央视：取消公摊面积呼声不断，阻力究竟来自哪儿？

5月6日，山东省住房和城乡建设厅下发通知，自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确。

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这条消息发布后立刻引发热议，不少网友在吐槽公摊面积的同时也发出疑问：为何不能按套内面积交易？其实这么多年来，取消公摊面积的呼声一直不断，但是现实情况如何？具体做起来有多难？

龙春玉，是深圳市的一位普通业主。2018年，她以每平米4万多元的价格，购买了深圳的一套住房，房产证上的面积是89平米，其中套内面积只有67平米，而公摊面积则高达22平米。龙春玉觉得自己冤得慌。

消费者 龙春玉：

“公摊（面积）差不多花了接近100万元，但是我买了一个并不属于我的一个东西。”

公摊面积竟然占了四分之一，这么大的公摊面积究竟是怎么算出来的？龙春玉多次找开发商和物业了解详情，最后她发现没有人能给她解释清楚。

消费者 龙春玉：

“我并不知道公摊（面积）的组成，我理解的可能应该有走廊，但是我不理解，比如说小区绿化，这些公共区域我有没有公摊？地下车库我有没有公摊？（公摊）由哪些组成有没有什么法律依据？”

而同为深圳业主的周先生，甚至连公摊面积是多少都不清楚，因为他的房本上根本没有公摊面积的具体数值。

这是不是周先生一个人的房产证有问题呢？为了弄明白，记者随周先生在所住的这栋楼里挨家挨户去问邻居。在这些业主中既有新房业主，也有二手房业主，但他们都不清楚自己的公摊面积是多少。一路问下来，周先生非常无奈。

周先生的这套住房，房产证上的面积是111平米，其中的公摊面积到底是多少呢？在开发商那里没有得到答案，周先生只能靠自己猜。

他认为，公摊面积就包括他所在楼层的电梯井、楼道、楼梯和一楼大厅，虽说不专业，周先生还是想要实际去测一下自己的公摊面积到底是多少。

消费者 周文锋：

“停车位是租的，这个车位是否已经分摊到我们的建筑面积里面了？我们真的不清楚。小区会所、游泳池、花园这些，会不会分摊给我们呢？”

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款之规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。但在龙春玉和周先生看来，消费者的知情权，在房地产领域似乎成了一纸空文。

消费者 龙春玉：

“为这个公摊面积买了单，但是我并不拥有对（公摊面积）的一个权利，这个才是最大的问题，就是我为什么要为（公摊面积）买单？”

消费者 周文锋：

“你要明确告诉我，我买了这个房子占有了多少面积，我才好去比较。另外，如果说要有分摊的话，你分摊给我的范围是哪一些？总共分摊给我多少平方米？都列清楚。”

那么消费者有可能靠自己算清楚公摊面积吗？开发商明确地告诉记者，不可能！

金科地产集团副总裁 方明富：

“实际上，本栋楼的公摊面积，由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶有那种二次加压的消防水箱，以及包括还有一些，房顶有那种消防的一些设施，都算本栋楼的公摊面积。实际消费者来测量，非常复杂，而且极其困难。所以说消费者来测量公摊面积，基本上是不太可能的。”

哪些面积算公摊，哪些又不算？消费者根本无法分辨；更关键的是，不同的楼盘，它们的公摊系数还不一样。

比如记者手上的这两份《房产面积测算报告》，分别对应的是两个公寓式楼盘，但一个公摊系数是0.1871，而另一个公摊系数是0.270617。不同的系数，导致公摊面积更是差异极大。

融创中国重庆地产公司产品管理部总监 张毅：

“会有不一样，因为每一个建筑物，所存在的一些情况是不太一样的，有些是跟梯户比的关系，有些和地质情况有关，有些和户型内容有关，所以这些情况之下，会有一定区别。”

金科地产集团副总裁 方明富：

“由于我们的公摊面积计算（方式）特别复杂，所以就造成消费者，不太可能去把整个小区或者几栋楼的公摊面积，进行全面摸排和测量，这种就造成消费者和（开发商）信息不对称性。”

在每平米动辄数万元的商品房交易中，消费者处于明显的信息劣势，而一些开发商也很容易利用他们的优势地位，坑害消费者。

金科地产集团副总裁 方明富：

“一些开发企业，可能就在公摊面积上面去做文章，比如说 类似于这套房屋，假如说实际面积是100平方米，可能按照一般常规，我们说高层（公摊率）百分之二十几就可以了，（开发商）做到百分之三十几都有可能，因为加（公摊面积）比（建）本身房屋更容易，（公摊部分）几下子就修上来了，成本又低，但是摊的话是全部摊的。”

