“五道红线”下房企审慎纳储 第一阵营开年“抢跑”

新浪财经 徐苑蕾

2020年的最后一天，人民银行、银保监会发布通知，限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。此外，年初有市场消息传出，“三条红线”试点扩围。种种迹象表明：2021年房企融资供需两端的监控力度空前，房企融资难度将进一步升级。

进入2021年首月，房企拿地延续去年下半年以来的回落趋势，TOP100房企拿地销售比明显下降，拿地投资力度偏弱。在“五道红线”融资监管压力之下，房企投资分化也在加剧，部分小房企在土地市场中谨慎出手，而第一阵营的头部房企则在开年“抢跑”纳储。

第一阵营“抢跑”纳储

根据中指研究院数据，2021年1月，TOP100房企拿地总额为2240亿元，拿地规模同比增长17.8%。拿地规模增长的背后，很大一部分原因在于去年1月正值春节假期，土地供应和成交节奏放缓使得当月基数较低。

而如果从拿地销售比的维度来看，则可以发现，今年1月房企拿地热度延续去年下半年以来的回落趋势，拿地规模处于低位，投资力度依然偏弱。克而瑞数据显示，1月，TOP100房企拿地销售比仅为0.22，较2020年全年的0.37大幅下降。

一个值得注意的现象是，在“五道红线”监管之下，房企拿地分化更加显著。一方面，部分小型房企尚未进入拿地状态，TOP100房企中有超过四成房企未在1月纳储。另一方面，虽然大中型房企拿地更趋谨慎，但是第一阵营房企表现出更积极抢收的态度。

克而瑞数据指出，1月，保利、中海、万科、招商、华润等新增土地价值排名位列前十五，且投资金额均超过50亿元。

以万科为例，公告资料显示，去年1月，万科新增开发项目仅有6个，对应权益地价为22.74亿元，而今年1月公司新增开发项目数量为17个，支付权益地价为162.73亿元，拿地金额同比翻了6倍。

随着长三角城市供地节奏加快，部分处于第二阵营的浙系房企投资也在“抢跑”。比如绿城中国，其1月拿地销售比超过0.6，显著高于行业和梯队的平均水平。在1月的土地市场中，绿城不仅拿下了杭州1月拿地总额冠军，同时还以20.79亿元、溢价率278.68%竞得西安一宗宅地，溢价率达到1月之最。

此外，1月成交总价最高的是上海黄埔区一宗187亩的地块，该地块最终被上海建工和上海城投以176亿元竞得，竞得方均是国资背景的房企。

一位TOP50房企投拓人士指出，现金流稳定、财务结构更加健康的央企、国企和民企开发商，在金融监管之下确实更有优势。相比之下，他所在的“黄档”房企虽然今年拿地整体预算与去年基本持平，但是公司拿地策略还是相对谨慎，要做到“拿对地”，也要避免“拿贵地”，因此1月份他所在的房企也并未出手公开拿地。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，房企融资受到严格限制，拿地步伐或将放缓，尤其对于踩线严重的房企来说，在拿地上将会更加理性谨慎，严格把控成本，做好财务测算。在拿地区域上尽量避开不确定性较高的城市，做好区域深耕，同时加速销售回款，保证现金流充足。

“抱团”或成主流投资方式

目前来看，房企投资呈现越发趋同的趋势。克而瑞数据显示，分能级来看，1月TOP100房企拿地建面中，仅有1%位于一线城市，而二线城市占比达到42%，三四线城市占比为57%，与去年同期相比，三四线比例大幅提升。

由于1月企业在三四线拿地增多，招拍挂市场的合作力度有所下降，但企业在一二线依旧偏爱合作拿地。如1月4日，融创联合中交以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块；同月26日，金地则联合保利以20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块。

前述房企投拓人士表示，未来房企可能会更多以合作的方式在一二线城市拿下体量大、总价高的优质地块，“抱团”将成为未来主流的投资方式。

“在比较好的项目上，可能会看到越来越多以头部房企为中心组成的拿地联合体，大房企在融资、工程等方面都有优势，更倾向于拥有操盘权，而小型房企则可以选择合作拿地但不操盘的模式参与项目开发”，该人士表示。

此外，随着1月长三角区域二、三线城市优质地块供应的增加，房企拿地价格和溢价率均有所回升。诸葛找房统计数据显示，2021年1月全国主要地级市溢价率为13.09%，环比上升2.98个百分点，同比上涨1.36个百分点。

长三角以及粤港澳大湾区是众多房企投资的重点区域。陈宵表示，房企对于热点地块的抢夺，一定程度上会推高其成交溢价率水平，对于房企来说，一方面或会面临资金的压力，以及拿地成本增加的风险性，另外在项目打造上或将压缩其利润空间，从未来销售来看不确定也会增加。

美联物业全国研究中心总监何倩茹则指出，为了控地价、控房价的目标，目前很多城市已经对土地出让价格、以及建成后物业的价格上限作出限制，所以更多企业的竞争，带来的后果则是企业利润率的下降，因此未来房企更加要重视成本的控制问题。

克而瑞预计，在春节假期的影响下，2月份房企投资力度仍将持续维持低位，预计2021年一季度末至二季度将为房企投资高峰期。但受“三道红线”政策的抑制，今年二季度难现去年疫情高峰后大力度反弹的走势，审慎的投资态度仍是全年主旋律。

责任编辑：张玫