耿建富来敲荣万家的锣

原标题：特写 | 耿建富来敲荣万家的锣

乐居财经范慧茹 发自廊坊

“‘好’不只是能一起欢笑，更是能一起面对时艰。”

发迹于河北的荣万家（02146.HK），因开年疫情的“反扑”，早已进入战时状态，上市之前，荣万家物业人全副武装正在一线奔波忙碌。

或许因为这样的缘故，尽管头顶着今年第一个上市物企的头衔，荣万家的上市仪式进行得简单而低调。

耿建明和他的高管们没有来到港交所，也没有拿起鼓槌亲自去敲响那面铜锣。而是采用线上方式，在“云端”敲锣。耿建明也没有表达当下的心情和感触，他将物业话语权交给了弟弟耿建富。

9时25分左右，董事长兼执行董事耿建富身穿黑色西服，系着条纹领带，略带着点乡音，对着镜头进行致辞，“今天荣万家生活服务成功登陆香港交易所，迎来新的里程碑。今后，我们将继续携手荣盛发展，贯彻‘便捷安心’的服务理念，探索和发现更加美好的生活方式。”

临近9时30分，在一片祝贺声中，云端传来锣鼓声，宣告着荣万家正式在港交所上市。

荣万家开盘报12.8港元/股，较发行价跌4.9%，总市值约48.13亿港元。资本角逐是长线作战，破发在新近上市物企较为常见。如去年底上市的金科服务、世茂服务、合景悠活、恒大物业、佳源服务、远洋服务等，也都有这种经历，此后股价均有所回升。截至午间收盘，报12.4港元/股。

据此前荣万家公告，公司发售价厘定为每股发售股份13.46港元，按此发售价并相关支出后，公司自全球发售收取的所得款项净额估计约为11.68亿港元。

踩点搭上2020年港股聆讯末班车，耿建明和他的荣万家便被簇拥着踏上了新征程。在这场资本盛宴下，与耿建明同享的还有104位大将。

紧随全球发售后的股权架构披露，此前耿建明封赏的104位合伙人，现合计持有12.36%股权，截止9：41，所占市值达6.02亿港元。这104位合伙人通过盛绎德商务、中鸿凯盛两大持股平台分获股权，其中耿建富在这两个平台分别持股11.2%、2.9%。

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这104位合伙人中既有耿建明的胞弟，也有耿建明的女儿与女婿，其中也不乏荣万家的高管，他们大多是跟随耿建明或荣盛发展多年的人。

荣万家执行董事兼总经理刘勇罡、副总经理赖鸿飞、副总经理孟庆斌、财务总监许斌等人均在封赏名单之列。

40%的面积增长将来自外拓

和大多数脱胎于房企的物业公司一样，上市后，“母公司依赖”便是他们急于摆脱的一个标签。

从荣万家此次募集资金用途便可窥探一二，荣万家公布预计将有约60%用于收并购。

在上市前的媒体发布会上，荣万家副总经理孟庆斌曾透露，第三方外拓当中会分成两个板块，第一个是大概用45%左右占比的费用来收购跟物业管理有关系的公司，另外收购物业管理上下游企业，基本上占比在这两大类。

2017年—2019年，来自荣盛发展集团所开发物业的在管建筑面积分别占荣万家在管总建筑面积的100.0%、99.99%、99.5%。依附程度虽逐渐下降，但超九成仍来自母公司输送，相应地，荣万家物业管理服务收入中，九成以上来自荣盛发展所开发的物业。

为了减少对母依赖，荣万家也曾积极谋求第三方物业拓展。截至2020年6月30日，荣万家参与了5项由独立第三方物业开发商所开发物业的招投标程序，实现中标率为80.0%，高于2019年的33.3%。

截至2020年6月30日，独立第三方物业在荣万家的在管面积中，所占的比例已达1.4%，第三方物业在合约建筑面积的比例达到4.6%。

对于第三方外拓的具体战略，孟庆斌表示，2021年开始会用三种方式进行外拓市场，一种是单项目外拓，第二种是与第三方开发企业形成合资公司，第三种方式是收并购，预计在将来利用这三种方式每年会给企业带来40%左右的面积增速。

孟庆斌还提到，在收并购的区域当中，“公司更多的可能还会集中在两横两纵三集群范围中进行收并购动作，希望加深两横两横三集群城市浓度，把集约化管理做到最深。”

“两横”指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”指以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指环渤海经济圈，长三角地区及珠三角地区的城市群。这也正和荣盛发展（SZ：002146）的步伐一致。

截至2020年6月30日，荣万家共管理272个物业管理项目，总在管建筑面积为5240万平方米，覆盖中国14个省、直辖市及自治区的30个城市；订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为8060万平方米，与目前已上市的42家物企相比，规模上属中型物企业。

利润年复合增长率62.2%

成立于2000年的荣万家，纵观近几年的整体营收水平，虽不及上亿规模的头部物企，但就其营收涨幅来说，已超百强物企平均水平。

截至2020年6月30日，荣万家收益7.65亿元，较去年同期的5.57亿元增加37.4%。

2017年—2019年的营收年复合增长率为32.3%，据第三方机构统计，2015年—2019年的物业服务百强企业平均营收复合增长率为17.8%，远在行业均值水平之上。

招股书显示，荣万家服务业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，2017年—2019年，收入从7.1亿元增至12.51亿元。其中上述三项业务收入分别贡献了6.8亿元、4.29亿元、1.41亿元，占比54.4%、34.3%、11.3%。

然而荣万家在毛利率方面此前却一直处于低位，2017年、2018年、2019年毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%。

在持续了近三年的低迷后，荣万家在2020年上半年打响了反击战，在疫情大考下毛利率逆势上涨8.3个百分点。

据荣万家聆讯后资料显示，2020年上半年，毛利率达到了28.6%。这与2020年上半年上市物企平均29.27%的毛利率差距逐渐缩小。

荣万家的利润及综合收益总额也从2017年的0.42亿元增加至2019年的1.10亿元，近三年复合年增长率为62.2%。

营收的增幅得益于在管面积的增长。据招股书显示，荣万家在管建筑面积从2017年的3620万平方米增加至2018年的4160万平方米，在2019年，进一步增至5030万平方米，在管面积年复合年增长率为17.9%。

作为2021年上市物企第一股，荣万家正走向自己的资本花路。

责任编辑：蒋晓桐