管清友：房贷利率上调，房地产税渐近，买房窗口期关闭？

管清友：房贷利率上调，房地产税渐近，买房窗口期关闭？

来源：清友会

编者按

最新的LPR数据出炉，房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续13个月没有变动了，但近期深圳、宁波、杭州接连上调加点数，房贷利率悄然上调。其实不单是这几个城市，全国房贷平均利率已经连续4个月上行了，楼市加息潮已至。信贷大招来袭，势必会增加购房成本，打击购房者积极性，还有提上议程的房地产税改革试点，确实能在一定的程度上为火爆的楼市降降温，但也会加重购房负担，购房窗口期正在关闭。

文/如是金融研究院院长、海南大学经济学院教授 管清友

房贷利率要上涨了？多个城市差异化“加息”

最先行动的是深圳建行。上调房贷利率后，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP，安居型商品房贷款利率还是执行LPR+30BP（相当于4.95%），维持不变。

这次深圳“加息”有三个特点：

一是基准利率5年期LPR不变，调整的是加点数。一旦加点数确定后，整个还款周期都保持不变，后续仅随着LPR浮动；

二是差异化“加息”，具有保障属性的安居型商品房加点数不变，首套刚需上调15BP，二套改善上调35BP，二套房利率调整幅度高于首套房贷利率，适当向保障和刚需倾斜；

三是并未全面“加息”，只是部分区域部分银行，建行“加息”后，工、农、中、交四大行紧随其后，其他大型银行跟进的可能性较大。但在房贷集中管理制度之下，如果银行房贷额度不紧张，也有可能不跟进。

除深圳外，宁波和杭州地区的多家银行也开始上调房贷利率。宁波四大国有银行同步上调，首套房按揭利率从5.35%上调至5.45%，二套房按揭利率从5.6%上调至5.7%，首套和二套同步上调了1个百分点。杭州四大行将首套房利率从5.2%上调至5.4%，二套房从5.38%上调至5.5%，首套房上调的幅度比二套房还要高，可能是因为杭州新房严格限价，倒挂严重，打新过于狂热。

从趋势上看，通胀预期升温，货币政策边际收紧，虽然5年期LPR短期不会轻易动，但楼市成交火爆的城市、信贷额度紧张的银行可通过增加加点数上调房贷利率，后续整体房贷利率大概率延续稳中微增的态势。

房贷利率“加息”影响有多大？购房窗口期逐渐关闭

我们简单测算了一下，以深圳为例，假定首套房商业贷款300万，30年还清，按照等额本息的还款方式，每月月供需增加275元，总还款额增加了9.9万，对于刚需也是一笔不小的开支，差不多是普通人一年的工资。如果是二套的话，还款条件不变，月供增加了656元，整个还款周期多了23.6万。虽然相对高额的总价，金额不算太多，也是增加了还款压力，会对市场情绪有一定的冲击。

“加息”潮来临，购房窗口期逐渐关闭。房贷利率小幅上涨已成为趋势，很多城市房贷利率都出现了上行的情况。4月全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP，房贷利率已经连续三个月上涨了。60个重点城市中，18个城市首套房贷利率上浮，14个城市二套房贷利率上升，没有城市下调。

不仅房贷成本上行，贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后，不少银行房贷额度趋紧，审核更为严格，首付资金证明、社保证明等都有严格的要求。而且放款周期变长，热点城市平均放款时间从1-2个月延长至3-6个月，整体上首套房贷仍快于二手房贷。贷款贵，难度大，势必会打击购房积极性，购房窗口期逐渐关闭。

房地产税真的要来了？改革试点渐行渐近

房贷利率上调，购房成本增加，计划买房的人有点慌了。房地产税开征，持有成本上升，名下有房的人坐不住了，特别是有多套房的，所以最近财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，备受关注。

座谈会首次提到“改革试点”，标志着房地产税终于要从立法上升到实施阶段了，会先于立法开展房地产税试点，大概率在深圳、海南试点，可能很快就会开始实施。在立法落地实施之前，通过改革试点积累经验，这也是过去改革中常见的操作。

关于房地产税立法进程，这几年每次两会都会被提及，2018“稳妥”-- 2019“稳步”-- 2020“稳妥”--2021“积极稳妥”，最新表态增加“积极”二字，表明由于疫情一度放缓的房地产税立法重回正轨。房地产税会来，由于房地产税涉及面广，征收对象、计税依据、税率结构、免征额度等都非常敏感复杂，立法并没有明确的时间表，预计也不会很快就来，从立法进程上来看，全面落地至少还需要两到三年的时间，大概率会在十四五期间实施。

大家都很关心房地产税对房价的影响，短期会有一定的情绪冲击，但长期抑制效果并不显著，基本面最重要。房地产税可通过增加保有成本，抑制投资性需求，影响房地产市场，短期会有一定冲击，但更多是情绪上的，长期对房价的抑制效果并不显著，关键还是看基本面，如果基本面没问题，有房产税照样涨，如果基本面没吸引力，没有房产税也照样跌。从国际经验看，美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税，房地产税的征收未能有效抑制房价上涨。从国内经验看，上海和重庆自2011年推进房产税试点以来，房价不跌反涨，房地产税对房价的调控作用效果并不明显。

所以房地产税对刚需自住影响不大，对炒房者抑制效果较为明显。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，对于普通刚需，房地产税会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制适度减负，影响不会太大，该买还得买。但对于多套房产拥有者，由于大概率采用超额累进税率，即便第一套免征、从第二套开始征收，超出免征面积的部分税率依次提高，征缴压力会比较大，增加持有成本，这也符合房住不炒的主基调。

责任编辑：张玫