打包“物管+商管”上市 中骏拆出一个“双料包”

来源：物业中国

文|梁笑梅

又一家商管概念物企递交了招股书。

1月28日晚间，中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）向港交所提交招股书。

根据招股书披露，截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米及已订约总建筑面积约为3040万平方米。

目前，中骏商管在管范围包括内地18个省、市及自治区的51个城市，截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业（如购物中心及办公楼宇）及住宅项目。

在一位业内人士看来，从在管总建筑面积及合约总建筑面积来看，中骏商管规模尚且偏小，但和众多上市物企不同的是，其还包括商业管理。

中骏商管赴港上市的招股书受到业内极大关注。其在资本市场的成长空间如何？

01．早有迹象

事实上，在2020年12月18日，中骏集团就获得联交所批准继续进行可能分拆。

于是，中骏集团开始了一系列操作。

从母公司剥离出来便是第一步。

1月13日，世邦泰和大股东、实控人均发生变更。原持股100%的大股东与实控人中骏集团（香港）有限公司退出，变更为中盛管理有限公司（简称“中盛”）。资料显示，中盛是成立于去年8月20日，是一家香港公司。

大部分物企上市的路径均是这样，先从母公司地产集团进行剥离，然后再装入一家境外公司，最后在香港联交所挂牌上市。

接着，中骏集团董事局主席黄朝阳在新年前夕发表了“千亿之上中骏再出发”新年致辞，其中的一段话更是看出了中骏集团分拆上市的意味。黄朝阳表示，2021年，中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营，兑现并持续提升商业经营能力，力争通过H股上市。

02．打包“物业+商管”

对中骏商管来说，如何去讲好自己的上市故事呢？

中骏商管在招股书就提到，中骏商管是一家综合物业管理服务提供商，管理商业与住宅物业。

在中骏集团的官网上，中骏集团已经将商业板块和物业板块进行了整合，成立了中骏商管智慧服务控股有限公司，负责商业营运管理、住宅及公共设施的物业管理，为客户提供智慧服务，世邦泰和、中骏世界城便受其管理。

一只手是物业管理，另一只手是商业管理。

住宅物业管理服务方面，截至2018年及2019年12月31日以及2019年及2020年9月30日。中骏商管的住宅物业在管总建筑面积分别约为990万平方米、1110万平方米、1000万平方米及1360万平方米。

2019年年报显示，中骏物业管理费增速还算可观，由2018年的3.37亿元增长至2019年的4.58亿元，同比增长约36.1%；项目管理收入约为1.74亿元，同比增长约92.5%。

数据显示，2020中国物业服务百强企业平均管理面积为4279万平方米。中骏也意识到，不能仅从物业方面着手，打包商管的成功概率会更大。

截至2018年、2019年，中骏商管收入为3.96亿元，5.74亿元；毛利为1.36亿元、2.12亿元；期内利润3482万元、7729万元。截至2020年9月末，中骏商管收入为5.30亿元、毛利2.35亿元，净利润1.23亿元。

值得一提的是，中骏世界城是中骏集团旗下的新零售商业综合体。截至2020年，已经开业及在建的中骏世界城近30座。2020年，中骏集团就商业管理业务制订“百城计划”，计划至2025年计划布局100个中骏世界城，运营面积超1000万平方米，会员数超2000万人。

黄朝阳对商业充满信心，计划至2025年，100座世界城购物中心的租金收入可实现超过45亿元。计划至2025年，全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超100亿元，资本资产管理规模超600亿元。

03．资本市场成长空间如何？

物业行业资深专家金永宏表示，“母公司发展速度比较快，依托母公司带来的合约面积，加上商业管理，涉及这两个方面的话，中骏在资本市场的故事就会比较好讲。”

值得一提的是，打包“物管+商管”上市的代表企业是华润万象生活，上市前就被资本市场看好。基石轮投资阵容豪华 ，包括 GIC、高瓴、平安、润晖、国调、Matthews、GLP共计7家顶级机构，上市后便获资本市场的热捧。

“打包商管会更好讲故事。尤其是在毛利率方面，商业管理要高于住宅管理。”一位业内人士表示。资料显示， 2020年中期华润万象生活商管部分毛利率为35.8%，远高于住宅管理的14%。

此外，对中骏集团而言，2021年会坚定落地以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼的“一体两翼”发展战略。可以看出，中骏未来会对两个方面的重视，一是规模，二是商业。

打包“物管+商管”上市，中骏商管的成长空间会如何？

责任编辑：康康

责任编辑：陈诗莹