新世界中国“折返”内地：港资房企能否追回失去的时光？

新浪财经 王茜（罗琦对此稿有贡献）

香港老牌房企新世界发展有限公司（简称“新世界发展”）的副主席兼行政总裁郑志刚在今年4月对媒体表示，新世界目标成为粤港澳大湾区最大的香港开发商。

作为资本大亨郑裕彤的长孙、郑氏家族的第三代成员，正在逐步接手公司核心业务的郑志刚对内地市场有着浓厚兴趣。今年年初，新世界发展旗下主营内地开发业务的新世界中国地产有限公司（简称“新世界中国”）将总部从香港迁至广州。

若退回十年前，这条新闻可能会引得各路媒体和机构竞相解读。然而，时过境迁，在眼下的内地市场，港资房企业已式微。2020财年，新世界发展的中国内地整体物业合同销售金额为181.8亿港元，若参考易居同年发布的房企销售榜，这一水平只能排在110名开外。

作为郑氏家族被寄予厚望的接班人，郑志刚的新口号能否兑现？曾一度因抛售内地资产而陷入撤资风波的新世界中国还能追回失去的时光吗？

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在摇摆中原地踏步的新世界中国

早在上世纪90年代初，郑裕彤就涉足内地房地产市场。作为周大福及新世界集团的创办人，郑裕彤因其投资风格冒险、大胆，有着“鲨胆彤”的江湖称号。早期新世界中国在内地市场的发展较为积极，土储曾遍布国内20余个地区，合约销售额在2010财年已突破百亿，位居当时的行业中上游。

2012年，郑裕彤宣布退休，他的儿子郑家纯升任新世界发展董事局主席。此时，内地市场风云变幻。以2013年李嘉诚家族旗下的长江实业出售广州商业项目为起点，随着行业投资收益收窄，“白银时代”呼声渐起，港资和内地房企的心态分化加剧。

此后数年，内地房企如恒大、融创和碧桂园通过高周转、高杠杆大举并进，但偏好于囤地慢开发的港资房企却掀起了一波内地资产抛售潮，新世界发展、恒基地产、新鸿基、中渝置地、瑞安、华人置业等均在此列。

其中，新世界发展于2015年12月先后将成都、贵阳、北京、上海、青岛的9个项目以人民币339亿元的总代价打包出售给中国恒大，刷新了当时国内房地产界的最高收购记录。这9个项目的总建筑面积超过1200万平米，约为当时新世界中国总土地储备的一半左右。

在这笔交易发生前，新世界中国发布的2014/2015年财年业绩显示，该公司物业销售应占经营溢利较上一年财年大幅下滑了四成左右。有分析人士曾就此指出，港企难以摆脱开发周期长、产品跟不上市场需求等短板，在竞争中处于不利地位。

郑氏家族另一个引发市场热议的举动，是在新世界中国大举抛售内地资产后，其母公司新世界发展于2016年3月完成了对前者的私有化。

彼时，面对有关“撤资风暴”和“退出内地”的质疑，郑家纯曾澄清称，集团亦绝对无意从内地撤资，出售多个项目是为了优化内地投资资产，并将视情况重整业务。即便如此，外界还是感觉到了郑氏家族强烈的避险心态以及市场预期的动摇。

2016年9月，一生充满传奇色彩的郑裕彤逝世。此后新世界发展在内地房地产市场的表现几乎是原地踏步。

新浪财经梳理新世界发展近年的财报发现，2016至2018财年，新世界发展于内地市场的整体物业合同销售金额从2016年的229亿港元逐年降至2018年的162亿港元，土储面积从1100万平米降至705万平米；2019财年内地物业合同销售金额曾回升至198亿港元，但次年再度下滑至182亿港元，土储降至648万平米。

而在港资房企“缺席”的这些年，内地房企又发起了一轮销售规模上的冲刺，将前者远远抛在身后。

以前述恒大为例，2016年至2020年，该公司合约销售额从人民币3733.7亿元飙至7232.5亿元；合约销售面积约由4469.0万平方米升至8085.6万平方米。同样在2020年突破7000亿元销售大关的还有万科和碧桂园（注：全口径销售额）。

直至新世界中国等港企回过神，重新审视内地市场时，留给他们的机会已然不多。随着行业集中度快速上升，上市房企毛利率集体下滑，位居头部的内地房企逐步蚕食中小房企的生存空间，新一轮的市场震荡正在进行中。

郑家第三代能否追回失去的时光？

香港家族企业重视接班人培养，郑家亦不例外。80后郑志刚在2008年创办K11购物中心后，逐渐在商业市场崭露头角。2015年他被擢升为新世界发展执行副主席，进入家族企业的核心管理层。

近年来，郑志刚多次对外界释放有意加码内地房地产市场的信号。在今年新世界中国宣布总部落户广州前一周，郑志刚加入该公司出任联席行政总裁。

家族企业的接班人直接执掌内地地产业务，其含义不言而喻。

对于新世界中国的“折返”，部分市场人士持认可态度。知名地产分析师严跃进对新浪财经指出，“抛售又回归，其实确实说明企业做了反思和考虑。” 在资深房地产专家韩世同看来，相较于一些回撤力度更大的港资房企，新世界中国是少数持续深耕中国内地市场的港资房企。“郑家三代人，从郑裕彤、郑家纯到郑志刚对于内地市场还是较为执着的。”

诸葛找房分析师陈霄对新浪财经表示，新世界中国由大湾区供销的业绩及利润水平均处高位，并在广州布局多个旧改项目。该公司将总部定在广州，有利于其内地业务的拓展，并以广州为核心辐射大湾区其他城市。

或许郑氏家族仍揣有对内地市场的“真心”，但在摇摆数年之后，在内地市场濒临边缘化的港资房企是否能追得上来？

疫情之后，伴随着相对宽松的货币政策，内地房企在土地市场表现活跃。CREIS中指数据显示，从新增货值来看，2020年TOP100房企拿地总额32337亿元，拿地规模同比增长14.0%。其中，保利发展以累计新增货值5098亿元的占据榜单第一。

而新世界发展2020/2021中期财报显示，2020年于内地市场该公司分别在上海和广州各摘得一幅地块，总投资额为人民币47.4亿元。对于一家资产超过6000亿港元的房企来说，这样的投资规模难言突出。

关于郑志刚强调重点发展的大湾区板块，该公司历史数据显示，于2020年、2019年、2018年和2017年年末，新世界发展在内地南部地区（即大湾区）的土地储备的总楼面面积分别为273万平米、292万平米、284万平米和272万平米，市场拓展节奏未有明显加快。新世界发展账上现金充裕，这样的表现是决心不足？还是拿地有难度？

另据克而瑞地产研究，2019年底，TOP30房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达6.1万亿元和2.9亿平米；TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.2万亿元和1.6亿平米，占比超过50%。其中，仅碧桂园一家房企在粤港澳大湾区就独占超过3000万平米的土地储备，土储货值达4321.6亿元，占到了TOP30总量的7%。

相较于上述TOP30房企的数据，新世界中国在大湾区的土储只能算得上是“一叶扁舟”。从这一角度来看，港资房企的打法还没有实质性变化的迹象。

慢周期模式帮助港资房企在早期收割过一轮内地房价红利。然则，在内地市场最近数十年的发展进程中，港资房企因其惯性思维错失了规模增长机会。新世界中国及其年轻的接班人，欲借大湾区在内地市场提高声量，但眼下，它距离舞台中心还很遥远。

责任编辑：张亚楠