奥园健康被低估？2020年净利增长逾50% 第三方在管面积大幅提升

投资研报

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3月29日，奥园健康发布2020年业绩公告，公司实现营业收入14.08亿元，同比增长56.3%，毛利为4.81亿元，同比增长42.8%，毛利率为34.2%。净利润为2.53亿元，同比增长55.1%，净利率为18%。

物业管理行业规模为王。整体来看，奥园健康在2019年业绩翻倍的基础上，2020年仍然保持了高速增长。过去一年收并购带来规模扩张，带动物管业务大幅增长60%。同时公司第三方在管项目面积占比从去年的7.8%提高至54.6%，母公司依赖大大降低。此外净利率维持在高位，也是奥园健康的优势之一。

收入结构优化 社区服务同比大增120.8%

从业务结构来看，奥园健康物业管理服务、商业运营服务收入占比分别为76.3%、23.7%，两大业务分别同比增长66.3%、31%，由于物业管理服务增幅较大，该业务收入占比较去年提升了10个百分点左右。

商业运营方面，截至2020年末，公司共为中国11个城市18个正在运营的商场提供商业运营服务，在管总建筑面积约为80.6万平方米，同比增长4%。商业运营服务分部收入增加约31%，主要是由于商业运营及管理服务收入增加约28%。

2020年公司收入结构仍以物业管理服务为核心，物业管理服务又分为基础的物业更努力服务、大业主增值服务、社区增值服务等四项业务。2020年上述四项业务分别同比增长60.51%、62.4%、120.8%、22%。其中物业管理服务、大业主增值服务、社区增值服务增速均超过公司整体营收增速。

尤其是社区增值服务同比大增120.8%，占总收入的比重由去年的10.4%提高至13.7%。随着各大业务稳步增长，公司收入结构进一步得到优化，对单一的物业管理服务收入依赖度有所下降。

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横向对比自身，近三年公司营收在45%左右稳步增长，同期净利润分别增长11.9%、108.4%、55.1%。2019年业绩翻倍后，2020年奥园健康仍保持了较高的业绩增速。作为一家中型物企，在物管行业高增的背景下，奥园健康2020年业绩增速保持了稳步增长。

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第三方在管面积占比超过50% 净利率维持高位

截至2020年末，奥园健康物业管理服务在管面积为41.4百万平方米，较去年的15百万平方米新增26.63百万平方米，在管规模增长超过一倍。其中，来自中国奥园及其联营企业的在管面积为18.8百万平方米，第三方在管面积为22.6百万平方米。第三方项目较去年大幅提升了21.4百万平方米。

这主要归功于过去一年的收并购。2020年奥园健康以2.48亿元收购了乐生活80%的权益。乐生活在中国物业服务百强企业榜排名第38名，拥有中高端物业管理服务方面经验，项目主要分布于北京、河北、河南、天津、重庆、四川等地管理220个项目，在管总建筑面积约为23.3百万平方米。

再加上宁波宏建贡献在管面积2.4百万平方米，两项已经并表的收购新增面积几乎相当于第三方新增面积。此外公司去年还收购了北京博安，2021年1月将并表。通过战略收购，奥园健康丰富物业管理组合的同时，有效扩大了业务范围，完善全国化布局，实现物管业务规模增长。

此外值得一提的是，通过并购，奥园健康有效降低了对母公司的依赖。来自中国奥园的面积占比从去年的92%骤降至45.4%，第三方面积占比达到了54.6%，公司面积结构进一步优化，独立性增强。

尽管收并购带来了利润率的下滑，但目前物管行业处于高速扩张阶段，规模为王仍然是主旋律，多家物业股同样出现了这一情况。2020年奥园健康商业毛利率为34.2%，较去年下降了3.23个百分点。但净利率仍然保持了18%的高位，与去年持平。

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横向对比同行业，物业股净利率方差较大。绿城服务、招商积余净利率不足10%，恒大物业、合景悠活净利率超过20%。奥园健康自2016年以来净利率总体呈上升趋势，2020年18%的净利率与碧桂园服务持平，处于行业高位。与之对比鲜明的是，截至3月30日，公司目前市盈率（TTM）仅为13.4倍，在45家物业股中处于行业低位，排倒数第十。而第一服务在管面积仅19.1百万平方米，营收规模为奥园健康的一半，目前市盈率（TTM）为11.6倍。作为一家中型物企，若给奥园健康未来复合增长率15%，PEG则不足1，奥园健康是否被市场低估？

展望未来，奥园健康生活集团董事会主席郭梓宁先生表示，公司将根植大湾区、放眼全中国，继续以商业运营、物业管理为支柱，打造智慧健康养老等业务为主的大健康产业，扩大并挖掘社区增值服务空间。

具体到物业管理服务，集团将利用上市平台优势，深化战略布局，聚焦与其它业务的协同发展，持续通过自身拓展、投资并购、合资合作方式扩大物业管理规模，同时通过介入城市运营、医院、学校及公共服务，完成物业管理业态全产业链布局。

大健康业务将继续专注开拓康养、综合门诊等业务，将大健康业务融合传统业务，升级成为以家庭医生、健康管家、生活管家为核心的三大服务体系。同时，集团将构建大健康产业的模块化、资源整合、技术应用平台-“健康云”，并与产业基金合作，孵化资源模块并应用于现有社区商业生态圏，以现有物业管理及商业运营服务生态，构建“大健康产业孵化器”。

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责任编辑：公司观察