2006年3·15晚会就报道了北京的一个案例，当时北京国际友谊花园的400多位业主，发现自家房子面积与房产证严重不符，而北京20多家测绘单位，竟然没有一家愿意为他们进行重新测绘，无奈之下小区业主只好去请上海市的房屋土地测绘中心来北京测绘，最终上海测绘中心认定，开发商给业主们多算了8000多平方米的公摊面积，而被开发商聘请参与第一次测绘的北京市房地产勘察测绘所，也不得不承认他们在最初的房屋面积测算中，存在严重错误。最终开发商对业主进行了3次补偿，共计3000多万元。

2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目《公摊迷雾》，曝光“最牛公摊面积”事件。山东高密的开发商事先承诺公摊面积不超过30%，交房时业主发现，公摊面积高达52%，二百多户业主欲哭无泪。面对业主维权，开发商竟然声称：“法律对于公摊上限没有规定”，“你们一百年都退不了房”！

王林是重庆大学建设管理与房地产学院的教授，多年来一直从事房地产研究。他告诉记者，在全球主要的房地产市场中，都是以套内面积计价，只有中国才把公摊面积列入计价范围。而由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，这就给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

重庆大学管理科学与房地产学院教授 王林：

“这里面确实也了解到，有一些房地产开发商和测量机构，因为测量机构也是市场化主体，之间有一些协助，做了一些，就是表现出来老百姓认为的猫儿腻。”

目前在商品房的销售上，全世界一共有两种计价方式，一种是按照套内面积计价，一种是将公摊面积纳入建筑面积计价。除中国之外，几乎所有的国家，都是按照套内面积来进行计价，按照套内面积计价有什么样的优势呢？

中国建筑集团泰国公司总经理 王寅飞：

“用套内面积来进行计价，对小业主来说，应该是更加直观、更加透明、更加容易理解，或者说纠纷少一点。”

加拿大龙美地产销售总监 颜尚华：

“为了所有一系列都标准化。”

中建美国公司副总经理 张林森：

“就是你能不能在事前清晰地告诉消费者，买到的是多大面积，在事后不能有巨大变化。”

新加坡国浩房地产集团区域销售总监 叶文静：

“我觉得是对客户更透明化一点。这个是最大的一个好处。因为新加坡最大的房屋这种（测算）法，透明度非常高，这个是最大的一个好处。”

这是新加坡的一份房屋测量报告，细化到每一个房间的面积是多少。比如主卧室的面积是16.7平米，厨房是8.2平米，而上面这个164平方米，就是房屋所有房间的面积总和，也就是这个房子的套内面积，这个测量报告会附在购房合同中，具有法律效力。

事实上，公摊面积所导致的市场乱象，对消费者知情权所带来的损害，一直被主流媒体密切关注。

2018年7月5日，新华社瞭望智库发表文章，《买100平方米的房子只得70平方米， “公摊面积”怎么来的？》一石激起千层浪。

随后，新华社记者伍鲲鹏发表评论《公摊面积伤民，矛盾亟待求解》，人民日报转发伍鲲鹏评论文章，《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》。光明日报、新京报、中国网等等，各个媒体同时掀起了对公摊面积的报道高潮。

我们也联系了《公摊面积伤民，矛盾亟待求解》这篇评论文章的新华社记者伍鲲鹏，对他进行了采访。

公摊面积存在哪些乱象问题？

新华社记者 伍鲲鹏：

“2018年的时候做了一个调研，第一个就是不透明，普通购买者在购买商品房的时候，基本上所有的，包括公摊面积还有公摊系数，都是由开发商说了算，而且这个房屋在建设过程中，公摊系数到底有多少？其实消费者也是不知道的。实际上，测绘部门在房屋建成之后进行测绘，测绘之后然后再把这个数据提供给开发商，开发商再提供给消费者，所以消费者在这里的信息是非常闭塞的。消费者在一个获知渠道上，本身就是一个非常不公平的东西。”

公摊面积的问题到底严重吗？

新华社记者 伍鲲鹏：

“我们的市场经济，是一个追求公平的经济。以建筑面积来计价的方式，其实已经延续几十年，通过牺牲老百姓的利益，来填补开发商，这一点本身就影响了我们一个经济的整体公平运行。”

目前在我国，重庆于2002年严格实行了套内面积销售。

2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市国土资源和房屋管理局公开征求市民意见，提出小区共有建筑面积不再分摊到户，但随后这个征求意见便无下文；

2008年11月18日，北京市人民政府第17次常务会议审议通过《北京市人民政府关于修改〈北京市城市房地产转让管理办法〉的决定》，增加一条作为第二十一条，规定“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”，但由于没有实施细则，也没有监督处罚措施，这个规定也变成了一纸空文。

2019年2月15日，住房和城乡建设部发布了38项强制性工程建设规范公开征求意见的通知，在其中《住宅项目规范》中规定：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这份征求意见引起了广泛关注，大家纷纷猜测公摊面积即将取消。然而，在半年后的2019年8月30日，住房和城乡建设部关于再次征求强制性工程建设规范意见的函中，《住宅项目规范》中已经找不到“以套内使用面积进行交易”这一条。

