史上最严首付审核来袭 高度依赖广州市场越秀地产如何过关？

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史上最严首付审核来袭！高度依赖广州市场越秀地产如何过关？丨财报AlphaGo

2020年越秀地产累计合同销售金额约957.6亿元，离千亿规模还差临门一脚，其中广州贡献了557.9亿元，占比高达58.3%；在该公司截至2020年末的土地储备中，广州占了46.6%

一则“严查首付款来源”的消息，令广州楼市再度受到瞩目。近日，据多家媒体报道称，为严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入楼市，广州多家银行正在严查购房首付来源，规定首付款必须确认为家庭自有资金，被称为“史上最严首付审核”。据悉，不少半年内购房的客户已接到银行补交证明的通知。

几乎与此同时，广州本土老牌房企越秀地产股份有限公司（下称越秀地产，00123.HK）发布了2020年全年业绩公告，显示出其对广州市场的高度依赖。据公告披露，2020年越秀地产累计合同销售（连同合营公司项目的销售，下同）金额约957.6亿元，其中广州贡献了557.9亿元，占比高达58.3%。而在越秀地产截至2020年末的土地储备中，位于广州的储备占了46.6%。

离千亿规模还差临门一脚的越秀地产，2020年毛利、经营盈利、除税前盈利及税后盈利均缩水，毛利率较前一年度下降了9.1个百分点。

而与越秀地产组成“双平台”商业模式、同时被越秀地产持股38.04%的越秀房地产投资信托基金（下称越秀房产基金，00405.HK），2020年收入同比下滑14.5%，除税后溢利降幅更是接近38%。穆迪将该公司评级展望维持在“负面”。

广州首付款核查对公司影响多大？在行业盈利能力减弱的大背景下，如何保证业绩的稳定性？越秀房产基金业绩下滑、评级展望为“负面”对公司有何影响？针对此等问题，《投资时报》研究员日前与越秀地产进行了沟通。

“公司拥有多元化、特色化的增储渠道，良好的成本控制能力和较低的融资成本，因此未来公司合理的毛利率预计会维持25%左右。”越秀地产称。

毛利率大降9.1个百分点

公司官网资料显示，越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市，是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，也是中国第一家拥有香港房地产投资信托基金的内地房企。

但头顶多个“第一”头衔的越秀地产至今未成功跻身“千亿俱乐部”，被外界直指保守。同时，在行业盈利能力减弱的大环境中亦未能脱颖而出，毛利率等多个盈利指标明显下滑。

该公司发布的2020年全年业绩公告显示，2020年全年录得合同销售金额约957.6亿元，再创历史新高，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%。在克尔瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，以全口径金额计算，越秀地产排在第46位。据悉，越秀地产将2021年合同销售目标定在1122亿元。

2020年，越秀地产实现营业收入462.3亿元，同比上升20.6%；权益持有人应占盈利约为42.5亿元，同比上升21.9%；核心净利润约为40.2亿元，同比上升14.6%。截至2020年底，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，位列“绿档”中。同时，其平均借贷成本为4.62%，同比下降31个基点。

对于2020年业绩，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示“比较满意”。

然而，一连串漂亮的数据，亦难掩越秀地产盈利能力的下滑。2020年，该公司毛利率出现2017年以来的首次下降，同比大降9.1個百分点至25.1%，为2017年来最低水平。毛利、经营盈利、除税前盈利及税后盈利均有不同程度的下滑，降幅分别为11.4%、16.7%、10.6%和1%。

对于毛利率的下滑，越秀地产将其归因于房地产行业整体毛利率持续走低，以及毛利率较高的大湾区入账销售比例下降、限价政策较严的华东区域比例上升，从而相对拉低了毛利率。

而《投资时报》研究员查阅越秀地产2020年开支明细后发现，除了销售成本、销售及推广开支上升外，发展中物业及持作出售物业的减值拨备亦出现明显增长，由2019年的1.8亿元大增至2020年的8.7亿元，增幅高达384.2%。

为何减值准备骤增？越秀地产向《投资时报》解释称，2020年由于疫情的影响，以及受政府限价影响的项目在当年入账，部分或个别项目减值拨备在行业中普遍存在。考虑到政府限价政策和疫情对行业的普遍影响，公司对存在减值风险的持有待售物业和发展中物业进行全面检视和减值测试，并根据测试结果对存在减值的项目计提了减值准备。

