调控风暴中的东莞楼市:"落户即买房"行不通 土拍溢价率达28%
原标题:调控风暴中的东莞楼市
“金三银四小阳春”的帷幕刚打开,东莞楼市便迎来调控升级。
2月26日晚,东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下称《通知》),从提高限购年限、首付比例、围堵假离婚购房、监控二手房价格等方面加码调控。这是继去年7月东莞紧跟深圳“7·15”新政之后,再次随着深圳楼市联动调控。
“东莞的调控政策在向一线城市看齐,甚至比广州还要严格。”一名业内人士向《中国经营报》记者表示。实际上,自去年7月以来,东莞已累计出台四次楼市调控政策,高频率、高强度实属罕见。
一直以来,东莞承接着深圳购房需求的外溢。贝壳研究院指出,2020年东莞的外来需求远超本地需求,省内购房者尚未超过三成。2月份,东莞新建商品住宅供应约1816套,同比上涨275%。今年以来,东莞楼市延续热销态势,供需两旺,成交量创过去5年新高。
值得注意的是,2020年东莞新房市场库存去化周期仅为3.6个月,是大湾区甚至全国热点城市中最低的城市,而库存主要集中在火热的临深片区。有分析指出,此现象是由于开发商规避限购政策,为深圳客延迟签约。
《通知》下发后,记者走访了东莞多个镇街,有楼盘承诺可以先和开发商签订购房协议,后续交足一年社保后再网签,以规避对非东莞户籍的限购政策。
调控升级“落户即买房”行不通
“八成都是外地客户,特别是凤岗、塘厦这类临深片区。”东莞一名房产中介告诉记者,去年以来几次调控出台,对外地炒房客有所影响。
根据今年2月26日的限购政策,非东莞户籍居民家庭在东莞购买第二套商品住房(包括新房或二手房),须在购房之日前四年内在东莞逐月连续缴纳社保满三年;新入户东莞家庭购买首套新房的,需落户满半年且在购房前两年内连续缴纳社保满半年。
对比前后政策,此次的“莞六条”对去年“7·25”新政,在几个关键环节打了补丁。
非户籍购房者购买第二套住房的社保年限要求由两年延长到三年,为买房而落户到东莞的投资客,也需要再缴半年社保。此外,新政对离婚购房、企业购房等也明确了要求。东莞住建局指出,此举旨在抑制投资投机型购房行为,堵塞炒房漏洞。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,东莞的调控政策在向一线城市看齐。“可以说,目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格,比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。”
一位深圳籍购房者任先生向记者表示,去年深圳“7·15”新政后,自己没了深圳“房票”,将目光转向了临深的东莞。去年9月,他在东莞注册了一家小微企业,并开始缴纳东莞社保。“这次的限购政策对我没有影响,等到10月份社保满一年就可以在东莞买房。”
而另一方面,想要落户即买房的人则没有任先生这么幸运。记者咨询了一家户籍服务机构,工作人员介绍称,近期很多人来咨询落户买房,得知要入户半年后才有资格买房后,落户意愿有所动摇。不过他预计,虽然“莞六条”堵住了落户即买房的缺口,但大部分人愿意付出半年的时间成本。“时间不算太长,大家看重的还是东莞的区位优势和房价上涨趋势。”该工作人员称。
实际上,自去年7月以来,东莞已四次出台调控政策为楼市降火,调控风暴中的东莞,热度丝毫不比深圳弱。
咚咚找房统计数据显示,2020年,东莞市新建商品住房成交套数为6.48万套,较2019年的4.84万套同比上升34%;成交金额为2055亿元,创五年新高。
除夕至农历初十期间,东莞一手住宅网签量同样创下近五年新高。价格方面,已有7个镇区的新房成交均价超过3万元/平方米,包括临深片区的大岭山镇、长安镇和凤岗镇。
二手房方面,根据冰山指数统计,东莞二手房价连续数月涨幅全国第一。几个热门片区如松山湖、南城、临深等区域,房价都比年初上涨20%左右。
为“深圳客”延期网签
值得注意的是,东莞楼市升温的同时,库存明显告急。据中原战略研究中心统计,2020年,东莞市新房市场库存去化周期再次探底,仅为3.6个月,远低于6个月的“警戒线”。
中原战略分析称,受深圳客延迟签约影响,库存主要集中在临深片区。有分析称,这与临深片区“延迟网签”现象有关。
记者以购房者身份在走访东莞楼市时发现,为了留住蜂拥而来的深圳购房客,同时又规避限购政策对非东莞户籍客户的限制,一些开发商与客户达成约定,等购房者社保年限足够12个月,取得购房资格后,再办理网签。
位于东莞市谢岗的“唐商翰林府”项目,有置业顾问称,目前在售的1、3、5号楼,对于非东莞户籍购房者,如果社保缴纳还差1~3个月,可先与开发商签署一份协议,等客户社保时长满12月后,再进行网签和签署购房合同。若时长还差6个月,也可向公司申请,按同样的方式操作,但需额外收取滞纳金约8万元。
根据东莞市的限购政策,非本地户籍居民家庭购买首套商品住房的须在购房之日前2年内连续缴纳社保满1年。
类似打“擦边球”的项目还有位于石龙镇的“华讯大宅”。置业顾问称可为社保缴纳时长不足12个月的非东莞籍购房者办理延期签约购房,但仅限145平方米的大户型。“也不能差太多,最多差3个月可以申请操作。”该置业顾问表示。
记者随后致函唐商翰林府开发商深圳市唐商投资集团有限公司,相关负责人的回复与记者走访情况并不相符。其回复称,项目没有延期签约帮助客户购买住房的政策,对不符合购买资格的不予销售。
土地市场火热
楼市表现活跃的背景下,东莞土拍市场同样火热。
今年开年以来,东莞出让了五宗宅地,均以最高限价成交。位于东莞凤岗一地块以24021元/平方米的楼面价,挤进东莞全市地价前十,溢价率近78%。东莞松山湖湖景路地块,则被万科以25亿元夺下,折合楼面价高达2.58万元/平方米。
克而瑞数据显示,2020年东莞高溢价地块频出,多幅地块以最高限价成交,平均土拍溢价率为28%,遥遥领先其他城市。2020年,东莞市成功出让43宗土地,累计成交金额为622.7亿元,相比2019年的373.7亿元,涨幅为66.63%,创十年来新高。
为控制房价上涨,去年7月以来,东莞对申请预售的商品住房项目体量划下不少于3万平方米的“红线”,还再次收紧了新房限价政策,取消了同一套房在备案180天后可上调5%房价的规定。
某头部房企营销人士告诉记者,东莞频繁进行楼市调控,并不会影响其在东莞的布局。据了解,该房企于去年9月拿下东莞松山湖楼面价最贵地块,两个月后即完成备案,计划今年下半年入市。
李宇嘉同样认为,“越是启动限购、限售,就说明这个市场的需求越旺盛。这个压抑的需求会在未来逐步释放,开发商要提前布局。”
不过,合富研究院高级分析师李兴旺对此则认为,政策对于今年的土地市场有降温作用,地价预期将高位回稳,房企拿地将趋于理性和谨慎。
近期,有消息称2021年北上广深4个一线城市和南京、苏州等18个二线城市将集中供应土地。即原则上每年不超过三次,集中统一发布住宅用地的出让公告。有业内人士认为,22城集中供地一旦明确,届时不在名单中的东莞土地市场竞争也将愈加激烈。
责任编辑:张亚楠
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