房企中，汇景、上坤、港龙和金辉都是二次交表通过聆讯，仅有祥生是一次交表并顺利登陆资本市场，祥生也是最后一家上市的30强房企，这或许为它加分不少。11月19日通过港交所聆讯的领地集团，同样经历过两次交表。

据贝壳研究院数据，截至今年11月24日，目前仍在排队赴港上市的房企尚有8家（含招股书已过期），其中有多家企业都是经过二次递表尚未完成IPO。如三巽控股，今年10月27日已是第三次向港交所提交招股书。

纵观近期意图IPO的房企，较为鲜明的特点是：销售规模小、资金压力大，如果按照新近对房企的规束“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）来衡量，多数房企也不在安全范围内。

这或许是更多房企还在资本市场门外踟蹰的原因。“资质好的，早就上了，上得晚的或多或少存在这样或那样的问题，典型特征是规模相对较小，规模是近几年才成长起来的。”明源地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者。

以11月20日招股书失效的实地地产为例，据招股书披露，这是一家规模近几年跃升迅猛的房企。不仅如此，实地地产也对外宣称，今年前10个月以350万平方米的拿地面积排在行业第42位，以85亿元的拿地金额排名行业第77位，以此来显示其在规模上的追求。

但对于中小房企而言，当下扩张很难说是一个正确的选择。实地地产目前的债务状况并不乐观，据招股书披露，实地地产净负债率超过200%，其现金短债比也小于1，偿债可谓压力山大。

“一般能上市的房企要有一定的土地储备，例如至少按照目前的开发规模来说土地储备要够2~3年。如果一直上市不成功，可能因为为了上市而购买较多的土地储备，但是钱又没有融到，导致资金链条紧绷。”香港汇生国际融资有限公司CEO黄立冲表示。

李诚是一家中小房企的中层管理者，他所在的房企目前也正在IPO的过程中，他对未来的房企IPO也持较为悲观的态度。

李诚告诉《每日经济新闻》记者，由于财务数据以及经营数据的问题，目前仍在排队的房企主要是集中在行业排名30~60之间，个别的更靠后。

“这些企业面临的问题都类似，就是融资成本大，销售数据也不大好看，甚至是‘三条红线’全踩了，因此难免会在数据上注水，交易所就会非常小心谨慎的，未来上市窗口还可能会越来越窄。”李诚续称。

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IPO不成的N种结果

描摹完这一批赴港IPO房企的镜像，资本市场对他们采取谨慎的态度也能够理解。

但如果融资渠道没有办法打通，这些房企的宿命会是什么？

“这些企业着急上市，主要也是为了募集资金，如果一直不成功，则可能因为资金、规模而进入更坏的循环，从而面临掉队的压力。”李诚认为。

这是不争的事实。中小房企获取资金的渠道远不如大房企丰富，尤其受到近两年不少中小房企债券违约的影响，金融机构会更谨慎地对待他们。

一位龙头央企的人士告诉《每日经济新闻》记者，“三条红线”之后，充足的优质粮草和稳健的财务表现，能够引导评级机构和投资者给予积极评价，有利于公司的长期可持续发展。

上述央企人士指出，“更低的（融资）成本意味着更多的选择机会和发展空间，公司抵御风险的能力将更强，优质土地的获取将更有比较优势。”

但这些优势，中小房企并不能够享有。IPO之外，他们通常只有高息发债或者信托融资的筹钱路径，但这有如“饮鸩止渴”，在行业普遍利润率下滑的情景下，房企更可能被拖入深渊。

因此，如果IPO一直停滞不前，对这些中小房企的打击将会渗透到方方面面。

艾振强则向记者分析指出，“上市需要做很多工作，也要付出不少成本，如果没成功，显性的损失就是为上市准备付出的成本，潜在的损失就是打击内部士气，资本市场对其产生负面评价以及融资更不易。”

是故，这最后的打开融资大门的机会是不容有失的。为了能够最终拿到通往资本市场的金钥匙，所有排队的房企都在默默地努力中。

“目前我们主要做的工作就是，在融资方面更加优化，以及严控项目的违规情况，控制整体的成本。”作为一家小型房企总部管理层的林旭告诉记者，他所在的房企也在正排队IPO的过程中。

责任编辑：逯文云