德信中国美元债成本高达11.5% 极低权益比的“千亿”有意义吗?
出品:大眼楼管
作者:肖恩
12月3日,德信中国控股有限公司(下称“德信中国”)发布公告称,拟发行于2022年到期的2亿美元9.95%优先票据,由于票据发售价为本金额的96.872%,因此该2年期的美元债实际利率达到11.514%的高水平,该票据已于4日在港交所上市。
与高融资成本相伴的往往是紧张的财务状况和激进的拿地策略,在上半年实现257亿元销售额的情况下,德信新增土储投资215亿元,同比增长37.5%,新增土储建面286万平米,为同期121.5万平米销售面积的两倍。
287轮拿下的台州项目能否盈利?
在此前的11月27日,温州盛银企业管理有限公司(德信),拍下浙江台州一宗住宅用地。德信经过287轮竞价,以上限价格15.92亿元,楼面价15346元/平米拿下该地块,溢价率达到34.92%。对于10.37万平米的总建面来说,还有无偿返还住宅建筑面积达7950平米,考虑投报无偿返还的面积,这宗项目的楼面价将达到16620元/平米。
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资料显示,该地块位于台州路桥区桐江路以东、现代大道以北,起始价11.8亿元,要求建筑密度≤35%,绿地率≥30%,建筑高度:分别不超过15米或24米。看上去这是容积率很低的洋房或者别墅项目,但是贝壳找房数据显示,周边的别墅及洋房项目如海伦堡雍璟府,均价仅为16000元/平米,中南远洋樾府均价为17000元/平米,森语苑项目均价为16000元/平米。
相比之下,德信的项目尽管位于飞龙湖低密度区域,但也相关周边配套也要少,土地成本比起来,项目的盈利空间不乐观。
“三道红线”新政之下 拿地依然激进
在上半年实现257亿元销售额的情况下,德信新增土储投资215亿元,同比增长37.5%,新增土储建面286万平米,为同期121.5万平米销售面积的两倍。
此外,德信中国的拿地代价上升较快,达到7502.3元/平方米,而2018年和2019年公司的拿地成本为7007元/平方米和6220元/平方米。
就在今年的8月中旬,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,会议拟给房企融资设置四档管理和三条红线。而据报道,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
三道红线之下,土拍市场降温明显,但德信中国高溢价拿地的策略似乎并无改变。
除11月27日的浙江台州项目,还包括有9月23日,经313轮竞价以136%的溢价率拿下徐州项目,9月21日,经37轮竞价以楼面价15856元/平米拿下的杭州富阳项目,而地块所建商品住房毛坯均价不得高于22000元/平。
这些项目的盈利能力不仅都将面临考验,且德信中国在土储较为充足的情况下,顶着紧缩的融资政策激进拿地的合理性也存疑。
截至2020年6月末,德信中国运营149个项目的土地储备合计达到1570.52万平方米,相较于2019年全年246.2万平米的销售量来说,相当于6年左右的销售量,可以说已经足够充足。此外值得注意的是,土地储备中,杭州和温州两地的占比超50%,浙江省内较为集中,存在一定的单一地域风险,并且包括台州、徐州在内的三四线城市土储较多,存在一定的去化风险。
极低权益比冲规模 千亿的虚名真这么重要?
尽管手上有一堆土储,但德信中国实现千亿销售规模的进程并不算理想。
公告显示,截止11月末,德信中国的销售金额仅为551.2亿元,累计销售面积仅为258.4万米,较去年同期408.4亿元同比增长34.96%,但从11月76.8亿的销售情况来预计全年的销售额将在630亿元左右。2021年实现千亿的目标难度似乎不小,或许这也是德信中国今年频频高溢价拿地的主要原因之一。
但,极低权益比的千亿虚名真的这么重要吗?以至于可以不顾项目能否盈利。
前11个月,德信全口径销售金额551.2亿元,克而瑞数据显示其中权益比例仅为34.8%。权益销售额只有191.9亿元。同样在上半年,德信新增的20个项目地块,仅一处成都项目的权益达到了100%,有15个项目的权益比在50%及以下。新增项目权益比平均仅有46.56%。
德信中国加杠杆上的规模严重依赖于表内外的极低权益比合作。
半年报数据显示,德信中国的合营及联营的投资却达到了52.77亿元,同比增长92.32%。少数股东权益达到74.2亿元,同比增长54.74%,在总权益中占比高达57.64%。少数股权超过了归母股权。
同样是由于少数股东收益占比大增的缘故,在上半年营收大增117%的情况下,归母净利润同比下滑29.7%。
从规模上看,德信中国要真正在地产行业下半场拿到一张千亿门票,还有相当的距离要走,尤其是在存量时代。而仅仅在2020年一发力,德信的财务指标快就有恶化迹象。
今年上半年,德信中国的平均融资成本达到8.9%,而此次发行的2亿美元9.95%优先票据,实际利率达到11.514%的高水平,与年初流动性并不充裕时发行美元债成本11.875%相差不大。在高企的融资成本之下,德信中国的有息负债合计187.26亿元,较2019年同期增长85.11%,负债规模增长较快。
截至2020年6月末,德信中国的资产负债率为76.28%,剔除预收款后的资产负债率为75.21%,超出监管给出的“剔除预收款后的资产负债率不超70%”红线。截至6月末,德信中国的净资本负债比率由2019年底的68.7%增加了7.6个百分点,至76.3%。 2015年至2017年,德信中国的净负债率分别高达278.7%、435.2%和275.7%,2018年这一比率骤降至67.6%,得益于少数股东权益的激增及现金的增加。
德信中国在销售规模、财务指标下隐藏着极低权益比,这并不能真正降低公司的融资成本,尤其是美元债这类更为专业的融资市场中,而极底权益比的模式,能助德信真正逆袭吗?
责任编辑:公司观察
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