基础设施公募REITs获批不同于股票债券、值得买吗？

财经自媒体2021-05-19 18:41:430阅

来源：读数一帜

这些项目的投入资金都比较多，以往散户投资者很难参与。现在有了公募REITs，等于把所有权和收益权拆成小份，其实是降低了投资者的门槛

5月17日，首批基础设施公募REITs项目获证监会准予注册。《财经》记者从业内获悉，其中5只产品将于5月31日发售，目前多数公司已发布正式的基金招募说明书。

上交所表示，当前环境下开展基础设施公募REITs试点具有重要意义，可有效盘活基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。同时，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

基础设施公募REITs有何特色？

“传统基础设施投资周期都比较长，资金占用大，且回报率吸引力不足，导致一般民间资本的投资意愿不强。此外，持续多年的基础设施投资在推动了经济发展的同时，资产持有人的债务负担也逐步增加。” 博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨接受《财经》记者采访时表示，通过发行REITs，部分优质资产的原始持有人可以有序退出，转而投资其他项目，这就盘活了存量的基础设施资产。对于普通老百姓而言，这些项目的投入资金都比较多，以往一般老百姓很难参与，但是现在有了公募REITs，这些优质项目就可以面向公众投资者销售，等于把所有权和收益权拆成小份，降低了公众投资者参与优质资产的门槛。

和债券相比，基础设施公募REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。由于它是权益投资，对于本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，因此，受基金管理人以及资产运营管理机构管理能力的影响，可能也会存在由于运营不善等原因造成的下跌风险。

平安基金指出，虽然基础设施公募REITs会因为不动产行业发展和宏观经济形势的不确定而受到影响，例如经济下行、不动产市场波动都有可能导致资产价格下跌、租金拖欠、业务资产无法正常运营等问题，从而降低投资者的收益预期，公募REITs与其他产品相比仍然具有自身的特点。“例如国内已有的类REITs产品债权属性更强，而公募REITs强调权益型和浮动收益。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，能够降低投资组合波动率，并提升收益。”

另外，公募REITs可以在二级市场进行交易，是流动性好、透明度高的标准化产品。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说其分红较为稳定。作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

胡海滨对《财经》记者表示，公募REITs与传统公募基金的区别还在于，传统公募基金是先面向公众募集资金，再结合基金经理的判断买入股票或者债券，当投资者买入这款产品的时候是不知道基金经理会配置哪些具体股票或债券；而公募REITs是基金经理先选定好拟投资的基础资产再去对外寻找投资人，所以公募REITs的发行更像是一个IPO的过程。在项目发行前基金公司的主要工作集中在尽职调查、项目质量把控方面，基金公司和中介机构要确保原始权益人的基础资产合规性、完整性没有问题，且项目现金流稳定可预期。基金发行后的工作主要是基础资产的运营，这点和传统公募基金也完全不同，还需要专业的运营团队来管理。

“中国基础设施公募REITs未来是万亿规模的赛道，空间巨大，可能会成为很多基金公司新的业绩增长点。” 胡海滨认为。

首批REITs发布招募说明书

本次获批的9单项目分别为：中金普洛斯仓储物流项目、浙商证券沪杭甬杭徽高速项目、富国首创水务项目、东吴苏州工业园区产业园项目、中航首钢生物质项目、博时招商蛇口产业园项目、平安广州交投广河高速公路项目、华安张江光大园项目和红土创新盐田港仓储物流项目。

《财经》记者从业内获悉，最快的预计在5月底发行，也有公司表示6月中旬发行。首批发行的产品包括张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园以及普洛斯。

截至5月19日下午，已有7只基金发布正式的招募说明书以及产品概要资料，《财经》记者整理如下：

数据来源：《财经》记者根据基金招募说明书整理

从上表可以看到，首批基础设施REITs的封闭期至少20年以上，封闭期内不可申购、赎回，但可以在二级市场交易。

初步估算，首批获得通过的9单项目预计募集规模共计超300亿元。若按项目领域来分，可分为四大类，包括产业园运营项目、高速公路、物流仓储以及环保类项目。

产业园运营项目包括华安张江光大园 REIT、东吴苏园产业REIT、博时招商蛇口产业园REIT。基金收入主要来源于经营性租赁收入、物业管理服务收入等。

公路项目包括浙商沪杭甬杭徽REIT和平安广州交投广河高速公路，主要收入来源于高速公路运营、通行费收入。

物流项目包括中金普罗斯仓储物流REIT，红土创新盐田港仓储物流REIT。主要的收入来源为租金和管理费收入。

环保类项目包括富国首创水务封闭式REIT，中航首钢绿能REIT。前者的收入来源主要为基础设施项目形成的污水处理费收入。后者的收入来源为垃圾处理服务费、发电收入及餐厨垃圾收运、处置费。

REITs投资应该关注什么？

对投资者而言，基础设施公募REITs投资的底层项目应该关注哪些要点？

与传统公募基金相比，公募REITs主要投资于基础设施项目，投资者在投资公募REITs过程中，应当主要关注基础设施项目运营情况。据上交所介绍，需要关注三个方面的要素：

一是产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，应关注报告期内出租率、租约期限、租金价格、收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况。

二是收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，应关注报告期内主要产品或服务价格、销售数量变动情况，使用者分布以及主要使用者资信状况。

三是关注运营管理安排，包括运营管理所涉事项的决策机制、项目运营安排、内部控制与风险管理制度和流程等。

从基金招募书中可以看到，公募基金通过投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，从而穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基金将积极主动进行投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，并争取提升基础设施项目价值。

公募基金如何深度参与项目运营？以东吴苏园产业REIT为例，东吴基金有关人士介绍道，公募基金管理人将设立运营管理委员会，负责重大运营事项管理。与投资人利益相关的重大事项经公募基金层面相应决策后实施日常运营事项根据其自身的治理机制决策实施。

“运营管理委员包括各领域专业人员、熟悉项目的原始权益人推荐的专家委员及基金管理人提名选聘的行业专家，能从各个方面提升项目运营、把控运营管理风险，人员构成具有合理性。”东吴基金表示。

区别于一般的公募基金招募说明书，此次REITs基金招募说明书动辄上千页，其中详尽阐述了项目基本情况、财务分析以及相关风险。如产业园类项目，可能面临租赁集中度较高、产业园竞争的风险。垃圾焚烧、污水处理类环保项目，可能面临技术更迭、政策补贴退坡的风险，高速公路类项目可能面临公路收费政策变化的风险，如疫情期间免费通行政策等。仓储物流类项目则与交通运输、进出口贸易景气度高度相关。