新力服务赴港IPO：2年规模扩大4倍 飞速扩张下利润率仍低

3月4日， 江西地区物管公司新力服务递交了港股上市申请。聆讯资料显示，近2年新力服务在管面积从6百万平方米增至32.3百万平方米，规模扩大了4倍，增长迅速。虽然背靠新力控股，但新力服务规模扩张主要依靠第三方项目，截至2020年面积储备率为1.1。

各方面来看成色不错，但关联房企新力控股的储备面积为15.3百万平方米，弊端是长远发展前景不如拥有强大背景的物企有确定性。而第三方项目的留存率也值得关注。

2020年新力服务的净利率仅10%，属于行业较低水平。

江西区域贡献大

新力服务成立于2010年，设立之初主要是为了支持新力控股集团旗下江西新力置地的发展。2013年新力服务开始为新力控股在江西发开的物业提供住宅物业管理服务。因此和众多在2021年递表的中小物企一样，新力服务的区域色彩较为浓厚。

截至2020年，新力服务在管面积为32.3百万平方米，合约面积57.5百万平方米。其中江西的在管面积为23.4百万平方米、合约面积44.8百万平方米，占总面积的比例分别为72.45、77.9%。

2018-2020年，新力服务来自江西的物业管理服务收益占比分别为99.3%、93.5%及87.5%。江西区域收入占比较高。而根据中指院数据，以2019年江西在管面积计算，公司在中国物业服务百强企业中排名第三，严格来说还不是江西老大。

背靠房企的物管公司发展或多或少都有依赖性。从平均物业费来看，第三方物业费较新力控股虽然有所折让，但2.1元的物业费水平已与行业持平，且与关联方新力控股的物业费（2.6元左右）相差不大。

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新力服务对关联房企的依赖性体现在非增值服务上。

2018-2020年，公司自新力控股集团及新力控股集团的合营企业及联营公司收入占公司总收入的比例为55.4%、41.8%、36.1%，超过了行业普遍30%的比例。物业管理服务、非业主增值服务、增值服务三大业务中，关联方在非业主增值服务的贡献比例最大，分别为36%、31%、29.4%。仅对新力集团及新力科技，该项业务收入3年增长了2倍。

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而这也是部分房企输血物业的一种方法。之所以没有选择大幅增加面积结转，可能是实力有限。

2年规模扩大4倍

截至2020年末，新力控股集团开发的在管总面积为8.1百万平方米，占公司总建筑面积的25%，比例不算高。截至同日，新力控股集团已订约但未交付的合同总建筑面积为10百万平方米。2020年6月数据显示，新力控股集团的总应占土地储备约15.3百万平方米。

按照新力服务公布的数据，2018-2020年新订约合约面积分别为11.8百万平方米、16.7百万平方米、22.4百万平方米，若按照这个体量去新增，新力控股未来土储也只够一年转化。

因此，新力服务大部分增长来自于第三方项目。2018年至2020年，新力控股集团合同面积从13.2百万平方米增至18百万平方米，仅增长约5百万平方米；独立第三方物业开发商合同面积从8百万平方米增至43.3百万平方米，增长了35.3百万平方米。

值得注意的是，新力服务2018年合同面积才23.3百万平方米，2年时间合同面积增至2020年的67.6百万平方米，规模扩大了1.86倍；在管面积的扩张就更夸张，从2018年的6百万平方米增至2020年的32.3百万平方米，规模扩大了4.38倍。其中，第三方物业开发商的在管面积复合增长率达179.8%。各报告期第三方在管面积占比持续提高，分别为49.3%、52.6%及 72.4%。

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不过随着在管面积扩大，公司面积储备率（储备面积/在管面积）略有下降，分别为2.84、1.66、1.1，不过超过1倍的储备面积仍然比一般中小物企高。

净利率还处于较低水平

在管面积的飞速扩张带来业绩攀升。2018-2020年，新力服务实现营业收入2.4亿元、5.4亿元、10亿元，复合增长率为101.4%；实现净利润1412万元、3496万元、1亿元，复合增长率为169.5%。

2年的时间，新力服务从最初的小物企已经成长为一家利润过亿的中型物企。这比之前递表的领悦服务、康桥悦生活的利润规模都大。但新力服务的净利率仍然偏低，分别为5.67%、6.56%、10.18%。

据不完全统计，2021年以来递表赴港上市的中小物企已经有10家。与之相比，同样都是区域物企，上市前业绩翻倍、利润率猛增已经不是什么新鲜事。比如越秀服务从6.2%提高至16.2%、领悦服务从8.3%提升至17.8%、康桥悦生活从9.5%提升至19.6%、中骏商管从8.8%提升至23.3%、德信服务从5.6%提升至16.2%。

Wind数据显示，40家已上市物企2020年中报销售净利率的中位数是13.7%、算数平均数为14.7%。新力服务的盈利还有提升空间。

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责任编辑：公司观察