越秀地产过去5年毛利率趋势

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数据来源：公司财报

高度依赖单一城市

尽管越秀地产多次提及“1+4”全国化战略布局，但当前依然十分倚重于大湾区尤其是其大本营广州，在一定程度上存在着风险。

在越秀地产2020年的合同销售金额中，大湾区约占66.5%，华东地区约占20.8%，华中地区约占7.1%，北方地区、西南地区分别约占4.5%、1.1%。

进一步看，2020年越秀地产在大湾区总计实现合同销售金额约636.6亿元，同比上升51.1%。其中在广州的合同销售金额约557.9亿元，同比增长52.4%，约占其合同销售总额的58.3%，也就是说，在越秀地产的销售规模中，广州一个城市贡献了近六成。而在大湾区其他城市的销售额依然较小：在深圳首次录得的合同销售金额为32.7亿元；在佛山、中山、江门三个城市的合同销售金额只有46亿元，同比下降17%。

越秀地产在华中地区、北方地区的销售额亦出现下降。其中在华中地区的合同销售金额为68.4亿元，总比下降4.6%。在北方地区的合同销售额为42.8亿元，同比下降23.8%。

越秀地产销售业绩对大湾区尤其是广州的依赖有目共睹，而从其当前土地储备的分布上来看，这一点在未来一段时间或许不会出现太大改善。截至2020年12月31日，越秀地产拥有土地储备约2454万平方米。按地区分，大湾区约占55.1%，华东地区约占12.3%，华中地区约占15.5%，北方地区约占13.1%，西南地区约占4%。其中，在广州拥有土地储备1143万平方米，占到其总土储的46.6%。

如此情形之下，广州楼市调控一旦进一步收紧，无疑会对过于倚重本地市场的越秀地产形成较大压力。

对此担忧，越秀地产表示，公司2020年在广州销售表现优秀，且看好未来的销售表现。同时，公司在杭州等城市销售增长迅速，2020年在杭州的合同销售额为172亿元，占合同销售额的比例为18%，同比上升43%。未来，仍将保持在广州和大湾区的龙头地位，同时按“1+4”策略做好全国性布局。在对新城市的选择上，根据公司战略发展需要，重点关注核心都市圈的优质一、二线城市和现有布局城市的周边核心二三线城市，并积极关注有经济支撑和需求支撑的都市圈的三线城市。

至于“广州购房需自证首付资金来源”这一新政，越秀地产称，此次调控预计将限制投资性需求及恐慌性需求集中入市，房价上涨速度或有所放缓，由于公司于广州项目主要满足刚需和改善性需求，预计不会对公司销售带来明显影响。

越秀地产2020年合同销售金额分地区统计（单位：亿元）

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数据来源：公司业绩公告

越秀房产基金评级展望负面

前述提及，越秀地产是第一家拥有香港房地产投资信托基金的内地房企。据了解，越秀地产与越秀房产基金形成双平台互动模式，以实现对地产资源、商业资源和资本资源的整合。

简单来说，就是越秀地产将已营运的商业项目注入越秀房产基金，从而实现资金快速回笼，并以股东身份享受商业地产增值的红利。越秀地产2020年业绩公告显示，其持有越秀房产基金38.04%的股份。

“利用独有的‘越秀地产—越秀房托’商业双平台运作优势，持续完善‘开发+运营+金融’的发展模式。”在被越秀地产视为独特优势的双平台商业模式中，作为重要组成部分的越秀房产基金，情况并不太乐观。

数据显示，越秀房产基金2020年收入约17.6亿元，同比减少14.5%；除税后溢利为5.9亿元，同比大幅减少37.6%；物业组合估值小幅下降1.4%。

对此，越秀地产回复《投资时报》称，2020年由于突如其来的疫情，越秀房产基金的部分业态受到一定的影响，但在管理层努力下，下半年经营业绩较上半年大幅反弹，经营收入环比增长11.6%。越秀地产进一步预计，随着疫情的持续缓解和有效控制，越秀房产基金2021年业绩将持续反弹、向好，作为股东，越秀地产将受益于越秀房产基金业绩的强劲反弹。

在2020年3月，穆迪对越秀房产基金维持Baa3的发行人评级、有担保中期票据计划的高级无抵押债务评级，但由于入住率及租金承压，将上述评级的展望从稳定降至负面。

近日，来自穆迪的信息显示，其仍维持这一评级及展望。据悉，评级展望仍为负面，反映在具挑战性的运营环境之下扩张计划面临不确定性，这可能制约越秀房产基金的业务回升。

穆迪预计2021年越秀房产基金的收入将从2020年的17.6亿元增长至18.8亿元左右，仍弱于疫情前2019年21亿元的收入水平。此收入预测考虑了广州国际金融中心办公楼有约45%的租赁面积将于2021年到期，这可能导致空置率或租金水平的不确定性。

责任编辑：彭佳兵