一勺言｜写在十年之约开始之前

来源：一勺言

地产与险资的联姻，如同干柴与烈火，激情燃烧，空气中弥漫着钱的味道。

在地产20强中，阳光城不是第一个被险资看中的地产公司，也不会是最后一个，但是，绝对是双方最冷静的一对案例。

它突出体现在，激情之前，预防措施先准备好。

去年9月，泰康与阳光城签订了一个十年之约。前五年，归母净利润累计不能低于341亿元，后五年，净利润累计不能低于602亿元，总计十年创造归母净利润最低943亿元。

这份风控方案，不仅约定了总额，还有结构性安排，详细到了每年的增速与具体数字，以及每年分红不能低于30%。

不知你是何种观感，我的感受是，大家真正在一条船上了。

这里的‘大家’特定是谁？三类人：公司管理层，中基层核心员工，泰康。

谈几点看法。

1，十年之约，有人看到的重点是约定本身，而我看到的重点是十年。

2，险资战略性入股房企，也就是2010年1月出台‘险资投资不动产试点草案’后才开始的事情。十年光景，上过地产头条的标志性案例，大约10个左右，有亏的（远洋与华夏），有成功的（碧桂园），规则也在不断迭代。但是，可以看出来，存在一个规则越来越严格的过程。其中，要求有利润承诺，几乎是最近三四年险资投地产的格式化规定。因此，利润约定本身不是重点，重点是，时间拉宽到了十年的周期。

3，这是一次既看长、又看规矩的合作。双方都希望在这场爱情的长跑里，规则驱动，照章办事，双方都做个体面人。

4，去年9月，泰康的钱到账；今年4月9日，泰康与阳光城签订了一个战略合作协议，双方的业务清单开始全面接触融合：项目获取，代建代销，存量不动产，医养服务，不动产投资基金，融资、物业服务，社区养老等等。

钱折射诚意，但是合作业务清单才是战略物资。一个只有金钱往来、其他业务却云淡风轻的战略合作是不真实的，也是打折扣的，会被人窥探出真相。但可以看出，泰康对阳光城的需求明显很多，希望发展出你中有我、我中有你的关系。

5，在地产20强公司里，阳光城非常明显的一个特质是，相信对人心的激励，才是最有效率的加杠杆。它突出体现在，这几年，阳光城组合运用了管理层期权激励、员工持股、跟投在内的人心杠杆手段，来提升公司的规模与效率。

别的地产公司，要么选用一个，要么选用两个，但是阳光城推出的是杠杆全套餐。

我分析的原因是，在阳光城从0到1的崛起过程中，有这样的成功基因。因此，当它冲刺1000亿、1500亿元、2000亿元、3000亿元的过程中，它希望复制这样的经验。

6，郁亮去年说，地产进入管理红利时代。但是，朱荣斌的用词更高级。

阳光城内部的提法是，在第一个五年计划（2020-2024）里，实现向管理要效益，具备核心竞争力，进入Alpha最高的地产企业序列。

Alpha这个指标听起来更见逼格，它大概意思是，通过主动管理，创造出更高的超预期收益表现。

7，谈谈管理费用与营销费用。阳光城在进入第一个五年计划的第一年里，有两个指标表现不错。

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2020年的管理费用率与营销费率，都比前一年都下降不少，看来，阳光城已经提前进入比赛状态了。

9，我喜欢身上有分拆概念的地产公司，因为它们话题性更强。阳光城物业已经正式宣布将在年内上市，匠朴研究所认为，考虑到它身上的商业物业概念，它的估值至少会在200亿港元以上。

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10，一直以来阳光城给我的印象是，公司新闻大于、多于项目新闻。所以在今天下午的投资者电话会上，当听到朱荣斌说，2020年公司完成了六个大事，其中之一是交付了10万套住宅后，我还是很吃惊。

销售是地产公司的台前明星，但交付是地产公司的无名英雄。一年10万套，对C端来说， 意味着10万户家庭要进行一次满意度投票；对B端来说，这个数字更是一个‘一票否决’的体系性能力验收。

出来混， 要体面，开场精彩，终局更不能含糊。

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责任编辑：刘万里 SF014