创业板物业第一股 主打园区物业的特发服务登陆深交所

原标题：创业板物业第一股，主打园区物业的特发服务登陆深交所

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记者|陶婷继南都物业、新大正、招商积余之后，A股迎来第四支物业股。跨越五百多天，特发服务（300917.SZ）于12月21日正式登陆深交所创业板，成为创业板物业第一股。

据界面新闻统计，除了特发服务外，今年上市的另外16家物企均在港交所登陆。截至目前，整个上市物企队伍已经扩充到41家。

特发服务发售价定为18.78元/股，开盘首日大涨166.24%。截至收盘，其报价47.6元/股，较发行价涨153.46%，总市值为47.6亿元。

作为一家在管面积仅2283.7万平方米的小型物企，特发服务此次上市，也有意将大部分所募资金用于拓展物业管理市场。

据悉，此次预计募集的4.69亿元资金中，特发服务投资于物业管理市场拓展项目的约为1.93亿元。剩下的用于信息化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目和补充流动资金项目。

1993年，特发服务前身深圳市特发物业管理有限公司正式成立；2000年，公司通过市场招标方式获得华瑞大厦物业管理权，正式走向市场化；三年后，随着杭州分公司的成立，特发服务开始进军全国市场。

从股权架构来看，上市后特发服务由特发集团持有47.78%股权，银坤投资持有11.25%、南通三建持有15%，而控股股东特发集团由深圳国资委控制。

尽管有国企当靠山，但特发服务大部分业务都来源于非关联方。数据显示，截至今年上半年，特发服务来自特发集团的在管面积占比约4.32%，来自非关联方的在管面积占比超过九成。

近几年来，特发服务的五大客户一直都是华为系、阿里系、特发集团、中国移动和腾讯。

早在2000年，公司就与华为合作签订华为科技园1号楼物业管理协议，自此展开长期合作。与阿里巴巴的合作始于2014年，以中标小微金服（蚂蚁金服前身）物业项目为开端，正式进入阿里物业市场。

2017年至今年上半年，特发服务营收分别为5.08亿元、6.99亿元、8.91亿元和4.88亿元。前五大客户收入占比分别为62.30%、55.78%、54.68%和53.57%。

其中第一大客户华为的服务收入占总收入比重分别为38.81%、30.81%、28.66%和28.77%，加上第二大客户阿里，前两大客户就贡献了40%-50%的收入。

从业务结构来看，特发服务的主营业务包括综合物业管理服务、政务服务及增值服务，其中又以包括园区物业、公共物业、商业物业和住宅物业在内的综合物业管理服务为主。

截止2020年上半年，园区物业、政务服务收入、住宅物业、公共物业、商业物业占营收比例分别为69.57%、14.3%、4.77%、3.58%及3.5%。

特发服务副总经理李林曾表示，与住宅物业相比，园区物业管理服务领域的进入门槛相对较高，且一般不存在可依托的大型地产母公司资源，市场竞争更加充分，给予专业化的独立第三方物业服务公司更多的市场机会。

不过，从数据中不难发现，近几年这五大客户的收入贡献率逐年降低。特发服务在招股书风险因素中也坦陈，客户集中度较高、五大客户服务收入占比下滑或将成为未来风险之一。

与此同时，公司整体毛利率也呈现下滑趋势。2017年至今年上半年，公司综合毛利率分别为21.96%、21.05%、18.65%及20.53%。

以2019年为例，南都物业的毛利率为22.44%，新大正的毛利率为21.14%，特发服务的毛利率水平的确偏低。

其中，综合物业管理服务毛利率稳定在16%-18%之间，政务服务毛利率保持在在17%至20%范围内波动。而历年毛利率在60%-80%之间的增值服务，近年来其收入从13.46%降至3.73%，一定程度上影响公司盈利水平。

此外，作为劳动密集型行业，物业行业人工成本高企一直都是掣肘盈利水平的问题所在。

招股书披露，过去三年，特发服务人工成本占当期主营业务成本的比例分别为66.61%、65.19%、67.41%。即便今年上半年出台政策减免社保福利水平，其人力成本依然达到68.33%。

长此以往，人力成本势必会成为特发服务持续发展路上的一大阻碍。

作为创业板迈入注册制时代后的第一支物业股，特发服务登陆深交所无论对资本市场还是物业行业，都具有标志性意义。规模尚小，上市后利用好资本市场改善基本面、扩大规模是关键。