取消公摊面积难在哪里？

新华社记者 伍鲲鹏：

“其实最难的就是法律法规制度。除了重庆之外，包括北京、广州，这些以套内建筑面积来计价的方式，虽然有相应规范出台，但是没有相应惩罚措施，开发商想违约也可以继续违约，因为开发商不会受到任何处罚。但在重庆，规范出台之后就很迅速出台一个相关惩罚措施，如果我没记错的话，房屋销售价格5%到10%的一个处罚，开发商正是因为这种处罚利剑，监管利剑高悬，才不敢这样做，所以这个政策才一直持续到了今天。”

谁在抵触取消公摊面积？

新华社记者 伍鲲鹏：

“应该说抵触最大的就是这些房地产开发商，如果使用建筑面积进行计价，存在一个灰色地带，现有的政策推进不下去，正是因为开发商在这个灰色地带获得了很大收益，开发商不愿意放弃这部分收益，所以这个政策才很难推进下去。”

不仅媒体在持续关注，每年两会上，都有不少代表委员提出公摊面积的议案和提案。

2011年全国人大代表林燚提出议案，对于新建的现房销售，应当按照套内建筑面积计价，取消公摊面积，与国际接轨。

2016年全国人大代表柳树林等10名代表建议，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。

2020年，全国人大代表、资阳市副市长刘廷安提交了解决城镇住房公摊面积的议案。

今年两会，全国政协委员周世虹提交提案，建议“以套内建筑面积作为商品房销售计价依据”。

全国人大代表、四川省资阳市人民政府副市长刘廷安，在去年两会提出提案，他认为按照建筑面积计价，购房者为不属于自己的公摊面积买单，多花冤枉钱。提案提交之后，相关部委如何回复？我们对刘廷安进行了采访。

全国人大代表 四川省资阳市副市长 刘廷安：

“你们央视来报道，做一下专题，我觉得是很好的，要不然我们都感觉到没有信心了。”

在2014年，刘廷安在四川省两会上提交了《关于城市住房交易以套内面积计算，产权证登记套内面积的建议》，被评为“优秀提案”。虽然评了奖，刘廷安说，他的建议并没有得到实质性推进。

在2020年全国两会上，作为全国人大代表的刘廷安带着《关于解决城镇住房问题“四冤”问题的建议》来到了全国两会，这份议案中所说的四冤，是指第一冤：购房者为不属于自己的东西买单，导致购房者获得感极差，这个不属于自己的东西，指的就是公摊面积。

第二冤：买普通型住房却要按大户型住房标准交税；是指房产证上面积很大，实际居住面积很小，因为公摊面积用不上；

第三冤：花了套内面积的钱买价值完全不同的公摊面积；

第四冤：公摊面积与套内面积缴纳相同标准物业费。刘廷安所提出的四冤，刀刀都指向了公摊面积。

全国人大代表 四川省资阳市副市长 刘廷安：

“首先第一个就是，对购房人来说，公摊面积不透明。我们只有产权证上，才看到公摊面积是多少，但是公摊面积是多少你是感受不到的，只有开发商和有关部门才清楚公摊面积是怎么来的，首先你就要做到透明。第二个你要做到公平，什么叫公平？大家认为这样做是合理的，这个就叫公平。”

刘廷安代表提出的议案，住建部在2020年10月9日进行了回复，回复表示：我部于2014年4月会同工商总局发布新版《商品房买卖合同示范文本》，进一步明确当事人在签订商品房买卖合同时，可自由选择按套、按建筑面积、按套内建筑面积或者按双方约定的方式来计价。

然而对于住建部的这份答复，刘廷安认为，现在开发商根本就不提供套内面积的选项，消费者只能选择包含公摊面积在内建筑面积销售方式，如果主管部门不出配套的实施细则，现有的多项选择规定根本就无法执行。所以他在“代表建议办理和答复征求意见表”上，勾选了“对办理结果有不同意见”。

全国人大代表 四川省资阳市副市长 刘廷安：

“老说，这样规定那样规定，问题是你的规定出了问题，下面执行出了问题，有的是规定就有问题，规定有问题就该改规定，你还不能老拿规定来说事儿。我给（有关部门）回复了三条，其中一条就是，既然群众都觉得重庆的模式好，为什么你就不可以推广？可能利益关系比较复杂，为什么重庆就不复杂？重庆做了，也没有引起社会不稳定，也没说重庆的房地产公司就垮了，重庆的房价也不高，你国家层面的一些部委，为什么不可以去研究重庆的做法？不可以去推广？”

以套内建筑面积计价方式，可以让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。但是目前只有重庆取消公摊面积，按套内面积计价。即使有了可以学习和借鉴的模式，取消公摊面积改用套内面积计价，在其他城市却一直推广不下去，阻力究竟来自哪里？我们将继续关注。

责任编辑：刘万里 SF014