德信中国美元债成本高达11.5% 极低权益比的“千亿”有意义吗？

出品：大眼楼管

作者：肖恩

12月3日，德信中国控股有限公司（下称“德信中国”）发布公告称，拟发行于2022年到期的2亿美元9.95%优先票据，由于票据发售价为本金额的96.872%，因此该2年期的美元债实际利率达到11.514%的高水平，该票据已于4日在港交所上市。

与高融资成本相伴的往往是紧张的财务状况和激进的拿地策略，在上半年实现257亿元销售额的情况下，德信新增土储投资215亿元，同比增长37.5%，新增土储建面286万平米，为同期121.5万平米销售面积的两倍。

287轮拿下的台州项目能否盈利？

在此前的11月27日，温州盛银企业管理有限公司（德信），拍下浙江台州一宗住宅用地。德信经过287轮竞价，以上限价格15.92亿元，楼面价15346元/平米拿下该地块，溢价率达到34.92%。对于10.37万平米的总建面来说，还有无偿返还住宅建筑面积达7950平米，考虑投报无偿返还的面积，这宗项目的楼面价将达到16620元/平米。

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资料显示，该地块位于台州路桥区桐江路以东、现代大道以北，起始价11.8亿元，要求建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑高度：分别不超过15米或24米。看上去这是容积率很低的洋房或者别墅项目，但是贝壳找房数据显示，周边的别墅及洋房项目如海伦堡雍璟府，均价仅为16000元/平米，中南远洋樾府均价为17000元/平米，森语苑项目均价为16000元/平米。

相比之下，德信的项目尽管位于飞龙湖低密度区域，但也相关周边配套也要少，土地成本比起来，项目的盈利空间不乐观。

“三道红线”新政之下 拿地依然激进

在上半年实现257亿元销售额的情况下，德信新增土储投资215亿元，同比增长37.5%，新增土储建面286万平米，为同期121.5万平米销售面积的两倍。

此外，德信中国的拿地代价上升较快，达到7502.3元/平方米，而2018年和2019年公司的拿地成本为7007元/平方米和6220元/平方米。

就在今年的8月中旬，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，会议拟给房企融资设置四档管理和三条红线。而据报道，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

三道红线之下，土拍市场降温明显，但德信中国高溢价拿地的策略似乎并无改变。

除11月27日的浙江台州项目，还包括有9月23日，经313轮竞价以136%的溢价率拿下徐州项目，9月21日，经37轮竞价以楼面价15856元/平米拿下的杭州富阳项目，而地块所建商品住房毛坯均价不得高于22000元/平。

这些项目的盈利能力不仅都将面临考验，且德信中国在土储较为充足的情况下，顶着紧缩的融资政策激进拿地的合理性也存疑。

截至2020年6月末，德信中国运营149个项目的土地储备合计达到1570.52万平方米，相较于2019年全年246.2万平米的销售量来说，相当于6年左右的销售量，可以说已经足够充足。此外值得注意的是，土地储备中，杭州和温州两地的占比超50%，浙江省内较为集中，存在一定的单一地域风险，并且包括台州、徐州在内的三四线城市土储较多，存在一定的去化风险。

极低权益比冲规模 千亿的虚名真这么重要？

尽管手上有一堆土储，但德信中国实现千亿销售规模的进程并不算理想。

公告显示，截止11月末，德信中国的销售金额仅为551.2亿元，累计销售面积仅为258.4万米，较去年同期408.4亿元同比增长34.96%，但从11月76.8亿的销售情况来预计全年的销售额将在630亿元左右。2021年实现千亿的目标难度似乎不小，或许这也是德信中国今年频频高溢价拿地的主要原因之一。

但，极低权益比的千亿虚名真的这么重要吗？以至于可以不顾项目能否盈利。

前11个月，德信全口径销售金额551.2亿元，克而瑞数据显示其中权益比例仅为34.8%。权益销售额只有191.9亿元。同样在上半年，德信新增的20个项目地块，仅一处成都项目的权益达到了100%，有15个项目的权益比在50%及以下。新增项目权益比平均仅有46.56%。

德信中国加杠杆上的规模严重依赖于表内外的极低权益比合作。

半年报数据显示，德信中国的合营及联营的投资却达到了52.77亿元，同比增长92.32%。少数股东权益达到74.2亿元，同比增长54.74%，在总权益中占比高达57.64%。少数股权超过了归母股权。

同样是由于少数股东收益占比大增的缘故，在上半年营收大增117%的情况下，归母净利润同比下滑29.7%。

从规模上看，德信中国要真正在地产行业下半场拿到一张千亿门票，还有相当的距离要走，尤其是在存量时代。而仅仅在2020年一发力，德信的财务指标快就有恶化迹象。

今年上半年，德信中国的平均融资成本达到8.9%，而此次发行的2亿美元9.95%优先票据，实际利率达到11.514%的高水平，与年初流动性并不充裕时发行美元债成本11.875%相差不大。在高企的融资成本之下，德信中国的有息负债合计187.26亿元，较2019年同期增长85.11%，负债规模增长较快。

截至2020年6月末，德信中国的资产负债率为76.28%，剔除预收款后的资产负债率为75.21%，超出监管给出的“剔除预收款后的资产负债率不超70%”红线。截至6月末，德信中国的净资本负债比率由2019年底的68.7%增加了7.6个百分点，至76.3%。 2015年至2017年，德信中国的净负债率分别高达278.7%、435.2%和275.7%，2018年这一比率骤降至67.6%，得益于少数股东权益的激增及现金的增加。

德信中国在销售规模、财务指标下隐藏着极低权益比，这并不能真正降低公司的融资成本，尤其是美元债这类更为专业的融资市场中，而极底权益比的模式，能助德信真正逆袭吗？

责任编辑：公司观察